楼市观察：假如世界第一高楼不由日本财团开发

　　10月19日，备受瞩目的中国内地第一高楼—上海“环球金融中心”18日发布项目进展报告，总建筑高度设计为492米，包括地上101层和地下3层，总建设面积达38万平方米，将于2008年初竣工，届时，它将成为新的上海第一高楼（比金茂大厦高72米），其建筑高度目前同样也是世界第一。目前，该项目已建设了8层，总投资额达到1050亿日元。中新社发 井

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　　正在建设中的世界第一高楼——位于上海浦东的环球金融中心，正在一天天长高。日本开发商从拿地到真正加紧开发，竟然让人们苦等了10年之久。而假定环球金融中心由中国开发商建，我想，恐怕它早就可以屹立在浦东了。为什么呢？

　　早在1994年，日本人就拿下这片土地的开发权，并于第二年成立了日商独资企业——上海环球金融中心有限公司负责运作该项目。此项目公司由日本森海外株式会社联合33家银行等财团共同出资，最终控股股东为日本最大的房地产企业之一森大厦株式会社。森大厦株式会社为东京中央商务区的最主要开发商，在全世界拥有和租赁约100栋写字楼。

　　日本人先把圈到的地围起来，整整5年都没怎么开工。到2000年，在当地政府的催促下，日本人表示要修改原来的设计方案；又拖了几年的时间，工程还是没什么大进展。上海有关部门很生气，并通告日方，如此下去后果会很严重，下达了收回土地使用权的最后通牒。日本人方才真正重视起来，于去年加快了工程的进度。

　　很多人对日本公司故意拖延环球金融中心工期的行为大惑不解。在过去的10年里，该地段地价飞涨，写字楼的租金和房价不断飚升。一向以做生意精明著称的日本人为什么犯傻，在交了数亿土地出让金的情况下，眼睁睁看着发大财的机会溜走呢？

　　日本人的解释是没有钱，借口是发生了金融危机。这个理由很难让人信服。即便发生了金融危机，若真的存在我们表面看到的那样的商机，而且有那么多实力雄厚的财团加盟和支持，盖这么一座既风光无限又有利可图的楼，也不会有什么太大的困难。

　　问题是，内地房地产市场的虚假繁荣并没有遮住日本商人的眼睛。拿下这块地之后不久，他们就没有那么信心爆棚了。环球金融中心成了日本开发商眼中的鸡肋，食之无味，弃之可惜。该地段的商业地产价格虽然高企，但明显供过于求，销售困难，空置率高。而摩天大楼不但有高昂的建筑成本，日常维持费用也是高得惊人。也就是说，在环球金融中心建成后，若销售不理想，不但不能收回投资，还将面临巨额的经营亏损。预计中的观光收入也有很大的不确定性，即使能和隔壁邻居金茂大厦一决雌雄，但与东方明珠相比，客源上没有任何优势可言。

　　也许我们不必像精明的日本商人那样，通过敲附近商业写字楼和酒店的门，以充分了解其销售情况。我们只需站在黄浦江对面的外滩看看就明白了大概。白天，浦东一栋栋的摩天楼让你目不暇接，还有一些高楼正在紧张的建设中，好一派繁荣景象；而当华灯初照之后，很多高楼便是漆黑一片，没有一丝光芒。近日，笔者怀着十分好奇的心情，去查看一些摩天大楼的入住情况，结果令人大吃一惊：一些豪华公寓大门紧闭，根本没有人入住的痕迹；而外墙已经有点斑驳，显然已建成多年。

　　我不知道这些开发商是怎样将这些空置房做入报表的，也不知道是怎么样宣传其销售业绩的，但是毫无疑问，如果没有强大的银行资本买单，开发商肯定难以支撑。天价楼盘汤臣一品已经开盘快一年了，据媒体报道，该楼盘一套房子也没有卖出。

　　不管供求关系和实际销售情况如何，也不主要考虑成本因素，高价厚利是中国房地产开发商通用的营销策略，卖剩的房子库存或抵押给银行再开发新楼盘。

　　在内地房地产市场上，价格规律为何被如此严重扭曲呢？主要原因有以下几个方面：1、房地产商和地方政府关系密切，通常都受到其特别关照。2、官商勾结时有发生，从土地使用权的出让到建设规划，再到施工和验收，房产暴利下的腐败无处不在。3、银企勾结也是非常重要的环节。4、缺乏必要的监管。在过去的10年里，房地产市场如此畸形发展还应归结于监管缺位。

　　事实上，中央政府已经注意到，房地产投资增长过度和房价不断攀升是我国GDP增长的主要推动力量之一，其泡沫已危及到整个国民经济的均衡健康发展。最严重的后果是恶化了投资环境，使工业生产的成本大幅提高、竞争力下降，相对减少了其他产业的投资，影响了产业均衡发展。房价上涨增幅超出居民收入的增长，也遏制了居民的其他消费支出，加速了通货膨胀预期。大量的房地产不良贷款对金融秩序的稳定已构成危险。另外，一个地区的房地产价格水平必须与当地的实际经济发展水平相适应，否则对该地区的经济的破坏性是致命的。

　　因而，如果我们一味地把房价和香港、东京或纽约相比的话，后果一定是灾难性的。日本的教训是深刻的：在上个世纪80年代该国经济强盛期，以东京等地房地产价格飞涨为标志的经济泡沫，虽然使地产商相继成为世界首富，但结果导致日本经济整体竞争力下降，最终引发了近20年的经济衰退。

　　在建完北京最高楼京广中心之后，日本人很勉强地在上海建世界第一高楼，看来是有道理的。作为商人，利益是最重要的，即便不考虑赚钱，赔钱也要在能接受的范围之内。相比之下，国内的房地产开发商要幸运得多，他们盖楼几乎不用自己出钱，只要找到银行，就能把风险转嫁出去，牟取暴利。

　　(来源：国际金融报 作者：马世新)