龙怡苑遭罚只是时间问题

　　龙怡苑遭罚只是时间问题

　　这座违建集资楼盘看似平静，政府部门处罚决定即将作出

　　【引言】

　　上世纪90年代在城市边缘大量兴起的集资房，1997年5月被广州市政府以当年48号文叫停。规定凡1996年12月以后发生的违规用地、违法建设集资房行为，将由相关部门严肃处理。

　　然而，近十年过去，城市迅猛扩张，昔日郊区早已纳入城区视野，本该成为历史名词的集资房，却由于巨大的利益驱动，今天仍不时在这个城市周边甚或闹市频频现身：有瞒报楼盘动工时间硬挤上48号文末班车的；有小打小闹偷偷建成卖了大半却至今烂尾的；有在商品房背后再搭售几幢集资楼盘的；有干脆明目张胆在繁华闹市偷建出售的……

　　超低的建楼成本，带来“至笋”的楼价，吸引了众多投资客和小业入住。但就是这些如同一个个无底黑洞般的违规集资房，在吸纳进大量的资金人员以后，随之而来的，却是小区临水临电、管理混乱、无房产证、或有房产证也无法进行银行按揭抵押、上市交易等诸多麻烦，业主叫苦不迭。

　　【楼盘概况】

　　●名称：龙怡苑

　　●地址：天河东圃镇中山大道中北侧

　　建设时间：2002年动工，2005年7月建成

　　入住户数：1600多户，7000多人；

　　●性质：违建集资房，无产权证

　　乍一看，这里绝对是一个标准的、“高尚”的商品房小区。

　　7月29日，下雨天。站在车流汹涌的中山大道南侧，向对面望过去，一连9幢住宅大楼一字排开，气势不凡。楼宇外墙，橙黄与亮蓝相间，显得崭新亮丽。

　　如果不是周边居民确认，实在很难让人相信，这是一个早在一年前就已被政府部门认定为违法建设的巨大集资房建筑。居民们以为政府部门已默认既成事实，但他们只是一厢情愿。

　　人气兴旺的楼盘

　　1600多户入住俨然成熟小区

　　虽不到周末，龙怡苑小区内已是十分热闹，一楼的店铺全部在忙着招徕生意，穿白色衣服的保安进进出出，三三两两在小区内散步的业主，则对去年夏天刚刚经历的那一场拆除危机，似乎已完全淡然。

　　龙怡苑小区原是由天河区东圃镇前进村第一生产队，即原龙陟队(社)出面集资兴建的一新型楼盘。据了解，从2002年11月起，在未经城市规划主管部门审核批准的情形下，这块原村民宅基地上，突然开始大兴土木，并迅速耸立起一幢幢21层高的住宅大楼来。

　　整个楼盘占地5000平方米，共分三期建设，总建筑面积达到20225平方米。2004年11月，在龙怡苑已建成六幢，并短期内全部销售一空时，天河区政府对之贴出公告，宣布这个小区楼盘全部为违法建设，将依法进行严肃处理，并宣称要停水停电，督促业主搬离小区。这样，建至一半的第三期工程自然也不得不中途停工。

　　“第三期有200多套住宅，当时所有房子都已经被人买下来了，均价2000元／平方米左右”，一名业主说，第三期住宅楼封冻至今，也未听说不拆，也未听说要拆，“不清楚，反正是搁着了”。眼下，龙怡苑共住有1600多户业主，而罩着一层绿色施工网的第三期工程，庞然大物般矗立在中山大道旁，直逼路边的公交车站，在小区外看起来十分扎眼。

　　住小区E幢的业主王女士，是去年夏天刚收的楼。“当时正在装修，听说花了几十万元的房子又要被拆，心里确实紧张了好一阵子”，王女士说，但她后来看到，凡买了楼的邻居，依然抓紧装修抢时间往新房里搬家，楼道里成天是电锯声、凿墙声，自己一家也就跟着迁过来了。生米煮成熟饭，是当时很多买了楼的业主不约而同的想法。

　　去年底，经过这一场欲拆未拆风波后，小区里原本只能用上临时水电的二期房，居然也通过向物管处缴费的方式，暂时解决了水电问题，第一期住房则早就用上了市供电部门的电源。“物业费0.5元／平方米，加上水电费、垃圾费等，也不算贵”，王女士觉得现在住在新小区，很方便实惠。

　　忙碌的地产中介

　　无房产证租售仍然火爆

　　按市房地部门的相关规定，建在农民宅基地基础上的集资房，无论是否违规，目前都不能进入二级市场，进行交易流通。但在这个已被宣布为违法建设的小区内，集资房的公开出租出售现象却十分火爆。

　　龙怡苑一楼的商铺里，一连有两三间地产中介，其外墙的房产信息栏里，有不少该小区房屋租售的信息。但对于外行人，是很难分辨得清的。比如距龙怡苑不远的名圃花园，总共3－－4幢，每幢10来层，也是2002年前后建起来的违规集资房，该楼盘放盘的房屋也较多。

　　7月30日，记者在小区看到，地产中介的生意看起来不错。当记者以租房者身份询问有无房屋出租时，中介人员回答：房很俏，除一套60多平方米的一房一厅和一套6楼的二房一厅，约80平方米的外，基本上无房源出租，且租价均在1300－－1400元／月，丝毫不比同地段的商品房价格低。而比较中介公司招贴的租房信息，不难发现，因其地段交通优越，龙怡苑放盘的部分住宅，其租价已明显高出周边的商品房租价。

　　同样，尽管根本没有房产证，当初业主买楼时，只是与开发商签订了一纸集资房买卖合同，但在龙怡苑小区，这里暗地售出的住宅也颇抢手。通常一套50多平方米的二房一厅，售价在18－－20万元左右。某大房地产咨询有限公司工作人员介绍，目前，这一带集资房的售出均价是3400元／平方米左右，比前两年买入时的每平方米的均价1680元，涨了近一倍。同时，该中介提醒，这里的房屋没有房产证，但如果买卖的话，买方、卖方、中介三方签一个买卖协议就可以了。

　　一名有意出售房屋的业主也表示：如果买卖双方有诚意，还可以通过亲戚赠送或到村里或街道过户的形式，把房子变相卖出。“也可以再去做公证，但意义不大”，该业主介绍，尽管目前龙怡苑还是违法建设，但来这里看楼买楼的人仍然不少，他认为当前集资房的价格绝对超值，比周边商品房至少便宜了一半以上。

　　当记者问有无相关部门来查处集资房交易时，该业主称：“现在除了治安，平时基本上没有政府部门来正面管过这个楼盘的事”。

　　心存侥幸的业主

　　寄望“生米煮成熟饭”能拿证

　　家住龙怡苑D幢的李老伯，69岁。退休后，一度专注于买房炒房。因为有个在天河区做公务员的儿子，老人一向自诩消息灵通。两年前，他一口气在龙怡苑买下了五套房，总共花掉60－－70万元。

　　“你无法想象，十天之内两期房全部卖光，我本来还想买第三期住房，结果三天之内，没抢到”，老人对自己下决心在龙怡苑买房的举动，至今感到得意。

　　李老伯说，2004年6月的一天早上，他跟几个朋友在中山大道一侧华苑酒家喝早茶。一出门，抬头便看到马路两旁的绿化带上，打着巨幅集资售楼广告，还有大横幅标语。他留意了一下，上边介绍着：如果有意集资者，将拿到1680元／平方米的住宅价格，但要先交订金，5000元、3000元、1000元不等，但一周内要决定是否买楼，并一次性全部付完楼款。

　　“当时开发商拿出来招商的，只有图纸，且要那么短时间内全部付完购房款”，李老伯承认他当场就有些心动，回家同家人简单商量了一下，就决定了买，“比同期周边商品房价格，低一半不止”。按开发商要求，老人一家一口气订下了5套房，全部一次付清。据了解，当时，同地段商品房价格为3700－－4500元／平方米，如今更是涨到5500元／平方米。

　　去年6月，跟众多买楼者一样，李老伯先是与开发商签了集资房买卖合同，然后又找到区一家公证处公证，便如愿以偿拿到了新房钥匙。

　　“要有事早有事了，现在政府部门也好，业主也好，都希望它一直冷下去，再冷几年，放得久了，就肯定没事了”，老人用老于世故的精明口气说。

　　在龙怡苑，像李老伯这样乐观的业主不在少数，其中相当一部分是投资性业主。业主预测，7000多人入住已是既成事实，拆除小区已不可能，“最大的可能是，再过三五年，通过补平差价，比如300元／平方米，没准就可以拿到房产证了”。

　　“绝不手软”的部门

　　解决步骤未停处罚近期发出

　　与业主们一厢情愿地盲目乐观相反，事实上，相关政府部门目前正在着手研究进一步的处置方案。这个一拖近两年的大规模集资房，因其牵涉到国土、建设、规划等多部门地协调配合，似乎从其落地到生根，都一直是一道复杂难题。

　　经了解，2002年，经广州市规划局《建设用地规划许可证》、穗城规地(92)第89号、穗城规东片地字(1994)第273号、穗征地证字(1998)第656号同意，前进村委会将中山大道东圃段省武警总队东侧的龙陟村作为村自留地使用，后又经相关文件，同意将上述三块地调查为村民住宅用地。

　　此后，2002年底，在未办理任何规划审批手续的情形下，已改为建住宅楼的龙怡苑，通过大量集资，开始搭楼建房。尽管天河区城管执法大队多次责令村委会停止违法建设，但9幢1800多套集资房，还是在大马路边上“私生”了出来，且公开向社会售卖。

　　一名自称知情的业主说，龙怡苑所在地段，虽属于前进街第一生产队龙陟村，但在城区管理上，却属于大马路对面的黄村街道办管理。当初龙陟村决定建集资房时，基层政府部门是同意了的，并由村里的两名村民负责承建，即后来的承包开发商。在龙怡苑被确定为违法建设后，一名开发商外逃，一名被抓，同时被抓的还有黄村街城管办的4人，“整个城管办，7个抓了4个”。

　　“刚开始，那个城管办主任很正派，开发商请他吃饭喝茶打牌什么的，他从来不去；后来开发商转弯找了自己亲戚，邀城管办主任一起出去旅游。结果在对方不知情的情形下，把人家带到了澳门，然后劝说，既然来了，就赌一次吧。在对方赌输后，又替其埋单……慢慢，这个街道城管办主任就下水了”，一名自称与区公务员关切密切的业主说。

　　据称，一般宅基地建房，都不超过十层，但开发商却止不住一味往上盖；以致最后小区形成时，前两期住宅楼无一不直达21层，停工的第三期住宅也已建到了十层以上。

　　目前，除部分已购买第三期住宅楼的业主获退款外，另一部分未退款业主还时常在周末聚会，商量该如何挽回已投进去的资金。业主们甚至存在这样一种侥幸心理，即使是已停工的第三期，要拆也只会拆除10层以上的，不可能拆下边的楼层。

　　昨日，记者就怡龙苑将究竟如何处理一事，致电天河区政府相关部门时，其工作人员表示，龙怡苑的问题还在商讨之中，对其进一步处理可能还需要政府发文，但已由政府牵头，联合国土、建设等多个部门在联合处理此事。另一相关人员表示，目前区里已有了相关处理方案，正等市里研究决定。

　　相关职能部门则透露，当前有关部门正在对龙怡苑做工程质量鉴定，行政处罚决定书也将于近期发出。有关部门声称，对这类案件绝不会手软。

　　本版采写：

　　本报记者杨晓红徐艳

　　图：

　　夜幕下，龙怡苑楼下小店前居民的生活很平静，这样的日子还能维持多久？本报记者刘可摄

　　（南方都市报）