二手房转让个税征收细则出台

　　晚报讯 昨天下午3点多，上海二手房个税征收细则张贴在浦东房地产交易中心，其中的一项重要内容是明确了核定征收税率，即对于转让不能提供完整票据、无法确认房屋原值的二手房，税务部门核定征税的标准为：普通住房为转让收入的1％、非普通住房为转让收入的2％。

　　细则规定，对个人转让住房能够提供成本凭证的，则适用中央文件规定，以其转让

　　此外，《操作意见》还规定，所售房产的权利人在两人（包括两人）以上的，视每一个权利人为纳税人，以避免多个权利人推诿纳税责任。

　　“如果你的差额较多，那就按全额申请，不出具房产原值凭证就可以。”一位中介机构负责人认为，对于因房价上涨而差额纳税成本较大的人来说，不出具原值凭证而以申请全额方式纳税显然是最佳选择。

　　消息人士透露，按规定，五年以上“家庭唯一住房”免征个人所得税，“家庭唯一住房”的考核到底由税务部门还是由交易中心来界定以及如何界定；“对转让自有住房并拟在现住房转让1年内按市场价重新购房”时到底按差额退税还是采取其它退税方式等具体操作问题上，税务部门还在紧张的制定当中。

　　【争议个案】发票丢失，“避税”有机可乘

　　□据新华社电

　　8月1日是二手房交易征收个人所得税的第一天，记者采访发现，房地产交易部门在实际操作中执行的二手房转让个税“法定征收”和“核定征收”，两者的税率存在巨大差别。一位不愿意具名的业内人士说，核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，而在具体操作中，它恰恰为“合理避税”留下了空间。

　　这位人士说，以一套买入价为55万、无贷款也未装修、现在转让价为135万的房屋为例，如出示购房发票，则卖家须缴纳个人所得税约为15．8万元，而如果不出示购房发票，税务机关最多只能对其核定征收2．7万元个税，如果面积、价格符合普通住房的标准，则只需缴纳1．35万元。与法定征收相比，卖家要少纳税13到14万多元。这显然有违税收公平原则。而根子就在1％或2％的二手房核定征税税率与法定征收的20％的税率相差甚远。

　　业内人士指出，对二手房转让所得征税是国家税法的规定，税务总局的通知是对12年来未能很好执行的法定原则的一次重申。但事实上，长期以来，法律的规定遇到了来自部门和地方的政策阻力。作为支柱产业的房地产业对不少地方的财税至关重要，为了借地生财，刺激房地产市场的种种优惠政策、措施纷纷出台，二手房交易中的契税、个税、土地增值税等都有优惠政策。本次对二手房转让个税进行强制征收的“通知”可谓是楼市调控的一记猛招，但由于种种原因，还是留下了一些可被避税者利用的空隙。

　　【相关链接】上海普通住房划分标准

　　需要明确的是，普通住房和非普通住房的划分标准将按照此前的《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（沪地税[2005]59号)第一条执行。

　　记者了解到，59号文件的第一条规定为，同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.44倍以下，即内环17500元/平方米，内外环10000元/平方米，外环7000元/平方米。

　　与普通住房相关的税收政策

　　2005年6月1日起，非普通商品房契税调整为3%。

　　2006年6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　缴纳二手房个税的手续

　　纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门办理自行申报纳税手续，填写《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》并提供相关的资料：（一）产权人的身份证件（原件和复印件）（二）购房合同（原件和复印件）（三）房屋原值凭证（原件和复印件）（四）住房装修费用发票（原件和全部发票清单）（五）银行贷款利息结息清单（原件和复印件）（六）转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用凭证（原件和复印件）（七）税务机关要求提供的其他相关资料。

　　对转让的住房房地产权证上列明的权利人为两人以上（含两人）的，以每一个权利人为纳税人。

　　关于操作细则的四大疑问

　　尽管操作办法已经公布，但是很多市民仍然对买卖二手房缴纳个人所得税的细节存在疑惑。从市民现场咨询情况来看，市民的疑惑主要集中在四个方面：

　　■疑问1 ：“唯一生活用房”如何界定

　　按规定，纳税人转让自用5年以上的住房，是否属家庭唯一生活用房，必须在申报表中如实填写。有些市民在退休前先到位于外地的老家自建养老房，然后转让上海自住的已购公有住房，这间已购公有住房算不算“家庭唯一生活用房”？

　　有些年轻人买了房成立家庭，但在父母住房的产权证上仍挂有自己的名字。他们如果打算转让现住房，这套现住房算不算“家庭唯一生活用房”？

　　■疑问2 ：房地产交易部门是否应主动提供房产原值根据

　　打算转让房屋的市民可以领到两张个人住房转让所得个人所得税自行申报表，第一张是转让住房基本情况表，第二张是个人应纳所得额及应纳税款计算表。两张表上都辟有填表人自我声明一栏，声明内容为：此纳税申报表填报的内容是真实的、可靠的、完整的。

　　按操作意见，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。如果房屋转让人自称房屋原值凭证找不到了，能不能当场办理以转让收入核定应纳个人所得税额的手续？房地产交易部门是否会根据历史交易数据查实房屋的原值。

　　■疑问3：“家庭”如何界定

　　政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。但是，无论国家的相关政策还是操作办法都没有明确界定“家庭”的概念，家庭仅指配偶，还是包括其子女。

　　■疑问4：“先买再卖”还是“先卖再买”

　　在目前二手房市场上，很多市民有提高住房条件的需求。在换房的过程中，市民遇到了现实的问题———到底是先卖再买，还是先买再卖。如果先卖掉家庭唯一一套住房满足免税的条件，在换房的过程中，他们将不得不面临无房可住的窘境。但是，如果他们先买新房，按照新规定，这部分市民的个人所得税将无法退回。

　　【政策解读】新规定继续保持两大税收优惠政策

　　□据新华社电

　　国家税务总局有关负责人表示，为鼓励居民改善居住条件，新规定继续保持了两大税收优惠政策，总局已经要求各级税务机关不折不扣地把这些优惠落实到纳税人手中。

　　这两大税收优惠政策是：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　这位负责人表示，除了上述优惠政策外，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。尤其是对于住房装修费用，《通知》明确，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10％。