二手房个税细则5大焦点

　　□金陵晚报记者 汪明宇 傅周艳

　　【金陵晚报报道】二手房个税细则终于出台，除了市民最为关心的起征期限、房改房收税、唯一住房界定等三大焦点问题外，仔细研究细则，仍然有若干问题值得市民关注，记者昨日采访南京市地税局，相关负责人给予了详细解答。

　　焦点1 卖房一年内买房保证金如何交

　　根据国家税务总局的通知规定，出售自有住房并在现住房出售1年内按市场价格重新购房的纳税人，要先以纳税保证金形式交纳个税，再视重新购房的金额与原来住房销售额的情况，全部或部分退还纳税保证金。

　　地税局相关负责人称，该规定南京市也从8月1日起严格执行。他介绍，市民卖房时，如果一年之内买房的，必须依据卖房所得的20％缴纳保证金。如果在1年之内没有买房，保证金将转为税款入库；相反，只要这位卖房人在1年以内买了房，可以根据实际情况抵减税款。

　　不过这个保证金并不一定是全额退的，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　税务部门给记者算了笔账：市民如果想改善居住条件，将自己原值20万元的房子以40万元价格卖掉，那么首先就要交纳获利部分的20％为保证金，即4万元。如果之后他购买了45万元的房子，则4万元保证金全额退还。但如果买了35万元的房子，则就需补交5万元差额的税款，即1万元，保证金只能退还3万元。

　　焦点2 住房装修费用怎么计算

　　根据细则规定，住房装修费用是指房主所能够提供的装修发票上的金额，并且发票上付款人姓名与转让房屋产权人必须一致。在税务机关审核后，可按照下列方法扣除：

　　1、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％。

　　2、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。

　　有关负责人介绍，如果房主当初买的就是装修房，并在合同中注明含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等），这种情况不得再重复扣除装修费用。

　　焦点3 房子就“卖”1元行不行

　　在采访中记者了解到，很多市民抱有一个想法，就是成交按照市场价，但为避税，合同标价却低得离谱，地税部门负责人告诉记者，为杜绝此类情况发生，二手房交易规定了最低限——参照契税的认定价格。

　　该负责人称，个人转让房屋实际交易价格如果高于契税价格，将按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确定收入额。这也就表明，如果你想通过“阴阳合同”来逃避个税，没门！

　　焦点4个税营业税同步征收

　　值得注意的是，南京已经明确二手房交易个税和营业税“一体化”征收的细则。有关人士告诉记者，购房者在办理过户之前，营业税和个税属于同步征收，征收地点就在交易中心。据悉，目前相关部门正在印刷大量交税说明书和流程图，预计几天内即可在房地产交易登记中心等相关服务窗口发放。

　　焦点5外地房屋暂不审核

　　首先是细则中明确了“唯一住房”的定义，是以家庭为单位，不过记者了解到，税务部门在具体审核时，则根据房主提供的户口本，在全市房产交易数据库中逐一审核户口本上所有成员的房屋交易状况。如果户口本上所有成员都只有这唯一一套住房，将给予免个税优惠政策。

　　有市民咨询，如果自己在南京只有一套住房，且住满5年，但在老家（外地）也有住房，这是否符合免个税标准，地税局有关人士解答，由于技术问题，对南京以外地区的情况难以掌握，所以目前暂时只审核纳税义务人在南京地区的住房情况。

　　■链接 两大税收优惠鼓励居民改善居住

　　【据新华社北京8月2日电】8月1日开始执行的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，被社会各界视为严格二手房交易个人所得税征管的强烈信号。但国家税务总局有关负责人表示，为鼓励居民改善居住条件，新规定继续保持了两大税收优惠政策，总局已经要求各级税务机关不折不扣地把这些优惠落实。

　　这两大税收优惠政策是：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　有关专家表示，这些“有保有压”的税收政策，体现了国家促进房地产市场稳定繁荣的调控精神，对于改善普通居民住房水平将起到推动作用。

　　(编辑菲菲)