营业税、个税接踵而至 二手房升值近两成才不赔

　　国家税务总局的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》日前正式对外公布并将于2006年8月1日起执行。该《通知》对个人二手房转让过程中缴纳的税金和合理费用的概念作出详细规定。中新社发 黄晓慧 摄

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　　中新网8月3日电据《北京晨报》报道，营业税、个税新政接踵而至，卖二手房的人不一定只赚不赔。据业内人士估算，要出手的房价格涨幅约达到两成左右，卖二手房才能大致保证不赔。

　　以一套2004年70万元购买的商品住宅为例，如果不计算装修、贷款、中介佣金等费用，房价涨幅在7.5%就可以不赔。但如果加上6万元装修费和20期贷款等费用，就要涨到26%才能不赔。

　　从1日开始，卖二手房就要缴纳20%的个税，再加上不满5年出售房屋就按全额征收的营业税和契税、印花税、中介佣金、贷款利息……那种仅凭升值直觉来购房的做法已经显得不合时宜。

　　据业内人士估算，房价累计涨幅约达到两成左右，卖房才能保证不赔。链家市场研究中心主任王志伟表示，这里面包括占总房价1.5%的契税，两次印花税0.1%。如果购房不满5年再出手，还要缴纳总售价5.5%的营业税，装修费用一般占总房价的10%，这些加起来已经有17.1%了。再加上现在按总价征1%或者按差价征20%的个税，几万块钱的贷款利息支出，2%至3%的中介费用支出，这些税费总共加起来，大概占到总房价的两成左右。

　　王志伟表示，根据这几年北京房价的涨势，购房2至3年内交易的房子再出手肯定有利润，尤其是在万柳、望京等房价涨幅很高的区域。但投资买房还是要好好算算账。

　　二手房交易代表案例

　　假设张先生于2004年12月购买一套70万元的普通商品住宅，其中首付20万元，贷款50万元，贷款年限15年，贷款利率5.51%。之后，张先生花费6万元用于装修。2006年8月，张先生要出售此套房产，出售之时，贷款总计还款了20期，还款利息共为42179.42元；那么，张先生应该以什么价格出售才能确保收支平衡？

　　假设张先生售房收入为A

　　张先生购买此套房产的购房原值为710850元(实际购房款：700000元+购房契税：700000×1.5%+购房印花税：700000×0.05%)

　　转让环节的部分税费为A×5.55%(营业税：A×5.5%+印花税：A×0.05%)

　　在房产转让环节中的合理费用为102179.42元(住房装修费：60000元+贷款利息：42179.42元)

　　个税=(售房收入-购房原值-转让环节税费-合理费用)×20%

　　支付给中介的佣金为A×2%

　　方案一：计算贷款、装修、佣金费用

　　收支平衡计算公式：A-购房原值=转让环节税费+合理费用+个税+代理费

　　计算得出：A=884208.18元

　　房价涨幅为：(A-700000)/700000=26.3%

　　也就是说，2006年8月的房价相比2004年12月的房价要上涨26.3%以上，张先生才能保持房产投资有赚头。

　　方案二：只考虑税收，不考虑其他支出

　　收支平衡计算公式：A-购房原值=转让环节税费+个税

　　计算得出： A=752620.43元

　　房价涨幅=(A-700000)/700000=7.52%

　　也就是说，如果张先生没有支出装修费、代理费等其他任何费用，那么要想转手赚钱，至少也需要7.52%的房价涨幅。(栗晓莉)