成立业主大会要等几十年？

　　□本报记者戴敦峰

　　天价物业费

　　物业费：每平方米每月12.5元。“自从2000年，我在紫玉山庄二期买了这套别墅后，和物业公司的纠纷就开始了。”张必清说。紫玉山庄地处北京朝阳区大屯乡，位于6000亩

　　但优美的环境并不能抵消张必清等业主的不满。“我的别墅大约400平方米，一个月的物业费就要付5000元！”这位中年白领抱怨说，“北京有很多类似的高档别墅或者公寓，物业费也不过每平方米8元。”

　　杨先生则遇到了另外的烦恼：2003年，他在紫玉山庄购买了一套300多平方的别墅，开发商在通知其收房时，要求他预先缴纳3年物业费———共计10万元，否则就以“不接受物业公司管理”为由拒绝交房。他以开发商没有履行交房义务且逾期交房超过30日为由，将对方告上了法庭，要求解除合同、退房款、支付违约金，并于2004年底胜诉。

　　“10多年来，物业公司与业主的产生了大量纠纷，每年不下百起，这让当地派出所都很头疼。”业主们在给北京市政协的一封信中写道。

　　问题的焦点就在12.5元的物业费。这是怎样制定出来的？张必清不明白。物业公司称：小区的绿地多，会所等公共设施维护也需要费用，但拒绝公布具体账目。“如果再问得深一点，他们就让我们问老板去。”

　　据了解，紫玉山庄的集祥物业公司是开发商的全资子公司。记者于8月1日向集祥物业有关负责人提出采访要求，但截至发稿时，对方一直未有答复。

　　还要再等几十年？

　　2006年1月1日，《北京市物业服务收费管理办法(试行)》出台让业主们看到了希望。“新办法”规定：物业服务的收费标准由业主大会——即全体业主——决定。

　　北京市居住小区管理办公室(简称小区办)一位负责人表示，在社区业主大会成立之前，物业管理公司通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。

　　“新办法”让张必清等人看到了希望。“成立业主大会，和物业公司‘议价’。实在不行，就换掉这个管家！”一位紫玉山庄的业主说。

　　他们兴冲冲地找到朝阳区小区办，却被工作人员泼了一盆冷水：要成立业主大会，必须等所有房子都卖完。而现实情况是：紫玉山庄于1993年开建，规划共分5期，如今第一、二、三期已经建成，第四期仍然在施工，第五期的建设尚未开始。最早的业主已经入住近13年。

　　“仅仅是第一期和第二期就卖了十几年。”业主沈占倪说，“要是等第五期全部卖完，岂不是还要再等上个几十年？”

　　业主们不甘心，他们把法律法规翻遍，终于找出一个文件———

　　2004年，北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(又称338号文件)，其中规定：新建和已建成的商品房中，入住率超过50％的，或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域……应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　“我们已经住满六个两年了，总应该让成立业主大会了吧？”一位业主说。

　　开发商也算业主，游泳池有投票权

　　业主们拿着338号文件又找到朝阳区小区办，一位负责人称：第一次工作人员的解释有误，按照规定，应该由“一、二、三期的业主，和四期已经签了购房合同的购房者参与投票”。至于已经建成但没有售出的房屋，由于产权在开发商手上，因此开发商也是“业主”，也要参与投票。

　　338号文规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，是按照拥有的物业建筑物面积计算的，每1平方米计为投票权计算基数，不足1平方米的部分不予计算。

　　“比如说，我的房子是100平方米，你的房子是200平方米，你所持的投票权就是我的两倍。”北京隆安律师事务所的房地产专业律师秦兵解释说。

　　根据《物业管理条例》的规定，业主如果想要进行炒掉物业公司这样的“大动作”，必须有2／3以上业主所持投票权通过方可。

　　这似乎是一个不可逾越的障碍———紫玉山庄的业主们对一、二、三期的面积进行了统计，结果表明：前三期业主购房的面积占总面积的62.4％。

　　“这是一个微妙的节点。”张必清说，“如果就以前三期计算，即使成立业主大会，开发商仍然持有否决权，因为他们的投票权在1／3以上。”

　　如果紫玉山庄的别墅再卖出去几套，开发商和业主持有的投票权此消彼长，业主是否就能占据优势呢？

　　按照《物业管理条例》的规定，开发商持有产权的配套设施也有投票权。这就意味着，小区里的会所和游泳池在业主大会投票的时候，也会“站到”开发商那边去。

　　“如果加上能够参加业主大会投票的配套设施，购房业主的投票权会进一步降低，为53.4％。”业主们经过计算得出这个结论。

　　“大家对会所和游泳池产权是否归于开发商还有争议。”秦兵律师说，“但是，没有业委会就无法进行清查。所以业委会能否成立对于业主来说至关重要。”

　　“业主的概念是相对于开发商和物业公司而言的，把享有物业所有权的开发商也作为普通业主与普通业主享有同等权利，逻辑上是不合理的、对保障多数业主的合法权益是不公平的。”秦兵说。

　　相对的“相对”

　　业主们继续“钻研”338号文件，发现里面还有这么一句话：分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。

　　“一期和二期已经建成十几年了，而三期是两年前刚刚建成的，那一期和二期能不能成立业主大会？”

　　一期和二期大多售出，按照业主们统计的数据，两期业主持有的投票权在80％以上。

　　业主们又一次找到小区办。“这已经是我们第20次来，还是第30次来？”张必清说。

　　但是小区办的答复是：一期、二期和另外三期共用小区的道路，因此不能算作“相对独立”的区域。

　　“为什么338号文件中是叫‘相对’独立区域，而不是‘绝对’独立区域呢？什么叫‘相对’呢？”张必清有些激动。他们自认为已经把法律法规研究得挺透彻了，但跟开发商办比起来，显然还只是“相对”透彻。

　　“如果一期和二期不能单独成立业委会，那还面临一个棘手的问题：如何找到刚刚和开发商签了合同的四期业主？”秦兵律师说。同在北京朝阳区的亚运新新家园，一期的业主们曾遇到过同样的问题———尽管亚运新新家园二期尚未交房，但已经签订了购房合同的购房者也是业主。因此，需要包括他们在内的2／3业主同意，才能成立业主大会和选举业主委员会。

　　570户一期业主被难住了。茫茫人海这些未来的邻居们从何找起？掌握他们资料的开发商自然不会配合。

　　紫玉山庄的业主们也面临这个问题。也许他们只能等待，说不定哪一天，开发商会把手中的票投给他们？(P1173141)

　　■权威观点

　　“业主大会成立前，物业费该由开发商支付”

　　———访中消协法律顾问邱宝昌

　　□本报记者戴敦峰采访整理

　　北京约有4000个小区，但成立了业主大会的不过300个，全国的情况基本也是如此。那么，成立业主大会这么难？

　　首先，物业管理公司绝大部分是由开发商指定的。虽然在《物业管理条例》出台之后，由开发企业招标选聘，但开发企业和物业公司之间的利益链是先天存在的，房子卖掉之后，开发商把房子的问题一起移交给物业，如果出了问题，开发企业和物业之间就可以踢皮球。

　　所以，开发企业所谓的“招标选聘”很大程度上也只是走过场，他们之间的利益链不可能被自己切断。如果成立业主大会，业主们就可以选聘物业，开发企业自然会千方百计地阻挠。

　　第二，有关部门不是很配合。有很多这样的例子：住户希望成立业主大会，找了小区办很多次，都被用各种理由驳回。这个道理如同矿难屡禁不止，因为有红顶股份在里面。我们不排除物业公司可能通过不正当手段，“公关”了少数官员。这也是一个利益链。

　　第三，业主本身很分散，集中在一起开会很难。业主人数众多，收入水平不一样，认识也不一样。让他们达成统一意见也是非常困难的。加上相关法律法规本身不完善，成立业主大会的规定过于繁复，也给非法律专业出身的业主们造成了门槛。

　　那么，这个问题如何解决？

　　勿庸置疑的，应该由业主来选择物业公司。我个人建议，业主大会成立前，前期物业的费用都应该由选聘人即开发企业来支付。直到业主大会成立之后，再由业委会根据业主大会委托选聘物业公司。这样开发企业的选择才能谨慎，因为和他的利益紧密联系。另一方面这可以促成业委会的成立，因为早一天成立，开发企业就可以早一天停止支付物业费，他们自然也就不会阻挠业主大会的成立。

　　因此，从根子来说应该完善法律法规，破除原先不合理不公平的物业管理条例。

　　(P1173142)

　　向春／图