房价能否下降　调控是否得力　限户型首拍成新政落地“风向标”

　　本报记者黄伟

　　7月28日，深圳宝安中心区的A004—0100号豪华商业用地、A004—0101号办公用地及A004—0102号商住用地在深圳土地房地产交易中心进行公开拍卖，成交总价分别达到18.8亿、3.75亿、3.27亿，对应楼面地价6102元／平方米、6605元／平方米、6452元／平方米。三块地分别为西岸新天置业(鸿荣源)、龙光地产、天健地产所拍得。作为新政之后深圳限户型

　　天健拍下首宗限户型地块

　　此次拍卖推出的三宗土地均处于宝安中心区，其中竞拍最为激烈的为限定小户型的A004—0102号地块，报名参加竞拍的开发商高达26家，除深圳众多实力地产商外，还有来自武汉和上海的竞争对手。

　　该宗土地的面积为1.877万平方米，按照土地出让合同，总建筑面积的70％，即3.558万平方米建筑面积将用于全部开发90平方米以下的小户型，其他面积用作商用、幼儿园以及其他公共配套设施建设。这既是房产新政后深圳限户型土地的“第一拍”，也是全国拍卖的首宗限户型土地。

　　经过28轮轮流举牌，竞拍价从挂牌起始价1.28亿元攀升到3.27亿元，最终被天健地产拿下。按照竞拍结果推算，该块土地的楼面地价将达到6452.25元／平方米；地面地价17421.09元／平方米。“这次拍卖志在必得，公司对小户型项目开发充满信心。今年初，公司在深圳福田区的‘时尚新天地’小户型项目销售中尝到了甜头，此次竞拍成功将成为公司进军宝安区小户型房产市场的良好开端。”天健董事会秘书徐肇松对媒体表示。

　　在不少业内人士看来，天健地块以后的售楼价格将会超过1万元／平方米。他们计算，地块楼面地价为6452.25元／平方米，加上2000到3000元的建筑成本等相关费用，仅成本就可能超过9000元。而据记者了解，该地块附近楼盘均价为7500元／平方米左右。按照这个数据，意味着两年内该区域单个项目房价涨幅将达30％以上。而天健相关人士在现场透露，从目前深圳的住房结构来看，90平方米以下的房屋所占比例不到30％，小户型供应严重失衡，该项目按规定建好后，每平方米的房价估计要达到9000元左右。

　　搜房网每周地产评论主持人王方表示，楼市前景依然被看好，本次拍卖楼面地价突破6000元以上，未来两年的房价必然走高，透露出开发商对未来市场前景的乐观态度，当然也隐藏着公众对房价走高的不满。相关论者认为，拍卖天价将令调控新政在深圳的效果大打折扣。

　　拍卖为新政开辟“阳关道”

　　该宗地块的引人注目还在于“90平方米配套型面积占开发总面积的70％”针对单个项目政策完全落地。国家调控房地产政策的“国15条”颁布实施后，深圳也出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，通知明确规定：在新的土地出让合同中，建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积必须达到开发总面积的70％以上。

　　自通知发布以来，深圳的部分房地产交易中心出现了拍卖停止、按揭停办等现象，众多需要买房的市民和房地产商都陷入观望，房地产成交量短期内有所萎缩。王方表示，有业内人士预测该地块所得者天健地产会开发酒店式公寓来应付未来不确定的市场状况。但无论如何，此次拍卖为“国六条”在深圳的实施开了“阳关道”，其指标性意义在于政策的示范作用。

　　另一方面的意义则在于现售模式试水，提高商品房预售门槛，按照公告规定，土地内开发的商品房项目在交清地价款、项目在取得房屋建筑工程、消防、电梯、燃气竣工验收合格证明后方可销售。

　　深圳房地产研究所所长王锋表示，采用现售制度，购房者购买现房是对其利益的最大保障，肯定能降低许多购房方面的纠纷。比如，买现房可以实地考察房型，仔细察看房屋的面积、质量、公摊、采光等情况，大大减少购房风险。有业内人士认为，如果取消预售制度，必定会加大开发商的资金周转压力，一些中小开发商开发的项目甚至可能出现资金断裂的危险，这些要求对开发商的综合素质提出更高的要求。

　　对于深圳单个项目“七成为90平方米”的户型比例限制措施，业内人士不乐观，深圳地产研究人士半求表示，虽然西安、大连、青岛等城市在中小户型比例上也明确是项目控制而非总量控制，但并非是地方主动严格要求，而是由于建设部提出的七成总量控制并不可行，“总量怎么统计呢？单个项目不抓好，如何确保总量达七成？”

　　地方政府有责规划引导

　　据记者了解，当日所拍的三宗土地最初公告日期为2005年12月31日，其土地出让计划属于2005年。当初曾将拍卖时间定在今年4月份。但深圳市国土资源和房产管理局宝安分局却意外地在当月13日发布公告，推迟上述三宗商业和商住用地的拍卖。三宗地块均位于深圳市宝安中心区核心圈层内，A004—0100宗商业用地建筑面积达328000平方米，A004—0101宗商业性办公用地，建筑面积为56770平方米。据悉，有开发商对政府变更计划颇有怨言，如果该地块属于2005年计划，则可以避开新政要求的招标方式。

　　新华社日前一则报道指出，目前全国不少城市存在“土地财政”现象，而越来越严厉的调控政策则给这种依靠土地和房产支撑起来的“经营城市”思路敲响了警钟。以杭州市为例，这个房地产业一度热闹火爆的城市今年的房地产行业地税预计减收达14.31亿元，下降达25.14％。新政之后，确实存在政府土地出让收入锐减的苗头。

　　深圳土地交易中心在公告极力推荐三宗地块所在地西部滨海区，表示从深圳城市发展过程来看，深圳的中心区有往西移到滨海前海湾的可能，西部滨海区未来有可能成为泛珠三角的经济中心。作为深圳东部和西部两大次中心之一的宝安区，最大特点是集中了深圳的产业园，集中了物流业和高新技术制造业，其特殊区位决定其定位是深圳西部一个中心，区位优势明显。“政府的规划和引导肯定会对地价有很大的影响。”一位资深地产研究人士说。

　　搜房网每周地产评论主持人王方表示，此次拍卖最终价高者得，是市场需求的表现。三宗地块并没有之前业界人士预测的政府要采取“向上限地价、向下限房价”的行为，任由市场决定，如此房价未来走势难免继续走高。针对此种情形，深圳政府未来必须要加大土地供应量，而且有必要采取行政措施，让不同地块能发挥最大社会效用，而非任由市场说话，一味追求经济效益。