国际资本活跃，深圳零售市场能否分一杯羹？　运营能力考验本地商业项目

　　自上月美国保德信金融集团注资中心城项目近10亿元以来，深圳业界关于商业物业的发展探讨，集中在“资本”两个字上。对于众多还在寻找缓解巨大资金压力途径的深圳商业地产项目而言，能否赢得国际资本的青睐，运营能力成为一个关键因素。

　　“深圳在未来珠江三角地区的金融、政治、文化、信息产业、服务产业的中心地位日益凸显，成为不少世界级跨国公司投资商投资发展的首选地区，这对亟待洗牌的深圳商业

　　国际资本盯上本地消费市场

　　“7月25日，美国保德信金融集团(下称保德信集团)与深圳市怡景中心城商业发展有限公司(下称怡景中心城)于深圳市市民中心多功能会议厅达成战略合作协议，保德信金融集团注资近10亿于中心城项目，与怡景中心城50％对50％共同拥有该项目。对于这个尚未开业的中国首创生态型购物中心，能赢得国际资本的青睐，意义深远。”怡景中心城企划部经理陈志华表示。

　　据最新消息，G成商7月27日发布公告称，公司拟与深圳茂业商厦有限公司(持有G成商69.23％的股权)签订《资金拆借协议》，公司向茂业商厦拆借资金，总额不超过1.3亿元，期限最长不超过一年，用于公司国有职工身份转换工作及经营业务的发展，公司将按同期银行存款基准利率2.25％向茂业商厦支付资金使用费。

　　早在上月初，就有媒介报出力宝集团注资铜锣湾百货的消息，有传力宝集团在铜锣湾百货首期注资1亿元，控股比例达51％以上。今后铜锣湾百货将由印尼力宝集团控股，并交由力宝集团负责，印尼力宝集团将先后投资11亿元用于发展铜锣湾百货。“资本不仅仅活跃在已经成熟的市场，更在寻求优质的潜力股。中心城项目赢得国际资本的事实，再次让我们见识资本的力量，也让我们发现中国的消费者正在被全球财团所关注。”上述研究人士说。

　　急剧膨胀的市场背后是投资者看好深圳所具备的巨大消费能力及潜力。移民社会特征突出，是形成深圳独特消费文化的重要原因，也是深圳商业赖以生存的命脉。早年入深的定居者，现今已事业有成并组建家庭，他们收入稳定、消费理性，是商业大军中不可缺少的消费支柱；随后形成的都市白领群体，年轻时尚、收入较高且无家庭负担，但又有工作压力，即兴消费模式是他们的首选；再次是深圳数百万外来工，尽管收入水平不是很高，但毕竟数量巨大，临时消费、节假日消费数额同样惊人。

　　保德信看中怡景管理能力

　　自2004年以来，深圳出现一大批购物中心项目，已经开业的有万象城、金光华广场和花园城，正在建设中的项目不下7家，分布在深圳中心区、南山和关外。今年以来，仅深圳中心区的商业供应量，就将超过50万平方米。深圳英联国际不动产董事长郭建波表示，2006年深圳商业地产发展的进一步提速，大型商业中心发展过快、商业运营模式雷同、写字楼市场供大于求等一连串问题逐渐显现，迫切需要业内人士反思。

　　“有雄厚的消费基础，不一定就能形成良好的商业环境。从目前的商业物业运营情况来看，开发商把房子建起来问题不大，招商甚至招来为数不少的品牌商也没有问题，但是以后的经营状况谁来保证？如何保证？对于城市新商圈的这些商业项目来说，经营是头等大事。”深圳市高胜商业地产顾问机构营销总监王爱广表示，运营能力是否强劲直接决定项目的盈利水平。

　　国外投资机构同样看重这个关键环节。保德信亚洲区的一位人士表示，他们在内地看过很多其他的商场，在深圳也看过很多商场，他们认为怡景公司的管理是比较先进的，商场本身的设计布局和整个招商过程，以及中心城的工作团队都已经达到国际水平，选择这样优秀的项目合作，相信在将来的共同管理方面会有一致的理念。在国际化合作方面，中心城以台湾太平洋集团作为招商与运营团队，仲量联行作为物业管理顾问，能够积极开展国际合作，用最专业的团队解决专业问题。

　　共同决策考验双方管理智慧

　　据悉，本次中心城项目与保德信金融集团合作，双方各投资50％，保德信金融集团将注资9.5亿元进入中心城。业界人士的疑问是：在重大问题决策时，究竟谁说了算？这无疑考验着合作双方的管理智慧，也为民营资本结盟国外财团的后期合作提供经验。

　　保德信亚洲区管理人士梁先生表示，双方目前合作模式是非常和谐的，保德信非常尊重深圳当地的市场情况，尊重深圳的办事习惯，并且非常相信中心城管理团队的运营能力，相信他们可以根据以往成功的经验，经营好这个商场。在未来经营过程中，根据深圳消费者情况，保德信将有可能引进一些国外的先进管理经验，但引进的前提是这些管理经验符合消费者需求，并具有相对的创造性。

　　而根据中心城总经理王雪泉的说法，中心城和保德信金融集团的合作是一个共同管理的模式，将成立一个管理委员会，采取共同决策的机制实现共同管理。按照这种模式，未来会将一些业务外包给专业机构来完成，以使国际化合作更加融洽。

　　国际合作引来更多一线品牌

　　深圳市益田假日商业管理有限公司副总经理蒋威接受记者采访时表示，针对商业地产融资难题，随着房地产信托投资基金、国外基金对经营性物业的关注以及相关宏观产业政策的调整，新的机遇也将出现。与实力雄厚的国际机构合作，不仅仅是引进需要的资金，还可以学习他们的先进管理经验。与此相对应的，则是国外众多世界级跨国公司投资商，正瞄准深圳这个未来珠江三角地区的金融、政治、文化、信息产业、服务产业中心。据相关人士透露，位于中心区的大中华交易广场自立项以来，就有众多国际财团与其接触，表示愿意介入，只是在注资额度方面未达成一致。

　　一个明显的事实是，与国际知名财团合作，将会增添众多合作商对项目投资者的认可。“在多方利好消息下，近日中心城迎来十多家国际一线品牌前来考察，其中6家更在考察完成之后立刻进入签约阶段。”怡景中心城相关人士表示，中心城和保德信合作信息对外公开之后，其运营能力赢得更多国际品牌的认可。

　　保德信集团房地产投资管理公司总裁维多利亚表示，保德信在中国的投资策略主要是找一个当地的合作伙伴，这也是保德信一直以来成功的方式。深圳怡景公司之所以能成为保德信的一个合作伙伴，在于他们具备把一个投资项目价值提升的能力，在此基础上，保德信也会考虑给予一些管理理念和经验的支持，以这样的合作模式来实现双方共赢。据相关人士透露，双方拟继续加强合作，怡景中心城将在3年内在全国更多地方选择优秀的项目进行开发，目前已经瞄准珠三角、长三角、东北三省和京津地区。

　　本报记者黄伟

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　　今年以来，仅深圳中心区的商业地产供应量将超过50万平方米。本报记者何俊摄