豪华酒店投资热：地产商的又一门生意经

　　文/本报记者汪令来许静赵燕华图/本报记者朱文海

　　■各路英豪“玩”酒店，广州新建高星级酒店八成有房地产商背景

　　■放着房地产的快钱不赚，地产商纷纷投资酒店“葫芦里卖啥药”

　　■广州酒店出租率本就低于京沪，酒店“井喷”会否造成恶性竞争

　　■由于取消前置审批，目前有多少酒店在建连主管部门都不清楚

　　■一为品牌推广二为产业升值，还为长线回报和建立融资“金库”

　　■背后也有积极效应：给广州带来新的机遇与城市发展良好互动

　　“忽如一夜春风来，大街小巷酒店开”，用这句话来形容眼下广州的豪华酒店投资热，恐怕再合适不过。记者连日来的调查发现，目前在广州刚落成和在建的高星级酒店项目有约40个，其中超过七成目标是五星级或“超五星”。

　　这是戏剧化的一幕。仅仅在两三年前，广州高星级酒店还被认为是“死水一潭”。一只手就可以数过来的五星级酒店，不仅著名跨国酒店品牌悉数缺席，就连普通市民也觉得奇怪：不是说商务区珠江新城最热、天河北最旺，这么多年怎么连商务区最起码的地标———高档酒店都没有？

　　但这一“闷局”正在被打破。如今在广州，新酒店或正在翻新的酒店几乎随处可见，仿佛一夜间冒出地面。这显然更让人纳闷：为什么有这么多人突然变得如此热衷投资酒店？

　　调查

　　酒店“热钱”八成来自地产大鳄

　　一老板坦言：有建筑和物业管理优势，为啥不做酒店？

　　广州高档酒店投资热潮，很容易让人想起10年前，同样在这个城市，千军万马杀进房地产的“盛况”。

　　事实上，这的确有相似之处———广州合富辉煌董事、副总经理郑文伟在一份研究报告中指出，近年来广州在建五星级酒店，超过八成为房地产商投资。一些大地产公司，几乎无一不涉及酒店业。

　　此言不虚。在广州新建酒店背后，总能找到地产商的身影。就连去年神秘杀入广州的地中海国际酒店，也未能免俗。这家目前在广州房价最高、这几天正接待美国男子篮球“梦七队”的超五星级酒店，其投资方据称也是海外房地产商。

　　不过，在中山大学旅游学院副院长彭青教授看来，房地产投资酒店是最自然不过的事。原因很简单，一是有资金实力，二是懂得建筑的成本控制。这一观点也得到大多数地产商的认同。碧桂园集团属下凤凰城大酒店有关负责人就明确表示，建酒店时是建筑，建好酒店后是服务，“我们有建筑和物业管理的双重优势，为什么不做酒店”？

　　上图：新开张的地中海国际酒店极尽豪华，其投资方据称也是海外房地产商

　　探因

　　地产商“舞”酒店意在长线回报

　　楼盘边的酒店提升品牌价值带动物业增长还能再次融资

　　多元投资意在提升品牌

　　众所周知，房地产是资金回笼最快的产业之一，相比之下，酒店业的回报期通常要10年。地产商为什么放着“快钱”不赚，一窝蜂去投资酒店？

　　“我们看中品牌的推广。”凤凰城大酒店有关负责人介绍说，碧桂园也好，凤凰城也好，迄今为止还只是区域品牌，但如果做酒店的话，通过旅客网络，就容易做到全国知名，这有利于地产主业向其他地区推进。

　　富力也有同样的战略意图，只不过其心境更高。据广州富力地产副总经理张辉介绍，富力在珠江新城建设的两个超五星级酒店项目，都是与全球顶级酒店品牌合作。丽思卡尔顿属世界500强万豪集团旗下，是酒店业的劳斯莱斯；而凯悦旗下的君悦，目前全中国也只有四家———“能与这样的国际顶级品牌平起平坐，携手合作，本身不就是实力和品牌的象征吗？”

　　捆绑投资带动产业升值

　　但对绝大多数地产商来说，投资酒店远不止“提升品牌”那么简单。他们的目的，是更为直接的产业升值。

　　稍加留意便会发现，广州相当一部分新豪华酒店与地产商的楼盘相辅相生。其中最引人注目的就是嘉裕集团：在天河北希尔顿阳光边，有一个嘉逸国际；在珠江新城礼顿阳光公寓旁，有一个礼顿阳光西塔酒店；另外如嘉逸皇冠、嘉逸豪庭……无不如此。

　　开发商们为什么热衷于在楼盘边建酒店？凤凰城大酒店有关负责人道出其中奥秘：酒店的档次可以大大提高楼盘的档次，从而让楼盘升值，卖出更好的价钱。

　　这位负责人举例：两年前凤凰城大酒店开业时，小区刚开发了一半，但随着酒店的开业，后来的物业足足升了三成。目前酒店刚挂牌五星，对1/3待开发楼盘来说，可能升值空间更大。

　　环境变化转向长期收益

　　当然，投资酒店业，也有地产商们对投资环境变化的悄然应对。

　　在众多地产企业中，富力被认为最“慧眼识珠”者之一，其所做的很多地产项目都大幅升值。“但我们投资那么多地产，最终留下的固定资产还不足5%。”广州富力副总经理张辉说，作为香港上市公司，富力必须要保证自己的长期收益，而投资一些只租不售的物业，比如酒店，就是很好的解决方案。

　　据张辉介绍，在香港和国外一些地区，这是地产商常见的做法。比如新世界地产投资香港会展中心旁的君悦和海景酒店，长江实业投资海逸酒店，怡和集团投资文华酒店等。

　　另外，国家宏观政策调整，出售土地越来越少，也逼着一些地产商另谋出路。城建集团表示，未来三年内，包括酒店在内的自有物业经营将占其总收入比例的一半；富力也有这样的规划，至明年这两项收入的比例要达到1：9。广州市不少大型开发商，均将酒店经营作为今后“两条腿走路”中的“一条腿”。

　　广州市社科院研究员彭澎分析，地产商投资酒店还有一个“一箭双雕”的目的———可以将酒店作为资产、作为担保再次融资，堪称“企业永不枯竭的金库”。

　　问果

　　扎堆建酒店，或为城市带来机遇

　　有人担心恶性竞争，也有人认为能与当地经济产生良好互动

　　“井喷”带来恶性竞争？

　　在短短几年内，近40家高星级酒店涌入，这对日常均价和出租率本来就低于京、沪的广州高档酒店市场，是不是灾难性打击？

　　不少接受记者采访的酒店人士都谨慎地表示了担心。华南理工大学旅游与酒店管理学院教授张俐俐更尖锐地指出，目前酒店业不看市场需求好坏而投资，“多数是盲目”！

　　担心并非多余。从2001年起，广州政府部门取消了对酒店立项的“前置性审批”职能，即原先在规划立项前由旅游主管部门做可行性分析，现在没有了。也就是说，目前有多少酒店在建，甚至连酒店主管部门都不清楚，只有在建成后申请评星时才会“浮出水面”。这也是记者花上一个月时间，才初步调查清楚广州新建酒店项目有多少的原因。

　　虽然各酒店投资方特别是外资品牌会有自己的评估程序，但彭澎认为这可能并不准确，因为“差不多所有的酒店都同时埋头建设，无法做到相互参考”。

　　“扎堆”或使需求更旺！

　　不过，一些业内人士还是看到酒店热背后的更多积极效应。“起码可以刺激广州酒店业的升级。”彭青分析说，广州酒店业从上世纪80年代开全国风气之先，到如今相对落后、设施老化，主要原因就是几家大酒店过于垄断，没有新生力量参与竞争。现在新酒店出现后，必将推动其更新换代。

　　事实正是如此。比如去年中国大酒店已宣布耗资数亿元，装修加强硬件设施的环保功能，而有近70年历史的爱群大厦也传出将变身公主型酒店的消息。花园酒店近日也高调宣布申请“白金五星”，白天鹅宾馆亦在酝酿“变脸改造”。

　　广州市旅游局饭店管理处有关负责人也乐观地表示，从上海酒店投资的情况来看，大量国际品牌酒店的集中进入并没有使酒店租价下降，反而让上海酒店整体素质有了“质的提高”，同时也促进了民族品牌的提升。广州的酒店投资情况与上海类似，目前五星级平均房价是800元左右，将来一定会上升。

　　广州富力副总经理张辉显然是此观点的坚定支持者，只不过他想得更远。张辉说，目前大家只将眼光盯在现有客源上，有没有想过如果有类似丽思卡尔顿、君悦这样的顶级酒店进入广州，会给这座城市带来新的机遇呢？比如，有的商务客只住某一国际品牌酒店，如果某地没有这一品牌，他宁愿不去或者去了马上就走。随着广州国际酒店品牌的增多，通过酒店的全球网络，一些本来不愿来广州过夜、或者路过广州去香港下榻的高档商务客，是不是就愿意来了？而这些动辄是总裁或CEO的商务客，一旦深入了解广州，会不会带来新的投资机会？这些新机会是不是会带来更多客源？张辉认为，这叫“小乾坤转动大乾坤”，是作为投资环境的高级酒店业，与当地经济良性互动的结果。

　　新建高级酒店密集“四点两带”

　　以天河北珠江新城琶洲等商务区为多

　　如果在面前铺开一张广州地图，再插上代表刚开业及在建高星级酒店的小红旗，你会发现红旗最密集在这样的“四点两带”。

　　第一“点”是天河北、火车东站片区。这里是广州最具代表性的新CBD中心，并且靠近连接广九直通车的火车东站，理所当然为高星级酒店看好。天伦万怡、嘉逸国际、嘉逸豪庭、保利威斯汀、城建索菲特等，均扎堆于此。

　　第二“点”是天河城及珠江新城片区。这里被看作是广州未来最大的商业中心，因而阵容也最为豪华，分别有地中海国际、富力丽思卡尔顿、富力君悦、正佳万豪、太古汇香格里拉和粤海喜来登等，其中提出打造“白金五星”的，至少有五家。

　　第三“点”是琶洲及员村片区。这里的“眼球”在国际会展中心，除香格里拉领衔外，分别还有美林海岸大酒店、皇冠假日酒店等。

　　第四“点”是花都空港经济区。除凤凰城假日半岛酒店、云峰大酒店外，据花都区旅游局负责人介绍，至少还有四五家高星级酒店正在修建，其目标基本上是交通便捷的新白云机场。

　　至于一“带”，则是指对原有酒店空白点的“补白”：比如南洋长胜和鼎龙国际之于广州北部，嘉逸皇冠之于东圃，南沙大酒店之于南沙。

　　第二“带”更是广州投资者的传统强项：城市周边度假酒店———东方夏湾拿、温泉大酒店、长隆大酒店等，无不如此。

　　新闻链接

　　广州刚建好的高星级酒店

　　天伦万怡、地中海国际酒店、嘉逸国际、嘉逸豪庭、嘉逸皇冠、南洋长胜、鼎龙国际、南沙大酒店、长隆大酒店、欧洲假日国际公寓（番禺）、东方夏湾拿豪生酒店（从化）、珠江帝景大酒店、喜悦假日（番禺）、十甫假日、颐和大酒店、广东奥林匹克大酒店、广州天逸酒店、广州嘉华华美达广场酒店、科尔海悦、皇家国际饭店、云峰大酒店（花都）、合兴大酒店（花都）

　　在建高星级酒店

　　广州城建索菲特、富力丽思卡尔顿、富力君悦、琶洲香格里拉、保利威斯汀、皇冠假日、正佳万豪、太古汇香格里拉、粤海喜来登、美林海岸大酒店、凤凰城假日半岛、白云国际会议中心、礼顿阳光西塔酒店、珠江新城商务酒店、城建总温泉大酒店（从化）、广州开发区超五星酒店、白鹅潭五星酒店、嘉怡大酒店

　　上图：位于琶洲的在建的香格里拉酒店

　　（日京／编制）