墨帅（北京律师）
昨日《新京报》报道，北京市建委通报了房企“建管分离”的细化内容，依法设立的房地产开发企业并具有物业管理资质的，即同一独立法人，不能再承接自己和相关单位开发的新建住宅项目。此外，这条规定仅限在前期物业管理阶段，建设单位选聘物业管理企业时适用。
对前期物业管理实行“建管分离”确实能够避免很多弊端，虽然法律规定业主大会
有权决定选聘新的物业公司并终止原有物业服务合同，但由于业主委员会成立难等问题而实际面临的解聘阻力颇大。我国香港地区则规定这种由开发商委任管理的物业管理合同只能在新楼落成后2-5年内有效，此外，如果半数以上（而非三分之二的绝对多数）业主表决通过便可选择新的物业公司。
值得注意的是，对于开发商选聘物业公司的利弊，也有一些房地产业内人士提出不同意见，比如有人认为，一家房地产企业有物业公司，实行“一条龙”服务方式，管理会比较顺利，办理事情会比较顺畅，因为归属于一家集团，互相不会推脱、扯皮。虽然这种观点有局限性，但它实际上提出一个比较重要的问题，即如何避免因房地产开发与物业管理脱节而导致的管理效率低下等问题。
笔者认为，解决这一问题，不能寄望于回到“建管一家”的老路上去，而应当积极引进国际上先进的物业管理早期介入或提前介入制度。该制度是指物业管理企业在接管物业之前，就开始参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业小区能够更好地满足业主的需求。这种早期介入制度对于规范小区建设和提高物业管理水平具有重要意义。它有助于及时优化物业规划设计方案，提高小区设施设置及生活网点布局方面的合理性，以及对建筑施工质量有一定的监督作用，给开发商提出合理建议，并防止其在开发过程中可能发生的某些“猫腻”，也为日后物业管理活动的顺利开展打下基础。它与一般意义上的前期物业管理又有所不同，强调的是整个城市物业规划管理活动的超前性，以及物业管理企业的独立性和效能性。其具体操作方式通常包括向开发单位提供有关项目可行性调研评估报告，分析设计图纸提出改进意见，对施工现场实地查验和监督等。
由于我国物业管理市场还不完善，目前这种提前介入式的物管模式还未得到人们的重视，也未能有效地进行实践验证。但从长远来看，为了使房地产开发活动与物业管理更加协调有序和顺畅，还是有必要借鉴国际经验，探索和实施这种先进的管理方式。
