政府行为还是企业行为?

　　十问房地产⑥

　　在房地产业经济活动过程中，由于认识上的误区和机制上的错位，另一种形式的政企不分，职能混乱问题正在产生，其后果同样是灾难性的。略举一二。

　　前几年，“小区、名校联姻”成风。名校借开发商之钱得以扩张（纷纷建立新校区

　　随着交通条件的改善，住宅郊区化已成趋势。很多城市的边缘区已形成一些规模庞大的住宅小区群。那里往往星罗棋布地分布着大量楼盘，聚集了几十万人。在这些地方，一个共同的景观特征就是小区内漂亮、干净，小区外混乱、肮脏。一个个住宅小区，“麻雀虽小，五脏俱全”，医务室、商场、学校、幼儿园等等不论规模大小、质量如何，应有尽有。可是一走出小区，景观就大不一样了。在这些地方没有成规模的正规医院，没有政府办的正规学校，没有图书馆，没有电影院，更没有博物馆，见不到一条像样的街道。有的地方甚至连路灯都没有，几乎所有的公建配套设施都在各个小区内。有人把“没花政府一分钱，建起了一座新城”作为经验来总结。可是，在新区建设过程中政府的职能哪里去了？许多本该由政府承担的职责（如区域规划、公共设施建设与管理等），都由开发商或物业管理公司承担了吗？这样的地方能称其为城市吗？长此下去，旧的“城中村”问题没解决，新的“城中村”问题又来了。

　　迄今为止，我们仍要求开发商在住宅小区开发建设时必须无偿提供幼儿园、中小学等公建配套设施。这种规定存在两个不合理的问题。首先，这些公建配套设施的建设费用最终都要摊在出售的商品房开发成本中，最终由消费者（购房者）承担。就是说，我们的纳税人，在购买住房时，不仅要花钱买房产，还要花钱买那些本该由社会提供给纳税人享用的公共服务设施，于情于理恐怕都说不过去。现在不是有业主在追讨住宅小区公建配套设施的所有权吗？另外，这种由每个小区自行规划、自行建设的公共服务设施，由于服务对象规模有限、服务区域范围有限，势必影响其运营的效率和效益。为什么不能很好地界定政府和企业的职能，将实物配套改为货币配套，由开发商缴纳配套设施的投资建设费，由政府统一规划、统一建设、统一管理呢？

　　什么时候，我们的房地产业能十分清楚地界定哪些是政府的事？哪些是企业的事？哪些是纳税人的事？

　　（作者是广州大学教授）