“七剑”狙击楼市“金九银十” 房价是致命之击(3)

　　需求

　　 “旺季”难有看房人

　　杀伤力：★★★★

　　当占据了此前需求量60%到70%的投资客全线撤离，这个“金九银十”的看房景象可想而知。

　　陈先生并不是职业的炒房人，但同样希望在房产投资中有所收益。他想卖掉的第二套房产属于5年之内转让，加上契税、所得税，卖了这套房子只能赚三五万块钱。“而要想再买一套大一点的房子，不仅房价太高，房贷利率又持续涨，还款压力越来越大。”考虑到众多因素，陈先生打消了在9、10两月换房的念头。

　　经纪人介绍，目前这类想改善居住条件，间接从投资中获利，却又并非绝对刚性需求的情况在市场上普遍存在。在房价不降，政策频出的情况下，这些需求显然不会贸然入市。

　　“以股市经验判断，楼市此轮的低谷至少持续三至五年。”同样是投资者，一位证券从业人这样预测。更何况，2001年开始对股市的调控远没有如今天对楼市调控那样全线压阵：从税收到利率，从结构到土地，甚至到全国范围的楼市反腐风暴。

　　“楼市调控正经历一场持久深广的变革时期，效果的显现并非一朝一夕，单纯的投资者不会再冲动进入，寄希望于地方政府调控的老百姓也不会在短期内看到房价大幅下降的可能。”上海房地产评论人林戈称。

　　市场人士提醒，健康适量的投资是市场兴旺的重要组成部分，一点投资都没有的楼市将引来自住观望的连锁反应，这对这个楼市往常旺季的打击非常大。

　　营业税

　　难以转嫁的高昂成本

　　杀伤力：★★★

　　如果说卖房者现在最大的成本支出和心理压力，不是看起来高得吓人的个人所得税，而是实实在在的营业税。

　　这是一个2005年才开始征收的楼市新税种，最早是上海地方要求1年内转让的房产，由卖房者按照转让价的5%缴纳，加上其他的税费，总税赋达到5.5%；去年“国八条”后，全国改为2年内转让的房产均要征收；今年“国六条”后，又将征收年限延长到5年内。一下子，目前市场上大部分转让的房产均难逃此税。

　　“营业税对于投机客的打击最大，因为它的税赋是实打实的转让价的5.5%左右，一百万元的房子必须缴纳5.5万元，相比起来，个人所得税虽然是要求缴纳所得的20%，但是由于不少地方都是按照房产转让价的1%来核定征收，因此其效力已经大大降低，不过是营业税的五分之一还不到。”地衡地产的专家表示，“因此，无论是对于交易双方的心理层面，还是经济上的实际影响，营业税都是一笔高昂的成本。”

　　由于营业税税赋不低，不少卖房者都想转嫁给买房者，但是，由于“金九银十”的到来，房源供应量有所上升，这样的供需不平衡让这种转嫁的想法不过是一厢情愿。“现在至少有8成的挂牌出售客户希望能转嫁税费，但是由于买方的观望心理更加浓厚，这种转嫁大多遭到拒绝。这九、十两个月，估计会有更多的人卖房，这种想法更难实现。”

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