“8·31”两周年 北京闲置土地再度面临“大限”

　　7月22日，北京国土局首次公布自2004年1月到2006年6月北京住宅项目土地供应情况和开发利用情况，两年半时间里，该市住宅项目用地总共供应5775.11公顷，截至2006年6月，扣除已完成开发的669.7714公顷和正开发建设的2258.003公顷，北京已出让的住宅用地中，还有2947.3356公顷土地尚未动工开发建设。中新社发 鲁谷 摄

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　　在北京寸土寸金的长安街西延长线上，很难想象会有一个项目的售楼处竟是如此破败：透过落地玻璃窗，可以看到里面覆盖着硕大沙盘的白布已经发黄，上面还满是灰尘，桌椅东倒西歪胡乱地堆放。显然，这里很久都无人光顾了。

　　绕过售楼处，眼前是一大片空荡荡的建筑工地地基。看门的保安告诉记者，早在两年前，工地就是这个模样了，上个月，他们连工地上的吊车都拆走了。

　　“两年”是一个不寻常的字眼，对京城地产界来说尤其如此。曾在北京土地市场掀起轩然大波的“8·31”大限，刚好过去了两周年。而按照现行规定，出让满两年而未动工开发的房地产项目用地，将被视作闲置用地由政府收回。

　　两年前“8·31”大限前夕成功闯关的北京200余幅土地，如今安在？进入新一轮政策调控的敏感周期，再度面临“大限”的它们，又将何去何从？

　　“闯关”之后

　　据记者了解，位于西长安街与玉泉路交界的这个工地，原是一块商业用地，占地将近5万平方米，规划建筑面积约13万平方米。其黄金地段价值曾引起过多家地产商的浓厚兴趣，入市七年来四度易手，但最终还是没有逃过停工闲置的命运。

　　2003年底，项目落到了现在的业主手中。与前三任倒手炒卖谋利的想法不同，这家公司最初的确是抱着“做实业”的目的而来。正因为这样，面对2004年的“8·31大限”， 资金并不充裕的他们，仍然设法协调各个股东，在截止期前凑齐土地出让金，成功“闯关”，并于同年10月正式开工建设。

　　然而，现在看来，恰恰是当初费尽心机“凑”出来的土地出让金，为其后来的命运埋下伏笔。

　　据记者调查得知，该公司由三个股东共同出资成立，第一大股东占40%的股份，另外两个股东分别持股30%。但“闯关”时须缴纳的土地出让金等费用，远远超过公司的注册资本金。于是，各个股东同意按照股权比例分别再注入新的资金，以供“闯关”之用。

　　问题是大股东在未告知另外两个股东的情况下，不是动用自有资金，而是向外借款投入，且项目开始运作后，此笔借款一直未归还。后来债权方希望以该股东持有的公司40%股份作价偿还，但却被后者拒绝。2005年初，双方为此打起了官司。

　　由于担心牵涉到大笔债务的法律诉讼可能会导致公司资产被冻结，另外两家股东不敢再向公司继续注入资金。与此同时，当时中央出台严格控制拆迁的政策，拆迁成本骤然提高，银行信贷资金又禁止用于拆迁，该项目被迫全面停工，一直拖延至今。

　　冰山一角

　　严格来说，西长安街这块地只是冰山一角。有确切资料表明，在“8·31”闯关成功的北京200多幅房地产用地中，有近百块迄今为止都未动工开发。除了上述牵涉债权债务纠纷的典型案例外，这些地块大多受阻于拆迁。

　　比如位于北京市东四一带占地5万多平方米的某危改地块，便是如此。该地块2003年以“危改带商业开发”的模式，由一家房企买下。按照北京市当时的城区危房改造政策，该地块大约30%左右的面积用于建设回迁房，70%进行商品房开发。不过，政府提出的条件是，房企方面负担地块拆迁工作。

　　那个时候，几乎每个人都认为仅需负担30%面积的回迁房建设，这块地无疑是很大的“肥肉”。但跟玉泉路口地块一样，恰逢中央调整拆迁政策，这块地实际拆迁成本比预期超出5倍之多。在此情况下，受委托拆迁公司提前撤出，也再没有其他公司敢接这个吃力不讨好的活。

　　但在“8·31”大限到来之前，该公司还是补缴了土地出让金，并依靠危改地块的特殊性“闯关”成功。可是此后两年间，随着北京房价快速上涨，拆迁安置的难度和拆迁成本都一再提高，直到现在，这家公司都无力继续推进拆迁工作。

　　类似这样的情况，在北京旧城区中并不少见。据记者所知，“8·31”闯关成功后未动工开发的地块，三环以内的占了相当比例，这些土地不要说“七通一平”，大部分连“三通一平”的起码标准都难以达到。

　　“一是拆迁成本趋高，二是政府加强旧城保护政策，项目控制规划也受到影响，进而减缓了开发进度，甚至迫使其不得不停工。”一位市场人士表示。

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