假售罄，真捂盘？ 违规售房普遍增大购房者风险(2)

　　违规其实很普遍

　　北京市建委从去年开始就大力推行网上认购签约制度，借助现代化的网络技术手段，建立一套严格的房屋销售监管体系。今年国务院37号文件出台后，北京市建委又针对房地产市场存在的漏洞制定了53条禁令。

　　尽管今年以来北京市有关部门着重强化了对房屋销售的监管，但是还是有一些企业铤而走险。今年8月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地产开发有限公司等9家开发商的违规行为。这些企业除了没有取得预售许可证就卖房外，还有就是没按规定进行网上认购和签约。

　　令人关注的是，继今年6月同其他12家企业一道被曝光后，北京鼎成房地产开发有限公司这次又因为类似的违规行为再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已签订合同，又将房屋出售他人，收取房款的行为。

　　近日，中央电视台《大家看法》栏目亦报道了湖北“阳光工程”——衡阳市都市春天和时代华庭两大楼盘出现一房多卖，开发商卷款潜逃的情况。

　　多位业界人士表示，此次被三部委列为重点打击的6类违规行为，如擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让；未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假；违规收费，销售商品房未实行明码标价；利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用等等，均具有一定的普遍性。

　　和一些违法大案比较起来，有些开发商的违规行为让监管部门纵是有“火眼金睛”也不易觉察。“就像一句俗话说的那样，‘上有政策，下有对策’，多严的规定，开发商都会有相应的办法。”北京某知名房地产开发企业销售部主管景淼小姐道出了开发商之所以敢于越过“雷池”的缘由——“关键是有一个很大的利益。”

　　按照规定，未取得房屋预售许可证开发商不得对房屋进行预售，更不能收取任何形式的费用。但景淼披露，有的开发商却在没有取得预售许可证的条件下，通过卖号、订房等形式，提前收取定金。

　　“在这种情况下，开发商通常开出很多的优惠条件，让购房者订房，收取所谓‘定金’”。开发商提前收费可能是象征性的，也没有一定的行规，可能是几百、几千，甚至也可能是几万，愿意收多少钱，全凭开发商自己定。“定金”有叫“意向金”的；也有叫“诚意金”的，名称五花八门。

　　景淼对记者说，开盘时一般房价相对比较低，同时折扣也比较多。很多楼盘开盘时房价可以打到九八折，有的楼盘在九八折的基础上还可以打个九九折，出现“折上折”，甚至有的楼盘可以打三次折扣，个别楼盘在“折上折”的基础上，还送东西。开发商正是抓住一些购房者的心理，以让利为“诱饵”，使购房者“上钩”。由于“一个愿打，一个愿挨”，所以这种情况具有很强的隐蔽性。

　　“这种情况比较普遍。”他分析道，很多开发商在未取得预售证前，都要大做宣传，一来可以推展形象和品牌，再就是通过排号、适当提前收取一些费用，对市场进行摸底，做到心中有数，另外开发商还可以获得一些资金用作周转。

　　“在没拿到预售证之前，任何收费都算违规，但市场一般都这么做。” 景淼说。

　　加大购房者风险

　　和捂盘、囤房等违规行为助长房价，滋生楼市泡沫有所不同，无证违规售房给消费者带来最大的负面影响是风险。

　　因有的开发商未取得预售许可证，无法签约，所以其违规行为只能靠收所谓的“定金”。“只要不收钱，不算违法。倘若收了钱，深究起来肯定违法，但只要开发商有实力，讲诚信，问题也不大。” 景淼认为。就怕遇到实力不强，也不太信守承诺的小开发商。

　　如前面提到的湖北衡阳市都市春天和时代华庭案，其中业主投诉最多的一套房居然被卖了8次！在当地，现在有数十套房子有两位以上的业主在抢夺，以致法院为避免激化纷争不得不将相关房子暂时查封。

　　景淼介绍，有的开发商在违规收了购房者的钱款以后，通常草签一份协议，公司盖个章，这样看起来有了保障，其实不然。

　　分析导致一房两卖的原因，可能有很多种，但其中常见的一种就是开发商急需回笼资金，拿同一套房子做了二次抵押。在购房合同未在网上或有关部门备案的情况下，发生一房两卖或者是一房多卖的可能性更大。实际上签定没有备案的合同，跟没签一样。

　　这次被曝光的9家北京违规开发商，其中，“北京鼎成”、“南宫恒业”、“北京隆辉”等3家开发商就属于无证擅自预售商品房。业界人士提醒消费者，千万不要贪图一时的小便宜。如果开发商一直不办预售许可证，消费者购房会面临办不了按揭贷款、办不了房产证、不能上市交易等一系列风险。严重时则可能“竹篮打水”，最终钱房两失。（周雪松）

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