经济适用房中普通标准住宅免予预征土地增值税

　　市地税局近日下发文件，对土地增值税一系列政策予以调整，市地税局有关人士昨日对此作出了解答

　　经济适用房中普通标准住宅免予预征土地增值税

　　本报记者王树霖通讯员余杨刘文喜

　　9月8日，大连市地方税务局下发了《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》，此文件针对目前我市房地产开发业和二手房市场的情况，对土地增值税一系列政策予以调整，彻底规范了我市房地产开发项目土地增值税预征、清算以及旧房转让的土地增值税计算方法。昨日，市地税局有关人士对新文件的调整之处作出了解答。

　　之1免予预征经济适用住房土地增值税

　　新文件规定：从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、房号、户型、面积、价格或预计价格以及税务机关要求报送的其他资料），对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税。

　　解读：经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。经济适用住房的土地增值税增值额相对一般的房地产开发较低，为了鼓励经济适用住房的开发建设，降低经济适用住房的税收负担，也间接降低买受人的经济负担，新文件规定了免予对经济适用住房预征土地增值税的优惠政策。

　　之2调整房地产开发项目土地增值税预征率

　　新文件规定：我市房地产开发项目土地增值税预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：住宅的预征率为1%；除住宅外其他房地产项目的预征率为2%。

　　解读：各地土地增值税预征率，是根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型确定的。新文件对大连市房地产开发项目土地增值税预征率作了适当调整，对实际销售价格在8000元/平方米以下的住宅的土地增值税预征率增加了0.5个百分点（原预征率为0.5%），对非住宅的土地增值税预征率增加了1个百分点（原预征率为1%）。本次调整是在辽宁省地税局对土地增值税预征率规定的范围内执行的，调整规模较小，预计不会对房地产开发企业造成过重的经济负担，对房价影响不大。

　　之3确定土地增值税“普通标准住宅”的标准

　　新文件规定：我市土地增值税普通标准住宅的标准，按大连市人民政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。

　　目前，我市普通标准住宅的标准按照《大连市地方税务局大连市财政局大连市国土资源和房屋局转发〈国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》及《大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知》规定的普通住房标准执行。

　　解读：由于开发“普通标准住宅”有“增值额未超过扣除项目20%，免予征收土地增值税的规定”，故普通标准住宅的条件十分重要。新文件下发前，大连市执行的普通标准住宅条件是由辽宁省政府于1995年下发的《关于征收土地增值税有关问题的通知》规定的，早已不适合目前我市房地产行业发展的形势。新文件对普通标准住宅作了新的规定，使其更加合理；此次调整也使我市房地产业的土地增值税、营业税、契税的普通住宅标准一致，税收政策更加清晰易懂，更有利于纳税人掌握和执行税收政策。

　　根据新文件，我市普通标准住宅现行标准为：市内四区的住宅小区建筑容积率在1.0以下；单套建筑面积在144平方米以下；价格标准为：一级地、二级地8000元/平方米，三级地、四级地5800元/平方米，五级地、六级地5200元/平方米，七级地以上3800元/平方米。其他各区、县（市）的各项标准在上述标准范围内，由各区、县（市）的同级房地产管理部门协同同级地税机关确定。

　　之4转让旧房的扣除项目不再局限于“评估价格”

　　新文件规定：税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由评估机构出具房地产重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。纳税人在纳税申报时不据实提供取得土地使用权所支付的金额的，也应由评估机构按取得土地使用权时的基准地价进行评估，并出具地价款评估报告。

　　税务机关不予确认评估报告的或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，按下列公式计算：发票所载金额×［1+（转让年度-购买年度）×5%］

　　同时符合以下两项条件的，税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：1、税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告；2、纳税人无法提供购房发票的。

　　解读：按原有转让旧房的土地增值税政策规定，计算旧房的土地增值税扣除项目必须提供评估价格，如无法提供评估价格就无法计算土地增值税，此政策存在较大漏洞。新文件规定：转让存量房的扣除项目不只局限于“评估价格”，购房发票价格也可按规定扣除，并可以进行“核定征收”。新文件规定的旧房土地增值税计算顺序堵塞了政策漏洞，也更合乎情理。此项政策的出台，使得旧房土地增值税计算的可操作性大大增强，有利于偏远地区、无法取得评估报告的纳税人计算缴纳土地增值税。