北京房价2008年后趋理性？6大因素或将拉低房价(2)

　　利率调整

　　目前，中国银行利率处于历史上的低位。虽然中央银行连续4次加息，但目前的银行贷款利率仍然处于较低水平。如果把住房价格因素考虑到CPI的统计当中，则中国当前的CPI可能远不是国家统计局统计出的1%，而有可能是10%甚至20%。按照这个物价指数，当前中国处于严重的通货膨胀当中，实际利率是一个负值。大量的研究成果认为当前中国的货币供给

　　基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，未来时期中央银行大幅度升息的可能性是存在的。而升息对房地产价格的抑制作用十分明显。

　　控制住宅商用

　　住宅商用是目前大量的投资和投机性(出租是为了覆盖物业费和折旧费)购房回收成本的重要渠道，也是当前北京市已售房屋供给超过住房消费实际需求的一个重要证据。但住宅商用的最大弊端是侵害了其他居住者的利益，例如住宅楼电梯、楼道、绿地及其他公共设施和空间的过度占用，以及因为外来人员增多、成分复杂而造成治安问题也非常严重。

　　北京市工商行政管理局发布文件规定，从6月19日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。范围限于餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所(含网吧)、生产加工和制造5类企业。不排除今后时期北京市工商局提请市政府制定相关规章以全面禁止“住宅商用”，将会对投资性住房购买以及商住合一的住房业态形成沉重打击。

　　廉租房、经济适用房和限价房

　　随着房地产调控政策的不断出台，廉租房和限价房将成为今后时期北京房屋供给的一个重要的的供给形式。目前北京市廉租房主要面向10%的城市低收入阶层，且采取实物补贴与货币补贴相结合的方式；经济适用房今后的走向将采取以租代售的方式，用以解决城市中低收入阶层的住房问题；而限价房政策的出台则意味着在今后的政府供地中，政府将采取房价和地价两头拍卖的方式，其目的在于挤压房地产开发中过多的利润，更重要的是有利于社会公平。从长期来看，我们认为限价房将成为北京市的住房供给的主要形态，并且将从扩大供给和市场类比两个方面压低过高的北京房价。

　　因此，随着2008年奥运会结束，以及国家和地方政府出台一些关系宏观调控和人民生活的政策，北京市的房地产市场将会经历一个正本清源的理性回归，房地产价格也需要逐步回落，从而体现其实质上的供需平衡以及对泡沫的合理挤压。(曹建海）

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