杭州:楼市变冷拷问地方政府"土地营运商"角色

　　地方政府不能与开发商合谋“双赢”

　　 >>>>>>>>>新华时评：地方政府不能与开发商合谋“双赢”

　　随着国家宏观调控政策的不断收紧，房地产税收和地方财政收入的关系成了较为隐讳的话题。记者在年初曾经引用一些地方政府官方网站上公布的数据，指出一些城市的地方财政收入因为房地产市场的变化出现较大下滑，现在再上网，用“google”搜索，发现曾登载相关数据的所有相关网页均已显示“被删除”。

　　楼市变冷直接影响财政收入

　　据调查获悉，今年以来，以“楼市热土”闻名全国的杭州，房地产市场长时间处于“粘滞”状态，流动缓慢。商品房供需关系自去年“国八条”出台以来僵持一段时间之后，已开始呈现较清晰的“买方市场”局面，建成的住宅积压量上升，已经交付的住宅屡屡遭遇“退房”压力，开发企业资金压力日益增大，财政收入受到明显影响。

　　根据今年第一季度的统计数字，杭州市区(不包括萧山、余杭)可售商品住宅达到2.0645万套，而去年同期可售商品住宅为7099套，可售商品住宅数量还在稳步上升。杭州的商品房供应压力正在加大。[高房价症结：地方政府“以地生财” ]

　　而另一方面，市场观望气氛较浓，需求表现冷淡。据统计表明，一季度纳入杭州市透明售房网销售的八大区域成交量为3118套，同比下降达55.5%。

　　杭州房地产需求不旺的局面和前些年一路高歌猛进的快速增长态势形成了鲜明的对比。首当其冲的就是财政收入受到很大影响。在过去，房地产及相关产业的税收在杭州地方财政中占到相当大的比例。据统计，一季度，杭州市房地产企业入库税收为23.14亿元，下降13.2%，导致杭州市财政收入增幅出现较大回落。部分城区房地产税收滑坡现象严重，近些年房地产开发量较大的几个城区税收下降较明显。如滨江区、上城区房地产企业入库税收同比分别下降27.1%和16.2%，房地产项目集中的西湖区更是下降达45.1%。受此影响，西湖、滨江、上城的地方财政收入同比分别下降10.2%、0.3%和0.1%。

　　杭州市地税部门日前对今年该市房地产行业地税收入作出“前景堪忧”的预测。地税部门称，随着国家调控力度的加大，杭州2006年的房地产行业地税预计将减收14.31亿元，下降25.14%。

　　杭州市政府负责人表示，财政负担压力增大，一季度全市财政支出增幅高于收入增幅9.5个百分点，市本级更高出19.6个百分点，杭州市将谋求尽快改变财政收入过度依赖房地产税收的状况，扩大财源渠道。预计今年杭州的经济运行将呈现“阶梯式平稳走低”态势。

　　调控“倒逼”地方政府调整策略

　　严峻的形势“倒逼”地方政府调整发展思路和策略。杭州房地产开发较为集中的西湖区，在“调控”的声声警钟中，地方财政收入已是“新旧两重天”。

　　去年西湖区的地方财政收入总体增幅和营业税等主体税种增幅，与往年相比产生了较大回落。该区负责人承认，最主要的原因就是受宏观调控影响。

　　从2004年到2005年，西湖区房地产业地方财政收入增幅由55%降至9%，所占份额从54%降至46%。营业税增幅从30%降至2%以下，占地方财政收入份额从55%降至46%。今年一季度的统计表明，西湖区房地产企业入库税收同比下降达45.1%，受此影响，西湖区的地方财政收入同比下降10.2%。

　　财政收入的减少令很多城区感到头疼，有的财政局长抱怨“区财政快成吃饭财政了”。

　　西湖区财政局局长干新卫在今年该区第十二届人代会上作报告说，在这样严峻的形势下，全区地方财政收入还能保持平稳增长，主要得益于全区上下合力招商引资、协税护税。据不完全统计，在房地产业徘徊的同时，其他行业地方财政收入增幅却由2004年的16%提升到了2005年的40%。另外，一年来，财税部门千方百计，挖潜征收，使小税种、非税收入得以高速增长，有效地弥补了主体税种滑坡带来的影响。

　　在过去的相当长时间内，包括杭州在内的不少城市地方财政收入对房地产及其相关产业的依赖度非常大，很多正在大干快上的城市建设项目，其资金都是来自“土地财政”。在浙江不少地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。调查表明，2003年绍兴县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；义乌市的土地出让收入15亿元，占预算外收入的60%。很多发达地区的地方财政就是“土地财政”。

　　在“倒逼机制”的作用下，新的发展思路正试图摆脱房地产的高风险。在“有形之手”的作用下，不少地方的房地产市场趋于平稳发展。

　　不少专家认为，预计杭州楼市下半年成交量会在上半年基础上趋于平稳，在自用需求的驱动下，未来成交量的变化将主要随着房交会的举办而上下波动，短期价格则保持平稳，商铺及写字楼价格将在目前相对较低的价格水平上保持比较稳定的发展趋势。总之，“软着陆”之征象已经出现，但整个杭州楼市还要在后续政策和市场实际情况相结合的基础上持续稳定运行一段时间，才能真正促成这一目标的实现。

　　转变职能政府应摆脱“经济组织”色彩

　　国务院发展研究中心的一份调查报告指出，在现行分税制下，增值税的75%上缴中央，25%留作地方，近几年来增长较快的所得税也改为共享税，使得像浙江这样的经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重不高。如义乌市2003年的财政总收入近59亿元，地税收入只有13亿元。绍兴县的制造业对GDP的贡献达60%以上，但是，对地方税收的贡献份额却只有27.9%。相比之下，由城市扩张和土地占用带来的税收，包括建筑业和房地产业的营业税和所得税及耕地占用税等则全部由地方享有。“摊大饼”式的城市扩张因此成为地方政府扩充税源的最有效途径。

　　戴德梁行执行董事张国正说，根据他们的调查，房地产已成为长三角赶超珠三角的巨大引擎。据分析，目前长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，这反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起到重要推动作用。根据戴德梁行的研究数据显示，仅2002年长三角房地产市场销售面积就达5022.91万平方米，约占全国份额的25%左右，而且随着近些年该区域房地产业的迅速发展，估计这一比重可能会达到1/3。

　　这一区域的不少地方政府实际上已经深陷房地产经营的利益格局之中。事实上，作为土地出让金以及房地产税收的最大得益者，地方政府在一定程度上扮演了房地产市场链条中“土地一级运营商”的角色。他们将国有土地出售给开发商，开发商再加工成楼盘，出售给买房人获利。在这个食物链中，地方政府获得了从土地出让金到开发、销售税收以及建筑业等一系列相关行业的丰厚税收，扮演的是最高端的“财富源头”。在这种利益格局下，地方政府宛如“经济组织”，忙着卖地、招商引资，计算财政和税收的巨额数字。

　　有不少专家指出，宏观调控想要从根本上获得成功，关键在于断开地产行业和地方政府的这种利益关系，转变政府职能，使地方政府从“获得收入”的迷局中脱离出来，从制度上打破政府垄断土地一级市场的格局，改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色，变“投资性政府”为“服务性政府”，地方政府不作为城市投资的主导者，而是作为公共服务的提供者，形成多元化的城市公共投资机制，才能充分发挥市场的自我调节作用。 （记者:方益波）

　　===== 有地方政府涉及土地违法 =====

　　国土资源部：严重土地违法几乎都涉及地方政府

　　据国土资源部执法监察局负责人介绍，当前，土地违法面广量大。2005年国土资源部开展执法检查发现，2003年10月到2004年9月，全国15个城市70多个区县违法用地宗数和面积数分别占新增建设用地宗数和面积数的63．8％和52．8％，有些地方高达80％和70％，有的甚至在90％以上。2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上。

　　新华时评:"普遍"能成为炒卖土地合法的依据吗

　　近来，云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院以炒卖土地的房地产开发方式“在我州乃至全国都很普遍”为由，判决一宗炒卖土地的行为“合法、有效”，并责令一方当事人补办土地使用权证。这一判决在当地引起了一些法律界人士的质疑：炒卖土地行为真的“都很普遍”？一种违法行为的“普遍”性，能够成为法院判其合法的理由吗？

　　建设部：不能片面通过高房价追求高土地收益

　　在2日召开的山西省城建工作会议上，建设部部长汪光焘说，不能片面通过高房价追求高土地收益，不能过度依赖房地产投资拉动当地经济的短期增长。

　　广州：使出“硬招” 追缴24家单位土地出让金

　　国土部下通知严管土地 监察部将问责违法地方政府

　　土地供应面临大变局 开发商改变拿地策略

　　来源：经济参考报