"以地生财"遭遇政策市场夹击 财政转型迫在眉睫

　　7月26日消息，近日国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网9月25日电新高楼和新马路，这几乎是每一座城市中最能让普通人体会到这轮经济发展的标志。这种繁华的背后，很多地方政府建立起了高度依赖房地产业的财政。但如今，一些地方开始出现因为房地产税收下降导致地方财政收入增长放缓的苗头。据《经济参考报》报道，种种迹象表明，地方政府“以地生财”的盈利模式受到市场和政策的夹击，财政增长转型已迫在眉睫。

　　房地产是地方财政的“金主”

　　湖南省统计局有关专家研究发现，1998年以来，房地产出现了新一轮的景气周期。以湖南为例：到2005年底，湖南房地产业法人单位有2006个，比1997年增加了近1倍。2004年，房地产业对全社会固定资产投资增长的贡献率达到近年新高：42.9%，而在1997年则是-61.9%。行业投资总额比1997年猛增12.4倍，年增长高达38.4%，比同期全社会固定资产投资增速快20.5%。

　　这种高速增长，地方财政从中获益匪浅。湖南房地产业2005年上缴税收达到约19亿元，较1997年增长16.7倍，年增43.2%。其占地方财政收入的比重，由1997年的1%上升到2005年的7.1%，如果再加上契税、施工建设税等，在湖南的一些地方，房地产业税费占地方财政收入的比重高达60%以上。

　　另据记者了解，在沿海一些大城市，地方财政收入25%左右来自房地产及相关行业，包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。而有的沿海中等城市光是房地产营业税、所得税和契税三项就占当地财政收入的19%。

　　房地产打喷嚏 地方财政就可能感冒

　　从实行分税制开始，地方财政就是预算内资金主要用于解决“吃饭”问题，而预算外资金，则是地方政府进行城市扩张、建设的主要来源。来自房地产的收益，是做大预算外资金的动力。

　　有研究数据显示，2005年，国内财政收入首超三万亿元，同期，作为地方政府预算外收入的“土地出让金”，就有约5500亿元。因此，一些地方政府特别不掩饰对房地产的追逐。

　　在上个世纪90年代之前，城市多是依靠基础产业特别是工业支撑的。现在很多城市，本身实体经济呈现“空心化”，但这似乎不影响越来越多的城市面貌日新月异，其中原因，在于近些年存在一个财富的循环体系。

　　溢价出让土地、工业用地变成商业用地等等，都能为地方带来预算外收入。预算外收入，又用之于地方建设，进而带动新的房地产开发，政府又从溢价出让或“土地变性”等操作中获得收益，由此形成一个循环。但其“软肋”则是：房地产交投火爆、房价节节攀升是维持这种良性循环运行的前提。

　　受市场和政策的影响，今年上半年，有的沿海省份，随着商品房销售面积下降，空置面积增加一倍多，地税部门取自房地产业的相关税收同比就减少10多亿元，地方财政受到的触动不小。而在房价连续数月下滑的上海，退潮的房地产业今年上半年导致税收减少40.5亿元，上海市同期财政收入增幅就减少了19.7%。至于那些地方财政对房地产依存度高达40%至60%的市县，房地产打个喷嚏，地方财政就可能感受到沉重打击。

　　“房产财政”脚下是不牢靠的“热钱”

　　相关研究表明，地方“房产财政”依托的基础，正在释出一些令人不安的信息，显示出靠房地产支撑地方发展并不可靠。

　　湖南省有关研究显示，房地产业要真正开发一个项目，企业生命周期至少应该达到四年。但近10年来，湖南房地产老企业多数已经消亡。1993年及以前开办的房地产企业，只有32.7%还“健在”，即使是在这轮“景气周期”开始的1997年经过年检、登记在册的1034家房地产企业，迄今已经有近一半“蒸发”，1998年开业企业如今的市场份额只有5%，新开一个项目，往往就注册一个新公司，这说明不少投资人在“打一枪换个位置”。

　　此外，2004年末，湖南房地产开发企业实收资本只有299.87亿元，平均每个企业仅1420万元，只相当于企业平均投资规模的20.3%。由于企业自身囊中羞涩，因而对外源性资金的依赖程度很高。2004年房地产企业当年到位资金457.16亿元，其中企业自筹只有约1/5，大约八成资金通过定金、预收款、个人按揭贷款、银行贷款、个人集资等渠道实现。到2004年，拥有资产1159.1亿元的湖南房地产业，负债781.71亿元，平均每个企业负债3701万元，负债率高达67.5%。至于外资企业，资产负债率分别高达74%左右，竟比内资企业中三级资质的小企业平均负债率还高。依托这种基础建立的地方财政，隐忧频现。

　　固守“以地生财”变得有些不合时宜

　　时下，在中国老百姓的投资理念中，不动产投资被普遍看好。从办公室到公交车上，从客厅到菜市场，到处听到的都是谈论买房，而且每个人都认为买房可以保值增值，能够赚大钱。

　　“一个市场被广大普通投资者一致看好了这么久，钱多钱少都在往里投，多头风险大概开始露头了吧。”记者一位多年在期货圈中打拼的朋友说。

　　除了市场“周期率”之外，这种发展模式还存在社会风险：高房价危及社会中低收入阶层的生活，延缓了农业人口的城镇化。此外，这种繁荣往往建立在强者恒强、地区发展严重不平衡甚至是剥夺某些群体利益之上的，在有些地区，农地一级市场出让价格为农地征用价格10倍左右，二级市场价格则为农地征用价格的数十倍。围绕这一问题，社会矛盾不断。

　　一位业内人士指出，化解社会风险，使管理层只能牺牲局部利益保持全局的和谐发展，启动房地产宏观调控。由此，地方财政必受其累。

　　看到这种趋势，一些房地产开发商开始悄悄“逢高减磅”甚至主动出局。一项研究指出，国内房地产开发实际完成投资自今年3月以来一直呈逐月下降的态势。2006年5月，国内房地产开发实际完成投资1526.77亿元，较2005年12月的2519.32亿元下降了近四成。而在房地产企业购置土地面积方面，下滑的幅度也很大。

　　一些有实体经济支撑的地方也开始改变对房地产提供全方位优惠的老政策，有的甚至在研究开征可能导致这个行业受到重创的新税种。（苏晓洲）