物业维修资金缺口有多大？

　　小区电梯坏了、外墙剥落、公共水管和电线坏了……当物业保修期满之后，这些物业的共用部位或共用设施设备都得靠房屋的“养老金”——物业专项维修资金来维修改造。目前，无论在广州民间，还是国土房管局，都开始重视房屋“养老金”问题，通过各种方式追讨或指引业主缴纳专项维修资金。

　　昨日，记者从广州市业委会联谊会筹委会获悉，为了让大家以后安居乐业，广州民

　　文/记者 李婧

　　开发商挪用业主不敢交

　　维修金缺口源自四方面

　　日前，东悦居、西门口广场等12个小区业委会发起的追讨维修资金的行动已引起各方关注，广州市业委会联谊会筹委会有关负责人表示，目前已有五六十家小区签署了追讨倡议书，“不过参加追讨的小区数量不是关键，关键在于让业主们都来关心自己住屋的养老问题”。

　　作为发起人之一的王文和向记者分析了所谓“追讨”的内涵，也就是物业维修资金缺口，主要存在于四个方面。

　　一是商品房预售许可证在1998年9月30日后核发的或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日前的物业，广州市规定，由建设单位缴交首期维修资金，合同另有约定的除外，“而当时不少开发商将缴纳此费作为收楼要件之一，一些开发商收了钱但未将钱存入广州市指定专户，因此，一些业主未收到类似存折的维修资金卡”。

　　二是在上述时间范围之外的物业，首期维修资金由业主自行到银行缴纳。“但一些业主不了解政策，或开发商、物管公司要收钱，业主们仍然将钱交给了开发商或物管，从而有的被挪用，业主并未拿到维修资金卡，有的即便给业主发放了维修资金卡，但卡里没钱”。

　　三是“停车场等小区公共物业维修资金需要开发商缴纳，而开发商未缴纳”。

　　四是不少业主不敢将钱交给物管，又因不了解政策或怕麻烦而未去银行存钱”。

　　记者了解到，在发起追讨行动的小区中不乏典型案例，目前市国土房管部门已进行调查走访，有的有了初步解决方案。

　　据白云区乐得花园业委会反映，该小区就遭遇维修资金被挪用的问题，1200户业主交纳了300多万元的房屋维修资金，业主得到的只是一张收据。目前10台电梯中有5台因年久失修不得不停用。近日，国土房管局有关部门特地进行调查，并发出了责令缴纳的通知。目前，该小区物管公司已和业委会签订合同，将停车场每年3万元收入打入维修资金账户。另外，在有关部门指导下，业主们将联名起诉开发商拍卖其闲置物业补齐维修资金。

　　维修资金按活期利率计息

　　缴纳标准为购房款的2％

　　专项维修资金是物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。专项维修资金又称物业“养老金”。根据《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金标准为购房款的2%，首期为住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2。不足购房款2%部分，按业主大会决定的方案交纳。

　　广州市规定，维修资金余额不足首期缴交数额的1/3时，需要续筹专项维修资金，业主要补充专项维修资金，使余额再次达到首期的标准。业主要将专项维修资金交到中国农业银行。目前，专项维修资金按活期利率计息。

　　现已讨回14.13亿维修金

　　不缴维修金二手房难过户

　　市国土房管局有关人员表示，2002年8月，本市行政主管部门联合七部门对房地产行业进行清理整顿，共检查了197家物业公司，对86家物业公司下发了整改通知书，随后对欠缴的公司不断进行追讨。据悉，截至本年8月底，广州专项维修资金归集总额达14.13亿元。

　　但是，2004年3月，市国土房管局印发了《专项维修资金宣传单张》，要求建设单位和物业管理公司不再代收专项维修资金，业主应自行到农业银行相关网点缴交专项维修资金。如果有业主的专项维修资金由建设单位和物业管理公司收取而未收到专项维修资金卡的，要尽快向行政主管部门报告进行追讨，追讨不成功的，可到法院起诉。

　　对有业主不缴专项维修资金的做法，市国土房管局拟采取不缴专项维修资金不予办理房产证的做法，保障专项维修资金规范足额地建立，对于已办房产证而未缴专项维修资金的业主，将在二手房交易时进行把关。

　　在使用方面，广州市规定，专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上通过；使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。这些都将在主管部门备案监管，对于较大的项目，主管部门到现场见证，超过20万元的项目，要求物业管理公司组织招投标，招投标工作应接受业主、业主委员会和行政主管部门的监督。

　　房屋保修期

　　建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：

　　1.地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；

　　2.屋面防水3年；

　　3.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

　　4.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

　　5.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

　　6.门窗翘裂、五金件损坏1年；

　　7.管道堵塞2个月；

　　8.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

　　9.卫生洁具1年；

　　10.灯具、电器开关6个月；

　　11.其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。