调控催生90平米新简约三房

　　□本报记者翁利明

　　【金陵晚报报道】9月底，“国六条”南京细则和《南京市“十一五”住房建设规划纲要》双双公布。受政策影响，未来南京楼市可能发生什么样的变化？90m2以下户型会不会形成积压？房价将如何变动？这些问题受到了业界和购房者的一致关注。相关专家表示，调控政策从出台到引起市场反应，需要经过一个政策消化期，1-2年内市场变化不会太大，而

　　90平米新简约三房将成流行

　　南京细则对“90m2以下户型应达到70％”的国家要求，实行了“总量控制，区域平衡”原则。专家预测，受此影响，南京楼市未来几年的90m2以下户型将明显增加，除原有的小面积单身公寓、酒店式公寓外，80－90m2之间的居家型新简约三房将成为市场主流。

　　网尚房地产研究机构的市场部主任周颖告诉记者，相比开发中大户型，用90m2的面积做三房，土建成本、设计费用等都将提高，开发商利润则减少。“但在政策的鞭策下，未来开发商将不得不卡掉部分利润，加大90m2以下户型的研究、开发。”

　　单身公寓市场比例将减小

　　专家同时预测，随着未来简约、紧凑的中小面积居家户型普及，目前一度盛行的、厅室厨相连的单身公寓或酒店式公寓开发将会减少，所占市场比例会进一步萎缩。

　　据了解，作为一种投资型、过渡型的居住产品，面积在60m2以下的单身公寓此前一度受到市场热捧。近2年来，城中、河西，甚至江宁、江北等各大板块，类似物业纷纷涌现，与高档大户型的开发形成了楼市的两极。

　　“市场对此类非居家型物业的容量非常有限，目前单身公寓等产品的市场饱和度已经基本到顶，随着80－90m2居家户型增多，此类物业的市场空间势必受到压缩。”周颖如此认为。她同时表示，市场供应会有一个滞后期，新简约户型对单身公寓的冲击大约要一年后才会看到市场反馈，因此目前开发商对单身公寓不应盲目乐观。

　　大户型短期内不会稀缺

　　90平米以下户型增多，那么，大户型是否会因此变得稀缺而行情见涨呢？业内人士的观点是，1－2年内市场上的大户型比例不会发生明显变化，如果政策持续执行到5年或10年以上，大户型的稀缺性将有可能显现。

　　根据南京细则，90m2以下户型包括了经济适用房、廉租房、拆迁安置房等政策性住房，并且这类政策性住房的户型面积将100％控制在90m2以下。同时，南京“十一五”住宅建设规划显示，5年内，政策性住房占每年90m2以下户型指标的比例，从2006年的52％，逐年递减到2010年的37％。也就是说，近5年内，“90m2以下户型占70％”的调控要求有近一半被政策性住房所化解。

　　仁恒地产的厉方宏因此就认为，普通商品房户型结构调整的压力并非想象中那么大，至少5年内，大户型并不缺乏生存空间，稀缺性无从谈起。

　　户型调整非房价波动理由

　　未来几年90m2以下户型增多，市场是否有足够的需要来消化？供需关系一旦失衡会不会造成房价大幅波动？

　　对此，周颖认为，未来房价的走势本质上还是由市场供需关系决定，而不是户型结构变化引起。

　　她表示，如果未来80－90m2的户型需求良好，单价有上升势头，开发商会加紧开发步伐，抢占市场；一旦此类户型出现过剩，销售压力增大，开发商势必会调整拿地、开发的速度，缓解市场压力，大规模户型积压的情况一般不会发生。

　　(编辑小娜)