解读2006宏观调控土地政策

　　巧妇难为无米之炊。地产开发商们最害怕的是手中没地。

　　中央进行房价宏观调控的组合拳中，自然少不了抽紧土地和资金两个基本要素。多次上调贷款利率暂且不说，在土地政策方面，自2004年出台《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》以及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号文），即在地产圈中掀起轩然大波的“831”大限之后，今年9

　　有人说，2006是土地改革年。出台每一项政策牵一发而动全身。

　　"831"大限后，一切都变了

　　对于大多数地产公司来说，不论其规模如何，“价值增值”都是其追求目标，而中央宏观调控的一系列土地政策，带给地产界的影响和“831”大限后采用的土地“招拍挂”方式，让开发商们经受了一次前所未有的考验。此前，绝大部分开发商都是通过招标和协议出让的方式拿地。

　　“831”之后，土地协议转让的大闸关闭，同时也意味着地产界“以小搏大”、“空手套白狼”的模式画上了句号。

　　用地产圈内人的话讲，往后它的趋向是价格趋向，抛弃其他的条件和因素，谁价格高谁就取得土地，在这样一种类似于拍卖方式的情况下，导致的结果必然是价高者得。因此，如果大家都看好这块地，可能就会出现价格一轮一轮地抬高，直接的结果是土地成本大幅度上升，开发商资金门槛进一步提高，房价也自然会水涨船高。

　　实行“招拍挂”之后，最迫不及待地跳出来发言的是任志强，他表示，“招拍挂”实施后，出现的问题不是信息不透明，而是没有持续性，没有一个整个年度或者较长时期的可供应土地的信息。

　　北京湘江伟业投资有限公司董事长方明理也有相同感受，他说，“招拍挂”的地块没有整体计划。好比一个早点铺，摆在外面卖的只有两屉包子12个，但等吃早点的人却排了一个长队，如果这时老板告诉大家，里屋正在蒸，只要再等上几分钟就还有二十屉包子出炉，那肯定会有人再耐心等，而不至于一窝蜂地竞相抬价买下眼前的这12个包子。现在，“招拍挂”的地块就是这种状况，未来会有多少地块入市，位置在哪、有多大面积，开发商们都不清楚，只知道今天有块地可以拍，但下次是什么时候还有地，完全无规律可遵循。这种状况容易造成一些刚入门又不理性的开发商，不计成本地混战一团。

　　另外，在拿地上，走“招拍挂”程序，或者收购有土地储备的项目公司。这对一些实力不强的中小开发商无疑也是个难关。但对资金雄厚且品牌良好的开发商而言，面临土地、资金压力时，兴许反而能凭借实力拥有逆势而上的机会，完成低成本的扩张与融资渠道的多元化。

　　不过，业内人士对土地“招拍挂”制度本身也给予了肯定，方明理认为，更透明的操作方式意味更公平公正，而不在于它是把房产价格拉上去了还是降下来了，至少从一定程度上来讲，它避免了过去一些有关系的开发商可以拿黄金地段的地，而没有人脉资源的开发商只能到偏远地区去盖房子。

　　限价房是个复杂的难题

　　2006北京推出第一个限价房地块之初，虽然迅速激起了无数购房者和投资者的热情，但对究竟什么收入阶层的人才能购买的问题上迟迟没有答案，更关键的是如何定价的问题。

　　“十一”前夕，限价房市场再次传来新消息，北京“两限商品房”备选地块累计已达18块，土地总面积约450公顷，住宅规划建筑面积约350万平方米。购房者最关注的定价问题也有了制定标准，据了解，“两限房”售价意见目前多集中于三种制定标准。一个是由市场决定，价格约比周边项目低10%至15%左右，但业内人士表示，采用此种办法，“周边项目”的选取标准至关重要。周边项目开盘价还是目前的市场价？这其中的差距往往会很大。再者由成本决定，即开发商从完成“两限房”开发建设的总成本和合理利润相加而成。第三个标准则是上述两个标准的折衷。

　　方明理对此直言，“限价房的出现，对拉低上涨的房价和低收入人群购房没有任何意义，道理十分简单，和购买经济适用房差不多，如今住在天通苑里的人，不是有钱人就是外地人，其他经济适用房小区里的情形也差不了太多，购买者身份和兜里到底有多少钱，谁富谁穷，这都很难调查得清。这个问题太复杂，再要不就需要耗费大量的人力物力成本去调查。况且限价房的定价，并不会比经济适用房还便宜，假设在采取和周边项目相比较的定价原则，每平方米8000元，一套70平方米的房子，就要56万元，这对于低收入家庭等同于天文数字。他坦言：事实上，政府要解决低收入人群的居住问题，最直接的办法是大规模地建设廉租房。”

　　房价飞涨都是土地惹的祸？

　　任志强说过，拿地成本的上涨会最终形成土地价格的增长和房价的增长。而国家土地副总督察甘藏春对此却这样表示，在整个房地产价格当中，土地成本只占20%左右，如果每平方米10000元，那土地成本是2000元，建安费用是一部分，剩下一块是房地产商的利润。但是，这个价格是降还是涨，不是投入成本高价格必然就高，市场经济不是计划经济，根本问题还取决于你的房子有人要、有人买，哪怕你是零成本的价格，房子价格该多高还是多高，如果你投入是10000元的成本，如果供求关系不行，可能你5000元也得卖出去。甘藏春指出，房地产用地供应是采用招标拍卖挂牌方式，土地价格是由市场确定的。在这种情况下，政策调整后因为建设用地取得成本提高了，但对老百姓来说，对房地产业来说，只要供求关系稳定，应该就没有太大的影响。

　　业内人士认为，把房价无节制上扬，都归咎于土地“招拍挂”的说法，从理论上也是站不住的。

　　导致房价上升过快的原因是多元的，业内人士分析说：其中一个原因是由于非居住性投资囤积购房过多和投机炒作严重，拉动了房价的无节制上扬；其次也可能存在住房建设结构不合理的问题，别墅、配套设施高档且户型面积过大的户型较多，而面向工薪阶层的小户型，普通商品房开发量过少；再有就是税收调节杠杆不到位，金融政策得不到落实的问题，因此助长了炒作的发展。

　　虽然从大的方面来看，土地价格的上升也会影响商品房价格构成的成本，同时也应该看到：开发商是以追求最大利润为目的的，就是土地一分钱不涨，只要市场上有需求，开发商就不会压低价格出售。我们应该了解到，随着经济水平的快速发展和生活水平的逐步提高，房价逐步上升也是正常的。而非正常的无节制的上升，则需要政府宏观调控来解决。