沪上房贷新动向（双周楼市）

　　自房地产宏观调控以来，银行房贷业务压力骤升，在竞争的同时，创新出不少房贷产品：从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，产品服务范围从一套房产扩大到二次置业……商业银行在房贷产品上动足脑筋，以求满足市民多样化、复合化的贷款需求，也着实令消费者有眼花缭乱之感。

　　房贷品种多样化

　　为了迎接即将诞生的小宝宝，小王和爱人决定购置一辆新车，因一时无法筹足资金，便通过“一房两贷”解决了买车的资金缺口。小王2003年办理了个人住房按揭贷款，贷款金额70万元，抵押房产价值100万元。到2006年，尚有贷款60万元，房产由于升值现评估价为150万元。按计算公式，小王最高获得贷款金额为45万元（150万元×70％－60万元＝45万元）。

　　今年上半年，上海各银行纷纷推出直客式房贷，将对开发商的减免转到房贷客户的身上。而“一房两贷”、“循环贷”、置换式房贷等品种在放贷的同时，满足了贷款人的融资理财需求。

　　直客式房贷，指银行直接接受借款人申请，直接向符合条件的自然人发放的，用于购买住房、商业用房（含再交易住房、商业用房）的信贷产品。

　　在这种模式下，开发商无须向银行交纳10％左右的保证金，由担保公司为自然人担保，但担保费用比可获得的优惠少。贷款人买一手房时，如一次性付款，房价通常有2％至5％的优惠，若在银行贷款买房就鲜有优惠。而客户凭着银行的贷款和自己的首付款，以一次性付款的方式向开发商申请购房，从而争取享受房价优惠。直客式个人房贷最高的贷款成数为八成，最长期限为30年。

　　“一房两贷”，个人住房商业贷款客户可以用已经办理个人住房抵押贷款的抵押房产为抵押物，在该房产抵押价值大于原贷款余额的差额部分内向银行申请贷款，用于购买房产、汽车等以及投资经营。贷款最高额度为房屋评估价值的70％减去原贷款本金余额。“一房两贷”可以满足那些急需较大资金，又苦于没有更好融资渠道的客户的需求。

　　置换式个人住房贷款，指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过两年的自然人客户发放的贷款。这一业务开通后，一次性付清房款（包括新房和二手房）却又感觉手头紧张的个人，可再度向银行申请贷款，满足个人的融资需求。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。与其他房产抵押贷款相比，它最为显著的优势在于贷款年限较长。

　　“循环贷”也称个人住房循环授信，指将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。“一房两贷”和置换式个人住房贷款只能满足贷款人房贷外的另一种贷款需求，而“循环贷”则将这种功能发挥至极致，只要在信贷额度和期限范围内，各种贷款需求都会被满足。

　　还款方式个性化

　　今年45岁的张先生，家庭月收入为8500元，预计夫妻俩10年后退休，月收入会下降至4000元左右。张先生购买了一套高层住宅，需要贷款50万元，期限20年。贷款银行为他设计了如下还款方案：第一阶段（10年）采用等额本金方式，首月还款4933．33元；第二阶段（10年）为等额本息方式，每月还款2882．14元。

　　现在，各银行房贷产品的还款方式越加个性化。在还款时间上，选择更加灵活自由，除可以按月还款，长的可以按双月、按季度等方式，短的可以按双周方式，贷款人可根据自己的收入结构进行选择。

　　在还款方式上，固定不变的还款方式已经落伍，各家银行推出的多样化还款方式使贷款者能够“自己的贷款自己作主”，钱多的时候多还，钱少的时候少还，财务压力大大减轻，从而使购房者既能贷款购房，又可兼顾生活品质、投资理财和创业发展。

　　“青春无忧”递增还款是今年6月推出的个性化还款方式。对于收入预期看涨的一些客户群体，特别是一些年轻人，可以选择初期少还、逐渐多还，从而与其收入增加相匹配。

　　个人贷款分段还款法，指办理了个人住房商业贷款的客户，可以根据自己的经济能力和资金规划，选择最多分5个阶段来偿还贷款，从而合理安排资金使用。借款客户可以自主选择在每一阶段还款的本金和还款期限，既可以选择在还款初期少偿还贷款本金，也可以选择多偿还贷款本金。收入逐渐增高的人员可以早日圆梦，收入可能减少的客户也能做到未雨绸缪，对收入水平高低起伏的客户来说，这种还款方式也能助其实现财务自由。