广州20楼盘联合提议《业主自治条例》

　　广州20楼盘联合提议《业主自治条例》

　　投寄省人大，希望以参政姿态影响相关法规制订，力倡“业主是小区的主人”

　　声音

　　“我们并没有过高的奢望，如果立法层看过业主们的这个文本，对正在审议中的法规改几个字、改一条、改两条，我们都会感到欣慰，因为来自业主的声音受到了重视。”

　　本报讯10月21日，广州20家业委会主任在一份提议上盖了公章或是签上了名字，这些楼盘向省人大推荐了由民间力量组织撰写的《广东省业主自治条例》(业主建议稿)，相关文本昨日用特快专递寄往广东省人大。20楼盘以此姿态表达参政议政的热情，并希望业主的利益在即将表决出炉的《广东省物业管理条例》中得到充分表达。

　　业主联合才有力量

　　“有产者联合起来”，10月9日，广州市12家楼盘的业委会联合起来向开发商追讨房屋维修基金，哄动一时。而这一次，广州20家楼盘业委会联名向省人大主张自己的权利，从更高的层面发出了自己的声音。

　　海珠区雅景园业主委员会主任伍嘉穗说，向省人大提议《广东省业主自治条例》是业主们参政、议政意识的集中表达。今年四五月间，伍作为业主代表参加了广东省建设厅召集的省物管条例座谈会。这让伍意识到有关部门开始注意业主的声音，但她同时遗憾地看到，与会的100名左右人员，只有四名业主代表，其他都是相关部门官员及大量开发商的代表。“在这种情形下，开发商的利益会在法规中得到更充分的体现。”

　　伍嘉穗还注意到了中共十六届六中全会《决定》中关于推进社区建设、发挥社区民间组织作用的表述，“我们业主应该抓住这个契机，联合起来参政议政，把业主的声音上达立法层。”

　　更多的业主从12家楼盘的业委会向开发商追讨房屋维修基金这件事上看到了联合的力量，“从来就没有救世主，我们只能自己救自己。”20家楼盘遂决定联合向广东省人大提议《广东省业主自治条例》(业主建议稿)。

　　业主才是小区的主人

　　今年4月，广东省建设厅把《广东省物业管理条例(修订草案)》挂上了官网，公开征求市民意见。此举在广州业主中反响强烈，正在筹备中的广州市业联会志愿者们认为应该把业主的声音收集整理后反映给立法层。

　　这个收集、整理过程形成了现在已经相当完备的《广东省业主自治条例》(业主建议稿)。文本起草者、志愿者、律师周玉忠说:“这半年来，可以说是十易其稿。我们倾听了来自广州、深圳及广东全省业主的声音，并参考了香港等地的经验。”

　　事实上业主的意见对正在立法进程中的《广东省物业管理条例(修订草案)》是颠覆性的，因为它的名字已变成了《广东省业主自治条例》。

　　“业主的利益被侵害由来已久，因为它无法与利益集团抗衡。”周玉忠说，物业管理立法应做根本性变革，变物业管理为物业服务。在小区内，业主才是物业的所有权人，他们才是小区的主人。过去的立法一直把业主自治置于物业管理概念之下，这是混淆了主次关系。所以，业主们认为这部法规的名字应该是业主自治而不是物业管理，是业主们对小区内的公共物业事项进行自主管理，物业公司只是提供服务，物业服务是业主自治的延伸。

　　在《广东省业主自治条例》(业主建议稿)中，业主们把业主自治描述为:“业主自治是指业主通过民主程序，建立自治组织、确立自治规范、自主管理公共物业事项的活动。”他们认为，这是政治民主、经济自由、住房制度市场化改革的一个必然结果，是基层群众自治的崭新模式。可以预料，这一自治模式必将进一步完善和发展。业主自治已经与村民自治、居民自治一道，成为我国目前基层群众自治的三种基本模式。

　　能改几个字都感欣慰

　　广东省人大对《广东省物业管理条例(修订草案)》的审议正在紧锣密鼓进行。20家楼盘将尽快把代表业主声音的《广东省业主自治条例》(业主建议稿)递交给省人大。“我们并没有过高的奢望，如果立法层看过业主们的这个文本，对正在审议中的法规改几个字、改一条、改两条，我们都会感到欣慰，因为来自业主的声音受到了重视。”越秀区东悦居业委会主任孙威力说。

　　另据透露，已有人大代表、政协委员表示愿意通过相应渠道将《广东省业主自治条例》(业主建议稿)反映到立法层。

　　实际上，这个文本中早已渗透了一些人大代表、政协委员及相关专家的心力。在敲定文本的过程中，广东省民盟副主委、广东省政协常委王则楚，广州市政协委员、越秀区人大代表吴名高，中大法学博导、广州市消费者委员会副会长周林彬、中山大学公民社会中心朱健刚博士、暨南大学法学教授戴霞、法学硕士周百灵律师都参与讨论并给出了具体意见。

　　尽管没有过高的奢望，但20家楼盘的业主代表们对前景充满信心:“努力就有机会。即便不成功，我们也离成功更近了。如果不努力，就只有失败。”

　　建议稿解读

　　维权业主人身安全写入条例

　　小区名称或者建筑物名称不得含有建设单位或者投资主体的字号。

　　解读:业主是小区物业的所有权人，小区或者建筑物的名称权应当属于业主所有，也属于社会公共资源，开发商无权利用业主的物业为自己做永久的免费宣传。

　　已交付使用物业的建筑面积达到业主自治区域建筑面积50％以上或者首套物业交付使用满两年，或者销售率达到30％的，应当召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　解读:业主们应当尽快建立起自己的自治组织业委会，以防合法权益被侵害。采用30％的销售率标准作为业主委员会成立的条件之一，容易操作，有利于消除前期物业管理中出现的突出问题，甚至于取消前期物业管理阶段，使得业主自治的时间大大提前。

　　业主自治区域投票权总数1/2的业主参加业主大会的，选举有效。业主委员会委员候选人得票超过参加投票业主投票权的1/2的，始得当选。

　　解读:参照选举法的相关规定，规定业主委员会的产生条件相当必要，这也将此与应当2/3多数投票权通过的议事规则等决议区分开来，有利于业主委员会的成立。

　　业主委员会筹备组成员、业主委员会成员以及业主代表在组织业主大会、选举业主委员会、代表业主依法维权活动中遭受人身和财产损害的，业主、业主委员会、社会各界可以声援、捐助，任何单位和个人不得破坏、阻挠和制止。

　　业主大会、业主委员会可以决定给上述人员购买人身、财产意外保险，或提供经济补偿和道义支持。

　　解读:因正当维权遭到建设单位、物业企业人身财产报复的事例数不胜数。Google一下“业主被打”新闻，相关新闻达2220000条，且仍在不断增加之中。如果维权业主遭受迫害没人“可怜”，所有业主的共同权利将成“零蛋”。

　　建设单位、物业企业不得采取停水、停电、停煤气、封锁通道等破坏生活基本条件的方式催缴物业服务费或者以此作为解决纠纷的手段。

　　解读:物业企业的上述手段远远比国家的强制手段还要厉害，属于严重的违法侵权行为，非常过激，在任何条件下均不应采用。

　　除另有约定外，业主不得拒交物业服务费。

　　解读:业主以不交物业管理费的方式来对抗物管企业似乎有愈演愈烈之势，其实这并非高招。不交管理费，物管赚不了钱甚至想一走了之，受损的还是自己。再说，你不交管理费，别人交了，等于你侵犯了那些交了管理费的业主。

　　本版采写:本报记者贾云勇

　　图:

　　广州20家业委会主任都在这份提议上盖了公章或签上名字。本报记者贾云勇摄

　　（南方都市报）