房地产调控声声紧 房企融资多元化趋势更加明显

　　2006年10月9日，国家统计局公布对全国19500家各种类型企业的调查显示，第三季度全国企业景气指数为136.7，与二季度基本持平，比去年同期提高4.7点。其中房地产行业企业景气指数为132.6，比二季度下滑2.4。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网10月24日电 在严格的房地产宏观调控下，房地产企业的融资方式越来越多元化。据《中国证券报》报道，业内专家表示，随着央行一再提醒房地产信贷的潜在风险，房地产企业通过银行渠道间接融资的难度在提高，上市融资、私募融资、利用信托资金等方式越来越普遍，房地产的融资多元化趋势更加明显。

　　“不管换什么招，最后要么是股权融资，要么是债权融资。”华远集团总裁任志强昨日在“2006年中国地产金融年会”上说，房地产融资方式越来越多，但概括起来只有这两种。他表示，股权和债权融资的重大差别在于，股权融资要解决资本增加的问题，而债权融资要解决的则是短期资金的负债问题。

　　任志强说，有很多人不愿意把自己的股权让出来一部分，或者当别人用股权融资的时候认为人们是贱卖，其实恰恰理解错了。股权解决的是自有资金，当自有资金增加的时候，哪怕剩余的股权数量小了，但是资本增值了，一块钱等于两块钱。如果这个公司百分之百都属于你，但是由于资本不足，最后一块钱的净资本可能只值五毛。

　　虽然房地产融资归根结底只分为股权和债权融资两种方式，但各自又有不少细分的融资方式。

　　SOHO中国联席总裁张欣认为，从资金来源上说，SOHO中国的资金可以分为四类：自己存的钱、银行借来的钱、客户付的钱和华尔街的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱，也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。

　　“客户付的钱是最真实的市场融资方式，没有利息，而且预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。”张欣说，预售制度是绝大部分国内房地产项目的运作模式，SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100米高的5万平方米的房子，建设可能要一年半的周期，但在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，提前一年实现回款。

　　公开上市是正在逐步扩大的融资渠道，今年以来，保利地产在A股上市，北辰股份继H股之后，也实现A股上市，为奥运项目融资。最新的案例是业务主要在上海的瑞安房地产本月在香港挂牌上市，融资62亿元。

　　信托资金也是房地产企业重要的资金来源。很多房地产企业都用到了这种融资办法，以股权投资的方式夹层融资或者贷款的方式，可以将民众的资金直接投入到房地产开发里，同时也让民众通过这种方式分享房地产的利润。

　　尽管融资渠道越来越多元化，银行信贷仍会是房地产企业最重要的资金来源。中国人民银行公布的2006年二季度货币政策执行报告显示，6月末，商业性房地产贷款余额为3.4万亿元，同比增长20.6%，比年初增加3952亿元，其中房地产开发余额1.3万亿元，同比增幅为28.9%；购房贷款余额为2.1万亿元，同比增长15.9%。

　　不过，中国证监会市场监管部副主任胡冰提醒，房地产金融最大的障碍是房地产公司本身的诚信问题，有很多房地产公司不规范。他表示，证券化是房地产回收资金的一个渠道，未来试点阶段先做商业地产的证券化会更稳妥一些。（申屠青南 费杨生）