评论：政府能否“玩得转”经济适用房？

　　作者：刘以宾

　　《经济参考报》报道：20日上午，中国房地产业权威高层会议--北京论坛在人民大会堂举行。会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生的一番话很值得品味：住宅是一种商品，与其他的商品一样在市场经济中有一只无形的手在调控它的价格。但是，区别于其它商品的是住宅有双重功能，即既有商品属性又有公共产品属性。然而自从中国有了房地产市场以

　　根据聂梅生的观点，所有的住宅都具有商品属性和公共产品属性。假如说商品房具有一定的公共产品属性，那么，经济适用房主要表现的就应该是公共产品属性。不过事实远不是这样，据说北京有的经济适用房相当豪华，某人五年前买的一套房近期出手竟清赚20多万；还听说，开着高级轿车住经济适用房的大有人在，而眼巴巴等着购买经济适用房的家庭却几年等不来结果......这样一来，经济适用房还有“公共产品”属性么？

　　打一开始，“经济适用房”就是一个属性、定位表面上清楚而实际上糊涂、不伦不类的概念。正是因为这种糊涂和不伦不类，导致了以往实践中政府的目标模糊、政策失灵和处境尴尬。假如定位于“商品”，就应让市场看不见的手去指挥它的运行；假如定位于纯为解决低收入人群“居者有其屋”问题的东西，就应该主要由政府“看得见的手”予以操控。而地方政府操控经济适用房普遍的状态是：处在想“把玩”和不想“把玩”之间，即使真心想“把玩”，根本也“玩”不转。

　　仅仅从字面上看，“经济适用房”就是一个模糊概念。它主要强调的是“经济”和“适用”，问题是什么叫“经济”？经济学家强调的也许是成本最小、收益最大，企业家看重的也许是规模最佳，而老百姓认为的可能是便宜“划算”。至于“适用”，则更加说不清，例如无论是有钱人卖豪华别墅还是没钱人买两居室，无论是大款开奔驰、宝马还是下岗工人骑自行车或坐公交，都会认为是“适用”的，它既无法定性，更无法定量。也就是说，“经济适用房”概念本身无法确认它是商品还是非商品，无法分清它出于商家的趋利性鼓噪还是出于政府的公益性动机。

　　“北京市住房建设规划”(2006年-2010年)一经公示，经济适用房的政府回购成为关注的焦点。“回购”是一个决心把它“玩”转的新姿态，但正因为经济适用房具有的某些先天缺陷，政府“把玩”起来将会相当吃力和棘手。

　　以往售出的经济适用房，有人说它是“准商品”，实际上无论在建造者、出售者还是购买者眼里，它都是地地道道的商品。是商品就难免遵循市场规律，是商品就无法限制购买者保值、增值抑或通过出租、转借而营利的动机。从另一角度看，只要是在合法基础上达成的商品交易，即使这种交易不那么公平或当时交易规则不尽完善，契约的严肃性也必须维护，私人财产也必须受到应有保护。一个很现实的棘手问题在于：政府“回购”已出售的经济适用房，是把它当成商品还是别的什么东西？假如当成商品，就应尊重拥有人自愿交易的权利，就应依托市场协商交易价格。如果政府以现实市场价把这些房子“买”回来，它又有什么所谓“内循环”的意义？

　　今后新建造的、将在政府操控下“内循环”的经济适用房，按说应远离商品属性，但只要它作为被买卖的对象，其“商品”性就不可回避：其一，即使政府给予土地使用的最大优惠以及税费全免，即使政府财政给予一定比例的补贴，但建材仍需从市场购买，承建商的利润仍需考虑同业水平，于是其销售定价不可避免地需要进行“市场化参照”。其二，即使政府完全有能力确认购买人资格，即使购买人得不到完全产权，那么一经购买，同样应被视为私产，权益同样应被保护。其三，个人及家庭财务状况不可能一成不变，假如由于各种原因，经济适用房拥有者一跃而脱离低收入群体，从公平角度看，也就没理由继续享受这项福利，问题是卖出去的东西能否收回，政府将以怎样的价格收回？其四，只要经济适用房以“买”与“卖”的方式进行“内循环”，就会成为实际上的“内部市场”，政府与这个“市场”将建立怎样的关系？政府将以怎样的原则、思路制定这个市场的游戏规则？

　　关于经济适用房，过去政府虽然基于公益目的而有所投入，但公益性产出实在太低。既然它已蜕变成了一个非驴非马的“怪种”，既然把它变成“纯种”已几乎不可能，既然政府无法“玩”得转它，还是把它放归市场为好。在解决低收入人群住房保障方面，政府则应该有自己的方式。今年“两会”期间，全国政协委员、广州番禺祈福新村房地产有限公司总经理彭磷基曾递交《加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房》的提案，很值得引起政府的重视。这是因为：唯有以“租”的方式解决低收入人群的住房问题，方能从根本上消除其“商品”属性和私产特性，并杜绝腐败和享有这一福利的不公平现象。其一，廉租房成本更低，“流动性”更强，且更适合由政府直接进行管理；其二，由于廉租房已完全不具备保值增值的市场功能，其房型、面积无法达到有钱人的居住要求，可解决政府审查资格的难题甚至根本用不着审查，并基本消除该领域的权力寻租现象。