南京房地产商，要调整心态做好产品

　　□本报记者刘慧婷实习记者冯璐

　　【金陵晚报报道】上周六，由南京市企业家联谊会、南京市房产局市场处、南京城开集团及新浪网共同发起的“城开国际·品牌与创新高峰论坛”在金陵饭店举行。作为本次论坛的特邀嘉宾，中国著名经济学家、中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容博士就宏观经济形势与金融市场等话题进行了精彩的演讲，并和与会的企业家进行了互动探讨。

　　宏观调控出台的政策皆属温和型

　　“就国家在房地产方面的宏观调控来讲，今年已经出台了七八个政策，比如国六条、国六条细则、限制外资购房、二手房征收营业税、土地的宏观调控管理等一系列措施，这些都是比较重要的。”易宪容同时指出，“这些政策其实都是比较温和的政策，其目的是要调整住房供应结构和现有的开发模式，提高开发门槛，让真正有实力的开发企业留在房地产开发行业中。而在上半年出台的政策中，限制外资购房其实才是最厉害的一条政策。”

　　易宪容向与会者介绍道：“我们内地房地产市场模式在学中国香港。它的高房价高地价也是这段历史遗留下来的产物。房价一抬高，那么地价也就跟着上去了。”

　　易宪容强调道：“这次宏观调控出台的政策，最根本的一条就是要调整现有的福利发展模式，就是要生产更多的中低端产品。我认为这个不是太适合，因为说到底，你还是在用行政手段强调这个。”

　　宏观调控对南京的影响不大

　　在论及宏观调控对南京的影响时，易宪容认为：“不会太大，尤其在限制外资进入我们市场方面，更不会有什么太大的影响，而影响最大的地区应该是深圳、广州、上海、北京等地。”

　　“政策里面所体现的最主要的目标，并不是让我们的房地产市场不发展，而是让我们的市场提高门槛。我认为提高门槛这种做法是不可取的。”他解释道，“门槛一旦提高了，那么国外一些好的企业就会进入我们的市场，为我们的市场提供一些好的产品。既然是这样，我认为不如去思考，在我们现有的南京市场，如何将我们的产品做得更好，这才是一条最好的出路。”

　　易宪容提醒道：“对南京来讲，如果你是在做房地产，那么请你一定要把心态调整一下！过去也许你轻而易举就可以获利，轻而易举就可以赚钱。但现在你要知道，你现在处于一个竞争相当激烈的行业，如果你想要赚到更多的钱，那么把产品做好才是你首先应该考虑的问题，切勿为了赚钱而赚钱。”

　　购房投资必须要考虑利率风险

　　“不管是投资还是自住，大家都必须考虑到利率的风险！”易宪容说：“房产是一个生产与销售周期较长的产品，所以目前生产与销售的产品早在几年前就已确定了。即使现在出台关于房地产宏观调控的政策，对目前房地产市场的影响也是十分有限的。”同时易宪容认为，“国际通行的利率是比经济增长率高两个百分点。而与经济增长率相比，我们的利率太低，仅有2．52％。在明年如果央行没有政策的话，新一轮投资热潮又会到来。为了保持经济的稳定，央行在今后相当长的一段时间内肯定会坚持紧缩的货币政策，同时加息的频率和幅度也有可能加大。”

　　最后易宪容强调道：“由于目前低利率的运行，不少购房者还感觉不到利率波动的重要性，其实利率是大家在投资时需要考虑的一个相当重要的因素。一旦看好了地点，并且有了自己看中的项目，那么在贷款买房子的时候，一定要把利率放在第一位。利率的变化将影响你投资的收益。购房人不仅要根据自己的财务状况选择不同的贷款利率模式，而且要考虑如何利用个人住房消费贷款的浮动利率来规避与锁定风险。”

　　易宪容：我会投资城开国际这样的产品

　　作为“城开国际·品牌与创新高峰论坛”的主讲人，易宪容对宏观经济形势与金融市场等话题进行了“激情”演说的同时也表示：“能够来南京做这么一个有意义的报告，我是非常高兴的，其实我跟南京颇有渊源。”

　　他回忆道：“我的祖父是在侵华日军南京大屠杀的时候，为了保卫南京城而牺牲的。我的父亲在淮海战役中也受过伤，而我的儿子今年也考上了南京的大学。真的没想到我能跟南京有这么多联系。”

　　当被问及南京的房地产现状如何时，易宪容笑着说道：“我觉得还是很不错的，也很有潜力。今天看了城开国际的产品，进一步证实了我的想法。我想如果将来有机会在南京安家置业的话，城开的产品将会在我的考虑范围内。”

　　接着他补充道：“我们买房子做投资，一定要记住一点，那就是地段、地段、还是地段。地段是你购房投资的最重要的因素。离开了这个因素，你就没法投资了。城开国际位于市中心的黄金地段，拥有多种产品类型，其中包括50平方米、60平方米、70平方米等中小户型。虽然单价不菲，但是总价低，值得投资。当你投资了一处地段好的房产后，可能最近升值不高，但是10年以后就很有可能翻10倍！”

　　(编辑阳光)