降幅领跌全国 上海楼市:“谜局”背后真相何在?

　　10月30日消息，“国六条”及作为“国六条”实施细则的9部门意见出台后，上海楼市出现成交量下跌的局面。与此同时，2006年1至5月，上海房地产开发投资出现近年来的首度下降。有业内分析人士称，将这两方面的情况结合起来考虑后可以断言，宏观调控对上海楼市已初显成效。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网11月2日电 据《国际金融报》报道，有关上海房价的统计数字和走势判断，已经日益成为沪上地产界热衷的一项技术含量极高的专业游戏。其统计方式的花样百出，结论的离奇苍白，早已失去了对投资者本该有的指导意义。这种行业性尴尬的出现，固然部分与各方统计者的复杂动机有关，但显而易见的是，这也和当前上海楼市之复杂难解局势有更深层次的关系。

　　国家发改委、国家统计局11月1日联合发布的调查结果显示，9月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月低0.8个百分点。其中，涨幅较大的主要城市包括：厦门11.4%，深圳10.6%，北京10.3%；降幅最大的城市：上海2.3%。

　　第三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。其中，涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%；降幅最大的城市：上海2.3%。

　　二手房贷款门槛节节低

　　日前，沪上各家商业银行开始将主要精力投放到二手房贷业务上，二手房贷的门槛逐步放宽，相应的鼓励性政策层出不穷。汉宇地产按揭部张伟刚透露，在一手房市场紧缩的压力下，银行正在大力扩展二手房贷业务，目前银行对于二手房的审批都相对比较宽松。

　　在沪上多数银行将90平方米以下的优惠政策推广至二手房，即贷款最高八成、利率下浮15%后，据了解，目前沪上包括兴业银行在内的部分银行，二手房贷款期限与房龄之和已从不超过30年提高到不超过35年。多家沪上银行反映，房龄在5年以内的二手房贷款期限最长可达30年。此外，贷款期限加上借款人年龄从不超过65年提高到70年。“接力贷”、“存抵贷”、“随借随还”、“组合还款法”等房贷新品均成为银行争取二手房贷的利器。

　　业内人士普遍认为，由于土地的稀缺性，在上海、北京和广州等住房存量较大的城市，二手房交易将越来越热。银行内部统计，上海的二手房贷款所占二手房总交易额的比重超过50%。

　　与此同时，上海各家中资商业银行的个人住房贷款业务均出现了贷款质量下滑、违约增加以及不良率升高等问题。之前上海中资商业银行的个人房贷业务是以一手房为主，所以近期房地产行业调控的不断深入给一手房市场带来的压力也传递到了银行房贷上。

　　有房贷业务专家认为，随着住房市场的发展，一手房、二手房的市场价值都是一样的，抵押物风险也逐步趋同。宏观调控的不断深入导致市场观望气氛浓厚，成交一直未有明显增长，自9月以来，公寓周成交面积环比涨幅最高仅为13.8%，其余时间的成交面积涨幅一直低于10%，上周还出现了10.3%的降幅。在这种市场条件下，银行想主要依靠一手房来扭转目前房贷颓势的难度非常大。此外，房地产市场经过多年的发展，随着大量新房和次新房流入二级房产市场，二手房市场成为一手房市场的有益补充，二手房的市场价值也得到提升。同时二手房的市场需求主要是自用性需求，这也使得以二手房为标的的房贷质量相应较高。

　　富阳(中国)控股分析师表示，在市场发展到一定阶段之后，二手房市场会愈加成熟并慢慢成为市场的支柱之一。因此银行必须谋求开拓二手房贷款市场。“目前看来，银行对于这一块市场的开拓还是非常谨慎的，基本上都是将一手房的金融产品向二手房进行移植，而没有开发出适合二手房特点的专门金融产品。”

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