为什么受伤的总是我

　　严华蕊两年前在广州市中心买下一套45平方米的房子，因为项目开发商是一家国企，当时政策规定，在房产证未下来之前，银行不予放贷，购房者也先不用还月供。付完首付，收房装修，找到租客入住，她都还没还月供。直到拿到抵押在银行的房产证复印件，过去了大半年，她才开始月供。不过，和她同在一座城市的同事却没那么幸运，看上的楼盘还尚未完全封顶时，就开始了漫长的还款之路。

　　在北京，过去也有很多项目还只是一堆图纸和沙盘的时候，地段稍好的楼盘就已经预售一空了。原因很简单，销售人员说，期房价格肯定比现房便宜，早买肯定比晚买合算。同样的户型和楼层，期房比现房可能每平方米要便宜几百甚至上千块。这样简单的道理搁谁身上谁都明白。然而，北京市银监局日前在“房地产贷款风险情况通报会”上表示，“凡是一手住房项目，均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。

　　取消预售埋单的还是购房者

　　这项看似是“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的政策，早在2003年6月就出台了，这一次重申中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，有关机构表示，只是为了减轻购房者的利息负担。以贷款40万元计算，封顶前8个月可以为购房者节省1.5万元利息支出。但是预售价格低于现房价格的不争事实，此文件似乎并未认真考虑。

　　陈晨2006年初在东四环外购买的一个楼盘，收房时间是明年五一，当时的销售价格是每平方米8200元，现在刚过去十个月，该楼盘已经卖到了13000元，陈晨心里现在有几分庆幸和得意，幸亏下手早。倘若等到开发商把楼都盖好了，不知会卖到什么价。

　　业内人士说，如果在没有一个很好的后续资金安排的前提下，直接取消了商品房预售制度，恐怕会出问题。开发商可能会减少开发量以缓解资金压力；也可能饮鸩止渴，寻找各种违规融资渠道；最终的结果是，一句话，挺不过来的开发商或烂尾或转手，挺过来的开发商必将赚得更多。最终埋单的还得购房者。

　　取消预售考验的不只是开发商

　　从取消预售制度本身来看，的确具有一定的积极意义，比如降低购房者购买期房的风险，降低银行可能面临烂尾楼的风险等，但也同时会显露出其中的弊端。对市场而言，取消预售第一个反应肯定是供应量的减少以及烂尾楼出现的可能加大，对发展商而言，资金压力毫无疑问的会陡增，甚至对部分中小发展商会是一个致命的打击。

　　众所周知，房地产开发投资的完成由开发商自有资金、银行开发贷款和预售收入三个部分组成。城区房地产项目在开工后2—3个月，地下工程完成，形象出地面时候，就满足了“交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”的预售条件。北京的很多楼盘就是在这种情况下开始预售，收回客户30％首付款，之后大约在1—2个月内，按揭款项到账。后续工程款的支付有了保证，工程正常进行。

　　如果全面实行现房销售。又加上目前土地使用权拍卖情况下，地价占总投资比例的增加，项目开发贷款在银根紧缩政策下难以实现，那么就意味着房子盖不起来，这样一来，房地产投资会选择退出，直接导致商品房供应量锐减，在购房需求持续坚挺的当前，房价将更快速地上涨，留下的烂尾房又将成为城市心病。

　　出路能否幸运搭上限价房班车

　　对于即将推出的限价房政策，北京大学房地产金融研究所所长冯科作了这样的比喻：限价房犹如即将驶来的一辆只有50个座位的公交车，可车站上已经有1000个人在等待。车来之前每个人都有千分之五十的机会挤上这辆公交车，车走后，就会有950个人的机会变成零。

　　由此，面对基数庞大的中低收入家庭，究竟投入多少限价房才能不至于使这项政策有失公平，究竟把价格限定到何种水平上才能体现这项政策的住房保障作用，究竟让哪些人享有限价房才能实现政府的初衷？而且限价房的出现，将原来已经商品化的住宅，再度走上老路，演化成了一种“准商品”。在原有的市场机制调节的基础上，多了一重行政调节的成分。如果真的展开大范围的限价机制的话，那房产就没有不降的可能。