清算土地增值税开发商成本增市民担心房价涨

　　开发商称新规将令开发成本大增，市民担心

　　■新快报记者黄颖

　　国家税务总局关于清算房地产开发企业土地增值税的消息昨日刚在媒体公布，便引发内地地产股和香港中资地产股股价大跌。开发商们表示，新政策的实施将使楼盘开发成本增加，对楼市影响极为深远，也正因为这个原因导致了昨天地产股股价大跌。而不少市民担心，开发商今后会把实际增加的开发成本转嫁到购房者身上，房价还会因此上涨。

　　从“预征”步入“清算”时代

　　据了解，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占比50%至100%的，税率为40%；增值额占比100%至200%的，税率为50%；增值额占比200%以上的，税率为60%。

　　但是，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。目前包括广州、南京、上海等大部分城市，土地增值税征收多采用预征收制，即按楼盘成交金额的1%-3%征收，待项目竣工结算后才最后清算具体税收。以广州为例，普通住宅预征比例为0.5%，综合楼预征比例为0.7%，其他预征比例为1%。

　　但是，根据昨日公布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。从“预征”进入“清算”，对早期储备了大量土地的大地产开发商利润水平有较大的负面影响，因为“清算”是按增值额实际征收税费，早期开发商拿地成本低，卖楼后实际增值额自然高，征税也将增多。

　　万科董事会秘书肖莉坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。而从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004-2006年，万科3年间提留的准备金先是从4000万元提高到了9000万元，继而又提高到了3亿元。

　　图：2月1日起，国家税务总局正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。/CFP

　　提早清算将令开发成本增加

　　房地产业内人士称，《通知》实施影响最大的是：它提早了开发商清算土地增值税的时间，使其无法避税，从而增加开发成本。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“以前，土地增值税在项目开始之初预征后，一直要到这个项目全部竣工结算后，才征收土地增值税。这给开发商们以投机的空间：比如可以保留部分房源不销售，就能延缓缴税期限；也有开发商将项目分多期开发，一个大型项目未最后开发完成也无需清算，因此来推迟整体的缴税时间。”

　　但是，《通知》增加了新的清算条件，提前了清算土地增值税的时间。“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收条件。

　　而且，《通知》还明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这就避免了开发商最后一期项目迟迟不开发，整体项目就迟迟不清算缴交土地增值税的情况。因此，《通知》一旦实施，开发商们的税收成本必然上升，带动整体开发成本上升。

　　第[1]