指导价难“指导” 小区物业收费究竟谁说了算？

　　小区物业收费究竟谁说了算？中新社发 井韦 摄

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　　近两年来，全国各大城市的楼市火了，小区多了，一同多起来的还有小区物业收费纠纷。那么小区物业收费究竟谁说了算？政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色？

　　指导价难“指导” “试点小区”物业费纠纷频发

　　广东省从2004年开始实行物业收费指导价，普通住宅物业费每平方米最高不超过1.96元，但事实上，目前广东省许多小区的物业收费都没有按照政府指导价，广州市目前至少有40个楼盘的物业费在2元/平方米以上。

　　广州市番禺区丽江花园是一个拥有一万多名业主的小区，从1998年起经广州市物价局批准，成为“一费统缴”(即物业费、公摊费、代收代缴费等合并收取)的物业收费试点，物业按每平方米2.7元收费。2005年1月1日起，广东省开始在物业收费中实行政府指导价，建议普通住宅的物业管理费每平方米不超过1.96元。丽江花园业主委员会与物业公司经过约定，该小区2005年-2006年度的物业收费依然沿用以往的收费方式。但是，该小区16名业主不同意，从2005年1月1日起开始拒交物业管理费。

　　物业公司起诉了几户拖欠物业费的业主，但就在此案审理期间，番禺区物价局于2006年5月下发了一纸“整改通知”，称丽江花园的“一费统缴”违反了政府指导价，要求整改。此举一出，丽江花园的物业纠纷陡然升级，1000多户业主都加入了“拒交”行列。

　　广州市物业管理协会相关负责人认为，物业收费纠纷频发，与物价部门制定的物业收费指导价不合理有关，简单化的指导价容易与市场脱节。长期关注各类物业纠纷案的中山大学法学院副教授张民安认为，政府指导价不是命令，不是强制执行的，是作为一个市场经济的管理者，给物业公司和业主提供一个参考标准，为将来出现纠纷时法官处理案件提供一个衡量标准。政府在这里扮演的角色不应该是强制干预，即使干预，也要人性化一些，在具体干预之前与物业公司协商，避免引起更大的动荡。张民安强调，政府的规章制度首先是要考虑社会稳定，如果不能带来社会稳定，还不如不要这个规章制度。

　　“家务事”难管 物价部门角色不断调整

　　物业收费纠纷近两年来一直呈上升趋势，重庆市物业管理协会新闻发言人巫大德说，他接触到的物业管理纠纷几乎都与收费有关，重庆市近两年的物业管理纠纷中，有30%都是物业收费纠纷。广州市消费者协会近两年的统计也表明，在该协会收到的各类投诉中，有关物业管理的投诉一直位居前三名，其中绝大部分都涉及物业收费问题。

　　在物业收费纠纷频发的态势之下，全国各地物价部门都面临巨大的压力，物价部门开始调整自己的角色。2005年1月1日，北京市建委和市发改委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。新规规定，商品住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业协商确定；而对于经济适用住房的物业费采取政府指导基准价格，标准为每平方米每月0.55元，不得上浮。

　　广东省物价局最近也出台了《关于加强物业服务收费管理的通知》，该《通知》对实行政府指导价的物业服务收费范围进行调整，只对业委会成立前的住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，其他住宅则实行市场调节价。《通知》将于2007年2月1日起执行。广东省建设厅房管处相关负责人在接受记者采访时谈到，该《通知》是根据物业管理服务质量与收费价格相对等的原则出台的。

　　专家评价说，目前全国绝大部分城市在物业收费上都是“政府管得太多”，北京和广东先行一步的举措，明确了政府在物业管理中的职能定位，有利于推动物业服务的市场化进程，将在一定程度上缓解物业收费纠纷频发的局面。

　　广州市物业管理协会副会长张朝德认为，物业管理收费本应遵循市场经济的原则，但政府目前插手太多，给物业公司开展工作带来不便。例如丽江花园的“一费统缴”，本是业主和物业公司之间的“家务事”，双方正在协商当中，番禺区物价局却下发“整改通知”，导致“家务事”变得复杂起来。

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