土地攻坚：不好打的房产调控“政策落实年”首战(2)

　　收回闲置地 暗箱操作待除

　　在众多土地新政中，闲置土地的清理是最被市场寄予厚望的新政之一。在房价一路上涨，新增建设用地指标控制日益严格的情况下，如何保证大量有效供给，又能够不逾越土地占用的死线，国土资源部及各地土地管理部门不约而同地将目光聚集在闲置土地上。

　　根据国土资源部去年4月发布的国土资源公告，截至2005年初，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，重启这部分土地供给，将对缓和房地产供需矛盾起到至关重要的作用。

　　采访中，多数业内人士认为地方政府有效调控楼市其实并不难，一是加大保障类住房的供地，二是大力收回闲置土地，或利用高额闲置费督促开发商早日开工，保证住房供应量，缓解需求压力。

　　但是，闲置土地的收回工作似乎也是在各地遇到阻力最多的政策之一。根据九部委新政，闲置2年以上的土地无偿收回，闲置1年以上收取高额闲置费，以催促更多滞留在市场的土地入市。“我们有些区的土地闲置了何止2年，因为有外资的参与，区级地方政府根本无力回收。”重庆一家房地产上市公司相关人士告诉记者。

　　专家评价，只要地方政府加大土地收回力度，即不违反保护耕地要求，又在手中掌握足够的可调配土地资源。“哪个开发商擅自抬价，就可以适时推出新的供给，谁还敢抬？”但是就算是这样的政策，在一些地方政府“官商相护”的背景下，特别是一些中小城市，显得寸步难行。

　　一边利用招拍挂吸引外地开发商高价拿地，既赚“地钱”又拉高房价，另一边大量土地处于闲置或低价运作状态，市场最终呈现了“房少价高”的畸形发展———曾经的教训要防止重演。

　　记者观察

　　土地———不能走调的调控主音符

　　自2006年“国六条”吹响新一轮房地产调控的号角，严把“地根”便逐渐成为主音符。正所谓不破不立，中央正通过更多元、更细化、更严格的手段把控房地产的源头，使本就令开发商感到窒息的土地调控飓风在2007年这个“政策落实年”里显出愈演愈烈之势。

　　在国家发改委有关2006年宏观经济运行与2007年宏观经济政策取向的报告中，去年的土地工作还是得到了肯定。主要是国务院在9月发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，有关部门随后相继出台具体措施，包括落实土地管理和耕地保护目标责任制；发布实施全国工业用地出让最低价标准；提高新增建设用地土地有偿使用费收取标准和城镇土地使用税单位税额；将国有土地使用权转让总价款全额纳入地方预算；制定发布禁止用地、限制用地项目目录等，并查处了一批违法违规用地行为。

　　不过，虽然房地产市场在宏观调控下呈现出积极变化，对于当前的房地产市场运行，国家发改委认为还是存在不少困难和问题，突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显。其中，房地产市场调控体系的不完善被着重指出，在国家发改委看来，土地、税收、金融及规划等调控手段在2007年还需加强协调配套。

　　今年房地产调控继续从紧的步调也恰好率先踏在“土地”上。

　　一是建立不久的国家土地督察制度提出要把最严格的土地管理制度落到实处。国务院副总理曾培炎已经对国家土地督察机构提出了“严”字当头的要求，目的就是督促地方政府落实中央关于土地管理的各项政令。

　　二是国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》在市场掀起一阵巨浪。土地增值税进行清算式缴纳的全面执行，将扭转以预征为主的土地增值税缴纳现状，也将使开发商普遍面临税负、成本等方面的资金压力。

　　三是国土资源部发出调整城市建设用地审批方式的通知，此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报。而这“一年一批”制也被视作是土地管理的一项重要改革，有利于加强土地调控，强化用地监管。

　　四是监察部强调今年将采取更严厉的措施查处土地违法违规案件。监察部副部长陈昌智日前指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，特别是违法违规用地、滥占耕地的现象屡禁不止，监察部将会同国土资源部等部委继续加强对土地市场秩序的监督检查。

　　“步步趋紧，表明我国房地产领域，尤其是土地市场的调控力度不仅不会有所松动，而且将有针对性地推进。”上海易居房地产研究所所长李战军认为。然而，就这一轮的房地产调控来看，最初的调控根源在于土地市场，最大的调控阻力或许也在于此。在权利架构、利益分配等重新布局的形势下，土地调控如何加强攻势、克服障碍来开展新局面，令人翘首期盼。

　　（来源：上海证券报 作者：柯鹏 于兵兵 李和裕）

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