是拆分别墅还是调整思路

　　■本报记者 张卉卉 本报实习生 徐洁

　　本报讯 杭州某建筑设计公司老总近日正在温州郊区做一个别墅楼盘的户型拆分方案。该楼盘容积率为0.8，总建筑面积为3万多平方米。可是，让他颇为发愁的是，该楼盘被限定为90平方米以下的套型面积要占70%的比例，这意味着一个几百平方米面积的独立别墅要被拆成几套，单套的面积都要控制在70~89平方米。

　　他手边最极端的例子是一套600多平方米的独立别墅被拆成8套的例子。为保证方案审批通过，别墅间用连廊、花架、车库等联接起来，1套别墅分隔成8套，每套面积控制在90平方米以下，而且每套都有卫生间、厨房。

　　按照国家有关规定，自2006年6月1日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　为凑90/70，别墅排屋拆分来卖

　　据悉，温州之所以出现别墅分拆的现象，主要在于这个楼盘“90平方米以下套型面积要占70%”的规定。

　　按照某知名建筑师的说法，如果一个楼盘的容积率为1.0以下，90平方米以下套型面积要占到70%的高比例，那只能有两种可能：一是将原先的别墅或排屋设计改成公寓。二是，将别墅想办法“化整为零”，进行“瘦身”。

　　其实，从楼盘销售看，这样的“瘦身”往往只是应付之举，像温州、义乌等地，开发商费尽心机将别墅拆开，然后购房者购进多套，再将分隔部分敲掉，又变成一个传统意义上的大面积别墅。

　　分拆别墅现象，杭州还没有

　　别墅分拆，杭州有没有类似现象呢？记者采访了政府部门和相关开发商。

　　杭州目前的别墅排屋楼盘主要分布在富阳、临安青山湖、余杭三大板块。

　　富阳建设局规划处一位负责人告诉记者，富阳和杭州一样，对于70%的90平方米套型比例实行的是总量的要求。去年6·1之后新领施工许可证的别墅排屋土地，富阳90平方米以下面积的实际比例一般达不到70%，这一缺口会利用经济适用房等保障性住房来填补。

　　余杭的别墅排屋分布在余杭镇、闲林镇一带。余杭建设局规划处一位负责人说，去年6月1日以后，余杭新开工的住宅项目基本上是严格按照70%比例执行的，但个别案例会酌情对待。

　　从项目的实际设计和销售来看，记者还未发现别墅拆分的案例。像西溪山庄是闲林的排屋别墅项目，容积率也在1.0以下，其东区是6·1之后拿的施工许可证。华安房产企划经理沈锋明介绍，西溪山庄90平方米以下的户型比例都安排在东区的公寓内。

　　是拆分别墅，还是调整设计思路

　　有开发商质疑，别墅产品不同于公寓，本身它的购买群就是有了一套公寓之后的改善生活人士，购买力一般比较强，200平方米以上面积是起步。如果将别墅面积做小，这是不符合市场需求的。

　　业内人士普遍认为，对于别墅排屋楼盘90平方米以下户型的比例，政府应该从总量上进行平衡，并视楼盘特点和所处区块因楼盘而异。比如说，闲林是3个别墅排屋区块中离杭州市区最近的，设计一些公寓还会有市场，但青山湖、银湖等地，如果在别墅楼盘中安置公寓，市场可能就难消化了。

　　此外，开发商在设计上也可花些心思。临安中都置业有限公司常务副总经理刘强认为，在青山湖这些不适合建公寓的地方，容积率低于1.0的项目可以尝试将中小户型设计成度假公寓，有酒店配套，这样比较适合市场需求，也符合整个楼盘的高档次。