深圳人“还乡炒房”势头初现

　　走在“异地置业”与“温州模式”之间

　　深圳人“还乡炒房”势头初现

　　见习记者 苏妮

　　近年来，深圳人的房地产触角从珠三角不断扩张到武汉、重庆、长沙等城市，在最初的“一小时生活圈”、“两小时生活圈”概念被广泛接受后，“两小时飞机圈”的说法又频频出现在公众视线里。

　　“在地图上，以深圳为圆心，飞机2个小时所能飞行的距离为半径画一个圈，这个广阔的范围，是深圳人投资聚焦的新热点”，有业内人士表示，“内地省会级城市中的大多数都被纳入这个圈”。

　　“从去年开始，深圳人开始将带有明显投资目的置业目标投向老家所在省会城市及房地产蓬勃发展的二线城市”，深圳著名民间地产人士“深晚一兵”认为，由于深圳以原籍四川、湖南、江西、湖北等地人为多，内地投资相对集中的主要是成都、长沙、重庆、武汉、南昌等省会级城市，因此这批炒房者既不同于之前广泛的异地置业概念，也与温州炒房团的炒房行为有异。

　　“作为全国最大的移民城市，‘还乡炒’在深圳出现是一种趋势”，深圳社会科学院地产与城市运营研究中心主任高海燕认为。

　　高房价促使“返乡炒”出现

　　“在内地的大多数二线城市，589元／平方米的涨幅几乎相当于其半年或者一年的涨幅”，重庆南方集团房地产高级策划师刘中轩介绍说。

　　近年来股市的扭转，带来大量回笼资金，很多人手中大量的资金需要投资出口。在楼市节节盘高的刺激下，“不炒股就炒楼”，深圳聚集了大批炒房者。

　　炒房者往往是逐利而趋，一向火爆的深圳房地产市场反而不能吸引他们，房价过高、没有太大利润空间是最直接的原因。

　　在深圳，小户型因为经济实用一直都是投资客的首选，但是目前小户型飞涨的房价也令投资者望而却步。不久前在深圳福田中心区开盘的“高发·城池”卖到了23000元／平方米，最新有业内消息更称，捂盘已久的“葵花公寓”将以30000元／平方米的高价出售。

　　另据新华社报道，今年以来深圳商品房价格逐月上升，5月全市成交均价每平方米14223元，比4月环比上升22.8％。尽管深圳市国土与房管局很快否认22.8％一说“不知从何来”，但当地房价半年来累计暴涨已经超过50％，确是不争的事实。

　　“如此高昂的房价几乎让我们无法下手，深圳的房价涨得我们都不自信了”，已经在深圳持有房屋投资的朱小姐说，“正好家乡武汉的房价相对较低，所以我们选择了回家投资”。

　　有数据显示，今年上半年的最后一周(6·25—7·1)，深圳市商品住宅成交均价为14690元／平方米；而6月的第一周(5·28—6·3)，深圳市商品住宅的成交均价为14101元／平方米，月内就涨了589元／平方米。

　　“在内地的大多数二线城市，589元／平方米的涨幅几乎相当于其半年或者一年涨幅”，重庆南方集团房地产高级策划师刘中轩介绍说。

　　相对于深圳来说，内地城市的房地产市场刚刚起步，人们的投资意识相对欠缺，因此，千百万乡情未了的“候鸟”成为中国楼市新一波投资潮的主力。而湘鄂川渝等省的省会级城市也成了“还乡炒”的不二首选。

　　购房团武汉成交2000万元

　　除了重庆和武汉是“还乡炒”的大热之外，长沙、天津、南宁等很多城市也是他们关注的焦点。

　　据报道，6月初由深圳某媒体组织的深圳购房团飞往武汉，冒着“火炉”的炎炎高温，奔走两天，走访了10多个楼盘。据深圳组织方工作人员说，购房团的成员都需在深圳拥有2套以上住房，存款也需要达到一定数额，才能参加此次行程。据估计，此次购房行动预计成交20套房，成交额达到2000万元。

　　此外，这次炒房团还有一个显著的特点：1／3的成员都原籍湖北。据了解，面对深圳高昂的房价，在市场操作中，深圳有相当大一部分炒房族都选择回乡炒房。因此，有业内专家认为，深圳已经开始出现“还乡炒”的势头。

　　“尽管他们不愿意承认，但是这一次购房活动实质上就是炒房团”，“深晚一兵”说，深圳市目前像这种稍有规模的炒房团现在还比较少，更多的是比较零散的异地炒房。而1／3的湖北籍成员比例使这个炒房团完全可以称得上“还乡炒房团”的雏形。

　　原籍重庆的陈先生在深圳闯荡了十几年，现供职于深圳一家网络公司。从2005年起就开始炒房，现在他已经在深圳拥有一套自住单身公寓和一套用来出租的70多平方米的房子。

　　在深圳购房的同时，陈先生看到有熟识的重庆籍朋友回家买房，也跟着在重庆购买了一套房子，“当时只是想到可以给家里人住，或者回重庆的时候自住，因为重庆的房价当时很低”。

　　然而买房不久，陈先生发现重庆的房价也开始上涨。“2005年均价在2000—3000元／平方米，现在均价3800元／平方米了，去年重庆购房的心理价位在3000—3500元／平方米，但今年下半年的心理价位就在4500—4800元／平方米了”。

　　炒房多年，陈先生具备了非常专业的眼光。去年，当意识到重庆的房屋涨幅开始不断增大之后，他又回到重庆买了一处新楼房，“这一次是准备拿来等涨了卖出去”。

　　“重庆的房子现在上涨空间非常大”，刘中轩说，“今年重庆建直辖市10周年，而且还有‘成渝新特区’的确立，房价上涨幅度还在加快”。据了解，今年重庆的房价比去年涨了5％，“成渝新特区”成立以来的两个月，房价比之前增长了7.6％。

　　“利好因素不断传来，所以年底我准备再去投资一套房子”，陈先生告诉记者，经过比较，在重庆投资房子的收益比深圳还好，因为“底价实在是太便宜了”。

　　相对于陈先生这种具有前瞻眼光的炒房老手，武汉的朱小姐可谓深圳房价高涨大潮带动下的被动获益者。在一家公司做销售的朱小姐，去年底已经在深圳购置一套二手房，但不久前，她又在武汉投资了一套房子。

　　她告诉记者：“之前我并没有投资的意识，只是想人在深圳工作，需要有个房子住，所以去年咬牙买了一个单身公寓。也正是买这个房子的时候，了解到很多房地产方面的知识，所以觉得可以选择投资房屋，深圳房价太高，所以选择在武汉。”

　　朱小姐购买的房子在汉口江汉路附近，是武汉比较中心的地段。朱小姐说：“选择这里是因为这里交通比较方便，附近有很多公司，出租和出售都比较方便。”朱小姐说自己身边的朋友80％都在家乡有买房，也有相当大一部分有多套房，准备炒房用。

　　虽然没有准确的调查数据，但记者在进行大量调查了解后发现，深圳“还乡炒”已经悄然成风，除了重庆和武汉是“还乡炒”的大热之外，长沙、天津、南宁等很多城市也是他们关注的焦点。

　　异地置业谨慎转向

　　也有相当一部分观点认为，深圳包括周边地区的房价太疯狂，万一崩盘，后果不堪设想，还不如把钱投资在家乡二线城市，避免风险，稳妥放心。

　　对于深圳人来说，“一小时生活圈”、“两小时生活圈”等概念并不陌生。这些响当当的口号是近几年深圳人大规模异地置业的见证。

　　深圳周边城市东莞惠州由于城际交通的便利和自然环境的优越，最早成为异地投资客们看重的热地。有调查显示，深圳人用于珠三角房地产市场的投资占了总投资的70％。

　　大量的深圳人在这些城市买房，推高了当地房价，造成政府和市民的不安，这让投资客变得谨慎。从去年开始，深圳人开始将带有明显投资目的置业目标投向老家所在省会城市及房地产蓬勃发展的二线城市。

　　“这预示着深圳的异地置业已经演变成一种‘跨时空炒房’的状态”，“深晚一兵”认为，深圳人的异地置业行为除了部分自住或安排父母等家人居住外，多数带有明显的投资目的，甚至直接就是快进快出的炒房。

　　从事房地产相关职业的黎小姐是广西人，由于工作的关系很早就成了异地置业大军中的一员。“周末我跟同事去看惠州的房子，新城区的楼房早卖完了，售楼处前面停的全是深圳牌照的车子”。

　　但是黎小姐最终还是没有在惠州买房子，“对惠州不太熟悉，一时难以下决定。其实现在家乡南宁的房子也在不断升值，我正在考虑回家投资”。

　　“中国人故土情结浓重，人们手中有钱之后大多会首选回家购房”，黎小姐说：“客观上来说家乡城市增值空间较大，最主要也是对家乡的情况比较了解，方便投资”。

　　黎小姐的观点也代表了大多数还乡炒房人的想法，此外，也有相当一部分观点认为，深圳包括周边地区的房价太疯狂，万一崩盘后果不堪设想，还不如把钱投资在家乡二线城市，避免风险，稳妥放心。

　　移民城市的“温州炒房团”

　　相比而言，深圳与温州炒房团的一个非常大的不同在于，还乡炒是建立在“返回家乡”的基础上，所以大多数人并不是紧跟房地产市场的热点城市，而是看重有发展潜力的家乡城市。

　　去年年底开始，深圳媒体不断组织购房团去往武汉、重庆购房的活动，让很多人惊呼深圳炒房团时代来临。“不可否认，深圳购房团在本质上确实有炒房的性质，但是与温州炒房团相比，还是有非常大的差异”，高海燕认为。

　　与温州一样，深圳这几年的股市和楼市为深圳人积累了一批民间财富。但是现在看来，温州炒房团是以“投资为目的，将资本结盟，用来共同购买房屋的短期投资行为”，高海燕认为，温州的炒房团是追逐短期暴利而生的，因此哪里房市高涨，他们便开赴那里大批购房，转手卖出获利。

　　深圳与之相比有非常大的不同在于，由于还乡炒是建立在“返回家乡”的基础上，所以大多数人并不是紧跟房地产市场的热点城市，而是看重有发展潜力的家乡城市。“这同时也决定了他们的投资周期相对较长”，高海燕说，现在大多数的内地市场才刚刚开始火热，不能像深圳隔几天就涨个成百上千的，买房一个月就可获利数万元的。

　　此外结盟性质也是温州炒房团的一大特色，但是目前看来，这一点在深圳还乡炒房身上虽有零星出现，却也没有成为印记标签。

　　“目前深圳还乡炒的还是分散的人群较多，像媒体组织的武汉、重庆看房团业并不像温州拥有结盟性质，他们大多数还是在寻求跟自己关联性强的组织”，深晚一兵说，“毕竟温州人是在别人的地盘上作战，可能更多的会寻求同盟的稳定感，而深圳人还乡炒是在自己熟悉的领域活动相对就松散得多”。

　　存在风险 但前景尚被看好

　　这样的风潮虽然刚刚兴起，但是随着参与者的增多，获益型的故事传播，加上组织和个人的推动，很有可能深圳会兴起更多的炒房团。

　　在采访过程中，记者发现，大多数返乡炒房者都认为，家乡城市的房价低，没有风险存在。事实上，有专家提醒，房低再低也有风险。

　　财大气粗的温州炒房团征战杭州、上海、北京等地赚得盆满钵满，但是在重庆却遭遇滑铁卢 对于这个有趣的现象，中南财经政法大学新华金融保险学院投资系张东教授授说，跟重庆一样，武汉市市民购房也有类似心态。“比如在武汉，炒别墅转手就比较难”，张东教授说，尽管房价便宜，但是要保证有赚还是要多方面考虑。

　　“每个地方的房子价值差异很大，不能用深圳的观点来看其他城市”，高海燕说，深圳人被这么多年房地产涨价的高增长刺激后，很容易忽略城市间的差异。

　　“内地的房屋并不是房屋资源稀缺型市场，不能用深圳的收益和状况来衡量别的城市的成长”，重庆市南方集团房地产高级策划师刘中轩说，回乡炒也要看情况而定，比如当一个城市的三级市场没能建立起来的时候，炒房了卖给谁？

　　深圳某媒体组织的炒房团不到2000万元的战果仅相当于深圳市一天的房屋市场交易额。尽管如此，众多的业内人士也没有对深圳炒房团的发展壮大表示怀疑。

　　“在深圳炒房压力大、风险大，返乡炒房使得深圳众多的民间财富找到出口，这样的风潮虽然刚刚兴起，但是随着参与者的增多，获益型的故事传播，加上组织和个人的推动，很有可能深圳会兴起更多的炒房团”，高海燕说。

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　　深圳人的房地产投资触角开始从珠三角扩张到内地省会级城市。本报记者 朱丹阳 摄