前门地块归属待定 SOHO中国上市延迟

　　目前的前门正在进行如火如荼的拆迁改造，这块土地的归属权，延缓了SOHO中国奔赴香港上市的步伐。

　　“如果潘石屹拿到了前门那块地的土地所有证，那SOHO中国的估值将会是一个全新的概念。这也是已通过上市聆讯的SOHO中国近日沉默的主要原因。目前老潘就在等这块地的归属权。”7月10日，一位接近潘石屹的消息人士向记者独家透露。

　　上市延缓事出有因

　　SOHO中国上市的消息最近在业界风传。

　　据记者了解，潘石屹打算在上市资产内再加入一些新购项目，目前仍在等待办理土地所有证等相关文件，而因为这些新购项目尚未确定，SOHO中国与上市保荐人高盛就公司估值方面产生了分歧。

　　SOHO中国认为公司可取得更高的估值，故集资额将由原本40多亿元加码至60亿元左右，目标在7月份内完成招股及挂牌。但这个估值却高于高盛的定价，双方一边在等待新项目的归属，一边在讨价还价，招股便随之拖延。

　　记者拨通了潘石屹的两部手机，一部转移到了移动秘书台，另一部则是其助理接听的，她告诉记者：“潘总很忙，关于上市的消息目前还不清楚。”

　　一位消息人士向本报记者透露，潘石屹打算加进的新购项目，正是崇文区的前门大街改造项目，而近期潘石屹也一直在忙着与崇文区政府接触，潘石屹很有可能通过目前比较少见的协议转让的方式获得前门这一项目的土地使用权。但目前这一证件还没有办理下来。

　　新世界是“拦路虎”？

　　据崇文区政府介绍，前门地区地处北京传统的中轴路东侧，历史上一直是非常繁荣的商贸区，汇聚了一大批老字号企业，比如全聚德、便宜坊、同仁堂等80多家老店。目前的前门已经没有了昔日的胜景：市政设施差，道路狭窄拥堵，房屋破损严重。

　　记者了解到，目前崇文区政府筹资近80亿元，集中力量进行前门地区的维护与整治，而这一工作将在2008年5月之前完成。崇文区的改造，一开始就与新世界集团有千丝万缕的关系。

　　新世界集团1992年进入北京，直接参与了崇文区旧城改建项目。随后的十几年时间，新世界地产先后在这个浩大的工程上投入了100多亿元，在崇外大街沿线1.3平方公里范围内相继开发了包括新世界中心在内的九大项目。目前，新世界中心已经发展成为了区域商业核心。

　　上述消息人士告诉记者，新世界集团在崇文区地产规划中的重要性不言而喻，潘石屹要从崇文区取得土地使用证，显然还要过新世界集团这一关，这也是潘石屹要通过少见的协议转让获得前门项目土地归属权的一个主要原因。

　　上市是出路

　　事实上，商业地产项目已经成为SOHO中国目前的战略重点，潘石屹多次公开表示，今后商业地产将占到SOHO中国开发项目的百分之百。

　　记者了解到的信息是，SOHO中国在北京CBD核心地带累计开发面积158万平方米，土地储备足够SOHO中国开发两至三年。但在开发了建外SOHO、朝外SOHO、SOHO现代城等项目后，目前SOHO中国的土地储备已经越来越有限。

　　SOHO中国在购买三里屯土地时，即明确表示资金紧张，并已经首度举债20亿元，此后便一直在筹划上市融资事宜，以获取资金应对越来越稀缺的资源。

　　一位分析人士告诉记者，国内房地产行业发展的主要瓶颈是土地与资金。在政府主导的土地制度下，拥有可观土地储备的地产公司，将是在地产市场站得最久的公司。而通过上市充实资金链，用以获取更多的土地资源，是目前资金有限的民营地产开发商的一个出路。

　　SOHO中国的上市渊源最早可以追溯到2002年。

　　SOHO中国2003年宣布准备在美国以及中国香港同时上市未果，被媒体戏称为上市最经受波折的地产公司。SOHO中国联席总裁潘石屹的夫人张欣在2006年的地产金融论坛上透露原因时说，美国资本市场当时出于中国的政策不确定，给SOHO中国定的市盈率太低。

　　目前来自香港媒体的消息则称，SOHO中国重启IPO，赴港公开招股，高盛为此次上市承销商。

　　一直限制地产业的IPO虽然在近年来对地产公司解禁了，但地产公司在内地上市的难度一直较大，积极性也较小。中国社科院金融市场研究室副主任尹中立则认为：“目前香港股市形势当然是很好，不断创历史新高。而且，地产公司选择赴港上市，通常是受到投行的影响，而地产公司一般是选择国际投行作为上市保荐人。”