二手房土地增值税悄然强征

　　[扬子晚报网消息] 就在盛传南京二手房土地增值税将从8月1日起开征时，记者昨日从南京房地产交易登记中心获悉，目前这一税种已经悄然“落地”。地税部门介绍说，由于该文件批复的时间为7月2日，因此凡是7月2日以后办理房屋产权交易（即“送件”）的卖房者均须缴纳土地增值税。

　　地税窗口已贴出通知

　　昨日，华侨路房产交易大厅三楼地税窗口已贴出了纳税通知。而截止到昨日下午5点，地税部门已对10余套办理交易的二手房强征了土地增值税。

　　一位地税窗口的工作人员告诉记者，土地增值税已经开始征收，“其实我们昨天就开征了，凡是过户未满5年的非普通住宅，都要缴纳土地增值税”。在具体的征收标准上，这位工作人员表示，个人转让非普通住宅只需按照总额的1%计算就行了，若是住满3年、不足5年的，还可以减半征收。记者从中介公司也了解到，最近两天办理的过户房产已经按照土地增值税缴税了，如“我爱我家”的一位客户交易一套300多万的房产，在地税窗口已经按1%的标准缴清了土地增值税。

　　7月2日后送件都要缴

　　对于开征时间节点的认定，地税部门告诉记者，由于文件批复的时间为7月2日，因此土地增值税将以7月2日为界限，凡是此后在房产部门办理房屋产权交易的卖房者，将必须缴纳土地增值税。据悉，通常交易双方是在领取已办结的相关权证（即“出件”）时缴税，而从送件到出件的时间间隔为10个工作日，也就是说，现在几乎所有出件的房产交易，如果涉及非普通住宅的，都要缴土地增值税。不过，对于7月2日后送件、目前已经出件的非普通住宅，地税部门是否还会追缴呢？相关负责人对此并没有表态。市场人士分析它们今后再办理房产交易时，有可能需补缴土地增值税。

　　不缴税不能领房产证

　　据悉，土地增值税将与

个人所得税、营业税、印花税等税款一起交付，得到完税凭证之后，才能领到房产证。

　　咨询台工作人员表示，这项税务政策本意在抑制

房价。土地增值税自2004年开始是满1年即可免税，2005年—2006年6月1日为2年以上免税，至今土地增值税免税时限延长到5年及5年以上，以此尽量减少房屋频繁买卖中带来的哄抬房价的现象。对于已满5年及5年以上的卖方，这项政策是没有太大影响的。但对于现在这批正在交易非普通住宅的市民而言，无疑是要付出一点代价的。 （陈郁 马祚波 晓霞 ）

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　　土地增值税热点问题解答

　　尽管土地增值税开征的消息已经见诸各大报端，但市民们对如何征缴、开征时间节点等问题依然不甚了解，记者昨日再次请教了相关专家。

　　发票和产权证以哪个日期为准

　　案例：市民万先生想转让一套200平方米的住宅，根据规定这套住宅属于非普通住宅，需要缴纳土地增值税，然而万先生却很疑惑，因为他手中的相关凭证有两个时间，一个是购房发票上的2004年6月1日和房产证上面的2004年7月5日。万先生说，如果按照购房发票上的日期计算，他的这套房子可以享受土地增值税减半的政策，而如果要按照房产证上的日期计算，需要全额缴纳。

　　解答：南京市地税局的相关人士解释说，土地增值税所涉及的交易时间问题以“谁先谁为准”的原则进行，这实际上是对交易人转让房屋的照顾。以万先生为例，地税部门可以按照万先生当初购房发票上标注的日期来计算房屋所得时间，因此他可以享受土地增值税减半的优惠政策。

　　父送子的房产年限怎么算

　　案例：许先生是2005年从他父亲那里得到了一个门面房，今年他想把这套门面房卖掉，许先生认为，自己的房子虽然是2005年办了过户手续，归于自己的名下，但是因为自己和父亲属于直系亲属关系，因此在计算房屋所有年限的时候，应该把父亲持有该房的时间统计在内，不过许先生的这种想法在地税窗口遭到了拒绝。

　　解答：税务人员指出，许先生的父亲在2005年把房子给他的时候，产权证实际上发生了变化，因此再次对该房进行转让的时候，税务部门是根据交易人即许先生个人得到这个房子的时间为准。因此，许先生转让的该门面房需要全额缴纳土地增值税。

　　哪种缴税方法最划算

　　案例：虽然税务部门建议卖房人按照交易额的1％来缴纳土地增值税，但是在现场一些市民还是忍不住拿出纸和笔来亲自计算起来。市民张先生2005年以50万元购买了一套房产，前几天他计划以70万元对外出售。

　　解答：税务人员以此为例介绍说，如果按照1％的计算方法，张先生需要缴纳的土地增值税为7000元（700000元×1%）；而如果按照发票计算法，发票所载金额为50万，那么可扣除：

　　原值：500000元；加计金额：500000元×5%+500000元×（1+5%）×5%=51250元；税金：

契税为7500元（500000元×1.5%）元，转让时缴纳的营业税为38500元（700000元×5.5%）、个人所得税按核定方式缴纳为7000元（700000元×1%）、印花税350元。

　　那么该套房屋的增值额为：700000-500000-51250-7500-38500-7000-350=95400元，未超过扣除项目金额的50%，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为：95400元×30%=28620元。显然税务部门建议的按总房款1％缴纳的计算方法更为划算。马祚波 陈 郁