物管业面临重新洗牌？

　　中海继万科、金地后退出非自身开发房地产项目

　　物管业面临重新洗牌？

　　见习记者 苏妮

　　近日有消息传出，中海将退出非自身开发房地产项目的物业管理。而在年初，万科、金地都宣布退出非自身开发房地产项目的物业管理，转而集中打造自身的项目。另外也有报道称，“这是继金地、万科等公司退出外接项目后又一家大的房地产下属物管企业与市场分离……深圳的物管市场将面临重新洗牌”。有专家认为，在目前深圳房地产市场一路高涨的背景下，物管市场虽然也有竞争，但总的来说，依然各自为政，发展平稳。

　　中海退管只因合同到期

　　此前，万科物业管理的桃源村由龙城物业接手。万科对外表示，万科物业以后不会再接除公司外的物业管理项目，专注于为本企业开发项目。另外，有媒体报道，目前中海物业也在深圳回撤除中海地产之外的物业管理项目。中海地产甚至在资本市场上以1.28亿元人民币悉数“收编”了中海物业管理的股权。

　　记者就中海退出非自身开发房地产项目物管的消息采访了中海物管负责媒体宣传的毛小姐，毛小姐告诉记者，并不是说中海物管要退出非自身开发房地产项目物管，而有可能是因为物管的合同约期恰好到了，所以就没有管理了。“其实现在我们也还有对其他一些楼盘如中银花园、世贸广场等约20多个物业进行管理，大约占了物管的三分之一”。

　　对于之前的万科、金地的退出非自身开发房地产项目的物业管理，毛小姐认为：“那可能是公司发展战略的调整，中海也是如此，对于整个行业的影响并不如想象中的大”。

　　深圳市物业协会常务副秘书长戴先生表示，深圳的物管行业目前来看比较平稳，现在的市场上依然是由上级开发商的物管公司占主导。毕竟有开发商的企业才有强大的资金后盾。而因为深圳的房地产市场火爆，深圳的物管公司大多数不用担心自己没有“饭碗”。

　　楼市火爆缓和物管行业竞争

　　深圳是中国物业管理初始的城市，伴随着1988年深圳住房制度的改革，房管制度的革新，深圳的物业管理公司迅速增多，物业管理行业也逐渐形成。经过20多年的发展，深圳的物管行业遥遥领先于内地城市，甚至比起物管行业起步较早的上海，它依然存有很大的优势。而近年来的火爆楼市，更是为深圳的物管行业提供了广阔的市场。

　　深圳市保利物业管理有限公司总经理李娟曾表示：“就目前的行业竞争来看，未来物管行业将形成诸侯纷争的格局，而谁能坚持到最后，谁就是胜利者。”

　　然而深圳市物业协会常务副秘书长戴先生并不赞同这个观点：“尽管公司众多，但是由于市场广阔，所以目前看来，大家还是各自为政”，戴先生认为，“市场还是以有开发商背景的物管公司为主导”。

　　毛小姐介绍，目前深圳的物管行业，可以分为几种形式，一是招商、中海、万科、金地等物管公司，这些公司都是有实力雄厚的开发商支撑。还有一些是荣超、星河物管之类的新晋。另外，现在也有越来越多的外资、港资公司注入深圳物管市场，像戴德梁行、仲量联行等，“但是他们大多接一些高档楼盘或者顾问咨询业务，对小区住宅的业务涉及得比较少”。

　　在广阔的市场前景下，物管公司生存的空间比较宽裕。毛小姐说，“企业要追求利润的最大化，有开发商做背景的中海、金地、万科等这些公司最大利润是来源于自身的房地产开发项目，物管只能起到辅助作用，物管和开发商一起来建设品牌效应，因此，金地、万科退出非自身开发房地产项目的物业管理是一种必然”。

　　费用降低并不影响物管水平

　　据了解，到目前为止，在深圳房屋价格飞速高涨的情况下，物业企业呈一直下跌的趋势。根据相关数据显示，2003年，物管行业的整体年营业利润率是9.39％，而2005年已经回落到5％左右的水平，在今年，依然在降低。

　　“物业公司收益都是细水长流”，毛小姐解释说：“深圳的物业管理实行的是‘酬金制’，从物业管理费用中提取10％的酬劳。现在的品牌公司比较注重控制竞争成本，而且像中海这样的有开发商旗下的物管公司，本身物业管理的费用都只占很小的一部分，所以虽然利润在降低，但是并不会影响物业公司的服务水平。品牌公司在竞争仲都有一个自己的底限，超过了底限，他们可能就不会参与竞争了”。

　　“事实上，很多物业公司扮演了一个‘地产服务商’的角色”，戴先生表示，“楼市火，物管也跟着有市场，目前的状况是，房地产开发商跟物业管理共同来建设品牌。”

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　　中银花园自1997年以来一直由中海物业进行管理。 丁玎 摄