征收土地增值税对抑制房价作用几何？

　　    受到一连串调控房地产市场的政策影响，近两个月的深圳二手房市场观望气氛浓厚，而深圳市地税局于近日表示，加强二手房交易的土地增值税征收工作有望于9月启动，对象是使用一定年限的非普通住宅（单套建筑面积在144平方米以上），希望能对高价房、高档住宅起到一定的调控作用。对此，有关专家预计，该政策短期也许会对炒房活动有一定遏制，但调控房价的效果非常有限。近期市场的观望气氛还将持续，如果土地增值征收相关办法出台，市场恢复活跃将需要两三个月。土地增值税

　　    是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。作为个人所购房产，如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时，才有必要缴纳土地增值税。年初，土地增值税在北京、杭州率先实施，上海也在7月15日正式对个人转让非普通住宅征收土地增值税。1房价继续上涨

　　    交易明显减少进入第二季度以来，深圳二手房的房价一路小跑，不断创新高。据深圳市房地产信息网公布的数据，全市二手住宅挂牌均价在4月份突破万元大关后，在整个第二季度都呈现强劲增长态势，均价为11354元／平方米（4~6月加权均价），与第一季度相比上涨了22.7％，上涨额度超过2000元／平方米。但与去年同期相比，成交量未见明显上涨。

　　    “目前来看，交易量有些下滑。”长河房地产的总监何先生告诉记者，每次政府出台调控政策，市场都会受到不同程度的影响，而近期出台的调控政策比较多，比如港澳人士限购一套住房等，导致交易量略有萎缩。而满堂红房地产的中介林先生则激动地称近期的交易量简直“一落千丈”，“观望的人很多”。他表示，深圳的房价涨得太快了，去年的二手房价格平均涨了5000元，但是，最近不到半年，均价也已经涨了5000元，他说：“香蜜湖一带的房子，还有一些高档住宅，甚至涨了1万元。”

　　    房子一天一个价，卖房者于是想“等等再卖”，都捂着；而想买房的人，由于看到政府不断出台调控政策，于是把宝押在了房价下跌的预期上，也等着。双方的观望状态让中介着急上火，中介林先生焦急地说：“我这个月到现在交易量是零！”2卖方转嫁税费

　　    买房成本增加市民李先生最近很恼火，本来已经初步达成意向要买罗湖的一套房，但卖方又翻价了，要求他负责支付其个人所得税，“房价本来就贵，这样一整更贵了！”他称为了此事已经与房产中介沟通了四五次，要求他与卖方再商价格，但卖方毫不松口。

　　    记者采访得知，由于目前房地产市场仍然处于卖方市场阶段，卖方的税负往往是直接转嫁在买方身上，买房成本不断增加。“卖房人都是要实收价，这税、那税他们可不管。”通泰地产的物业顾问表示，由于现在完全是“卖方市场”，他们也非常难做卖方的工作。李先生表示，尽管他要买的房子不属于征收土地增值税的范畴，但他也相信，“卖方的税每一分钱都会转到买方头上。”

　　    有关人士指出，假设按目前的市场平均价转让一套大面积住房，如150平方米，若由买方承担所有的税费，则成本增加近10万元。

　　    计算如下：假设房子总面积为150平方米，按照深圳二手房第二季度的均价11354元／平方米，则总价为170.31万元，按照上海已经启动的土地增值税的征收办法，对于不能提供购房发票的交易，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5％征收，居住满三年未满五年的减半征收。也就是说，如果该套住房未满三年，则业主需要交的土地增值税为8515.5元。加上营业税（5％）、城市维护建设税（实际缴纳营业税税额的1％）、教育费附加（实际缴纳营业税税额的3％）和印花税（合同所载金额0.5‰），共约9.7万元，而个人所得税还未计算在内。调控效果有限

　　    房价仍将上涨在房价“跑步前进”的情况下，加强土地增值税的征收是否能达到调控房价的作用呢？市场人士对此并不乐观，他们普遍认为，效果有限。

　　    通泰房地产负责龙岗片区的区域李经理告诉记者，龙岗早在四五年前就开始对民房和大面积住房征收土地增值税，是按照住宅评估价与原价值之间的差额来征收，税率从30％至60％不等。他表示，大面积住房占到该片区所有交易量的20％至30％，“对于卖方来说，征税基本没啥影响。”因为在实际操作中，卖方基本上都是通过各种名目的费用，将税转嫁到买方头上。

　　    因此，他认为，即使全市范围内加强对土地增值税的征收，也许在短期内会出现调控效果，炒房的人会减少，买房的人会观望，会影响成交量。但是，从长远来看，对房价的影响很有限。市地税局的有关负责人则表示，税收的职能之一是对经济活动进行调控，不会对房价直接产生作用，但在一定程度上，加强土地增值税的征收，可以抑制房地产的投机活动。

　　    长河地产的总监何先生则认为，深圳房地产市场的供求状况决定了政策的调控无法有明显效果。他表示，目前人口不断增多，土地越来越少，房子的数量有限，在卖方市场下，房价仍会继续上涨。而政策的调控顶多是控制房价上涨的幅度，对于买房人期望的房价下跌现象，则不太可能出现。

　　    李经理还认为，通常市场对调控政策的消化要两至三个月，消化了影响之后，该买房的人还是会买房，因此，如果没有其他因素影响，从开始征收土地增值税算起，市场恢复活跃估计要到年底。