深圳炒房团推高广州房价？

　　见习记者 苏妮

　　过高的房价已将深圳的房地产投资空间压缩得很小，深圳人一方面埋怨香港人入境投资对房市的带动，一方面也开始主动出击，去往珠三角其他城市寻求投资空间。

　　因为时空的便利，被“一小时生活圈”概念囊括的东莞、惠州成为深圳人投资的首选热门，但是从2007年5月份开始，越来越多的深圳人开始出现在广州楼市，尤其是稀缺资源的别墅项目和商务区高端豪宅。“在中原地产代理的楼盘中大约有10％—15％的深圳投资客，个别楼盘达到了30％的比例”，中原地产广州项目部副总经理黄涛表示。

　　深圳人广州购房引发恐慌

　　本为广州人的罗小姐是深圳一家公司的中层管理人员，前不久，她回到广州看房准备在广州投资。“深圳的楼市风险太大，成本又高，广州目前还比较有升值空间”，罗小姐说。

　　鉴于之前在深圳投资买楼的经验，罗小姐一心要把房屋买在广州的中心地带。“目前比较看好珠江新城，虽然在广州10000元—15000元／平方米的价格已经很贵，但是对于深圳来说，还是相对便宜，有投资价值”。

　　据罗小姐介绍，她身边投资广州房地产的朋友越来越多，他们大都把目光锁定在广州郊区的别墅公寓以及靠近东莞和深圳的广州东边的房屋。“一方面这些地方离深圳相对较近，另一方面，别墅这样的大房子会越来越稀少，投资之后肯定会升值。深圳是这样，广州肯定也是这样”。

　　就在深圳投资客坚信投资广州楼市大有赚头的时候，广州本地的炒家也开始嗅到房价上涨的气息。一位做进出口生意的王先生告诉记者，之前一直有炒二手楼，但是回报并不高。“广州又不像深圳炒楼可以赚得那么多，我这个房子现在是长线放租。前几天看报纸说深圳人要过广州来炒楼，如果深圳人都来了，房价肯定会有一个攀升”。

　　在炒家重压下，真正有自住需求的广州人开始觉得恐慌。广州的张先生去年大学毕业，目前正处于需要买房结婚的阶段。说起看房买房张先生就叫苦连天：“现在广州的房价也上万了，而且前几天中介说深圳炒房的人要来了，房价要开始暴涨了”。

　　深圳人广州购房者比例不高

　　“去年年底，金地·荔湖城的深圳客户仅占10％到12％，但是目前这一比例已经攀升至20％以上。而东方夏湾拿花园今年的新客户中深圳人占了半数。广州中颐海伦堡的深圳客源从以前的一个月两三个，增加到每个月15—20个左右”。金地集团广州分公司营销总监梁秀蕾在某网站举办的“深圳人要搅浑广州楼市”的论坛上称。

　　这一数据虽然引起了广州一些媒体和投资客的怀疑，但是记者从中原地产广州项目部方面了解到的数据也相差无几。据了解，在中原地产代理的楼盘中大约有10％—15％的深圳投资客，个别楼盘达到了30％的比例，整体的市场预计是在不断上升的趋势。

　　据中原地产广州项目部副总经理黄涛介绍，深圳人在广州购房有三个特点：一是大部分都是用于投资炒楼，很少用于自住。二是，喜欢选择的地段在广州东边、靠近东莞和深圳的从化、增城等地方，这一些地区的楼盘比较便宜。此外，深圳投资客的选择两极分化严重，要不就看重短期效应、选择中心城区三四百万的豪宅，要么就看好发展前景，选择比较偏远的靠近东莞深圳的地方，非常便宜，可增值可自住。

　　据了解，深圳人到广州购房才刚刚开始，特别是最近3个月才开始增多，代理了广州六成一手楼盘销售的合富辉煌，其市场研究部首席分析师黎文江曾表示，目前深圳人来广州购房主要集中在一些高档商品楼和别墅，相对整个广州大市场，所占比例还是非常小。

　　广州土地供应充裕

　　深圳人来了，广州的高房价也随之到来了吗？这个问题目前也正是深广两地房地产人士讨论的焦点。

　　“广州是一个投资市场，深圳是一个投机市场”，地产思想“深圳四杰”之一的戴欣明认为，深圳目前的房地产正在经历一个混乱无序的疯狂时代，而广州目前还是一个比较客观有序的市场。

　　根据中原地产广州项目部一项调查显示，深圳的购房者中投资炒房者高达40％—50％，个别高达70％，而广州只有10％—15％左右。“深圳和广州的房地产市场完全不同，互相之间几乎也没什么联系，与深圳房市的疯狂相比，广州似乎更有一些规律可以遵循”，戴欣明说，有规律的房市如果动荡，自身的影响才是关键。

　　据资料统计显示，今年上半年，广州的房价上涨幅度达到了28％，而去年整年广州楼市的上涨幅度才达到了12.9％。“应该说今年广州房价的上涨幅度还是非常大的，但是根据我们研究分析结果显示，房价上涨主要是因为供应量减少的原因”，中原地产广州项目部副总经理黄涛说，要解决房价上涨，就要从土地供应量入手。

　　针对之前广州市的房价高涨困境，广州市上半年出台的“穗7条”上规定了每年保持5平方公里的土地供应量。而在收回闲置土地上政府的力度也非常大。

　　据了解，去年广州收回闲置土地141宗，今年计划收回80宗，这些收回的闲置土地大部分是在中心区，很多都已经公开拍卖。

　　“如果广州没有改善土地供应，那么楼市肯定会疯长，但是目前广州市政府控制房价的措施众多，而同时深圳的购房者也有东莞、惠州等其他城市分流资金，所以广州楼市并不会像开发商所说的那样疯涨”，黄涛表示。

　　市民住房需求平缓

　　“在一个有规律可循的理性市场，房价的涨跌最终还是要回归到市场的供需关系”，戴欣明认为，目前广州的房地产链条之间的土地供应量比较富足，而市民的购房需求也比较非常理性，甚少出现大批炒房的问题。

　　众所周知，深圳和广州的城市人群结构区别巨大，广州本地人居多，很多人都有祖辈流传下来的房屋居住。“在广州上下九那些地方，一个铺子就可以养活一家人，大家对于炒房或者置业并没有深圳人那么高的热情”，广州市同创卓越地产总经理赵卓文说，“而深圳这样的外来移民城市，挣一套是一套，特别是当房屋超越了居住需求，成为资本、资产和保值升值手段的时候，深圳的房价疯长的情况就会出现”。

　　“从购房者心理和社会发展的角度来讲，人对于住房的需求是源源不断而来的。比如住老房子的人，他们希望住新一些的房子，住新一点的房子他们希望住更新的房子，这样的需求如果延续下来，房屋的需求永远都不会满足”，戴欣明说。

　　深圳市“限外令”的出台把楼市虚高的矛头直指港人，然而根据最近深圳市国土资源与房产管理局的调查显示，上半年深圳境外人士购房仅占8.53％，楼市的漫天高价都是由自己炒起来，深圳人投资意识和行动力可见一斑。

　　“但是广州人目前这种需求并不普及，可以说与深圳人比起来，他们的房屋投资意识还比较薄弱”，戴欣明认为。

　　记者在走访中了解到，绝大多数广州人对于炒房概念并不强烈。很多广州人都认为房价实在太贵还可以跟父母一起居住。而对于现在广州市区房价超过一万的情况，他们大多数觉得超过了心理价位。

　　未来或可影响广州楼市

　　深圳人到广州购房才刚开始，尽管很多专家认为广州市房地产市场会依靠自身的力量和规律抵抗高房价深圳人带来的高房价，但是也有一些专家对此表示怀疑。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在博客上写道：广州的楼市没有壁垒、体制没有约束、有钱人购买物业的保有成本极低……未来广州市的房价将不再是广州人可以控制。

　　“以前深圳和广州的楼市是完全不同的，互相没有什么关联，但是现在深广两地房地产方面的沟通越来越多了”，赵卓文说，“房地产商方面万科已经去到深圳，深圳人开始在广州购房，也肯定有广州人在深圳购房，两地交往的加深，必然会影响到广州的房价，这一点对照香港对深圳的影响就知道了”。

　　对于这个观点，戴欣明认为，一个城市房价的高涨，并不是由外来者说了算，而是由本地人的投资激情决定。之前就有东莞市规划部门一位官员称，对深圳人在东莞炒房，政府还是可控的，如限制购房数等，但要是东莞人自己也炒，问题就复杂了。他说，东莞有数千亿民间资本，此前东莞人也买些房放租，但很少“快进快出”炒房，如果这些民间资本也炒楼，后果难以想象。

　　“广州也一样，外来炒家固然有影响，但根本还是要防止本地炒家跟风和开发商借机寻市”，戴欣明说：“目前广州和深圳的楼市情况，与其说现在是深圳人搅动了广州房价，还不如说是深圳房价要搅浑广州人的心”。

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　　“一小时生活圈”、“两小时生活圈”的概念被广泛接受。 朱丹阳 摄