中介挪用业主售房款该谁来管

　　江苏省南京市一家房产中介公司近日因挪用业主售房款，被南京市房产管理部门勒令停业整顿。

　　据记者了解，这家名为融众的房产中介公司共挪用和拖欠售房款多达500万元，涉及到24户业主，主要是买主支付的首付款和银行发放的贷款等，最多的一笔50万元，最少的一笔5000元。

　　有一位业主投诉说，他和购房者是自己交易的，但找的是融众公司办的银行贷款。“银行的贷款其实早办下来了，但融众就是不给我们，一直拖着。买家早拿了钥匙，都住进去了，等于我们把房子送给了中介公司。”

　　其实，像融众这样擅自挪用业主房款的房产中介公司不仅在南京，在全国也是普遍存在的。但挪用业主房款并不是房产中介们侵害业主的惟一手段，还有诸如签订阴阳合同、骗取差价、发布虚假信息、收取看房信息费、讹诈威胁当事人强买强卖等。

　　交易中业主对房款无法监控

　　目前，一半以上的二手房买卖是由房地产中介机构撮合成交的，造成这种现象的原因，是业主与中介公司交易信息的不对称。如果说，这种不对称促成了房产中介的桥梁和纽带作用，那么业主和中介在合同签订、办理按揭贷款、更名过户、办理产权证等一系列手续方面的信息和权利的不对称，则使业主完全处于被动的弱势地位。而业主对房款的失控，则是这种弱势地位的直接体现。

　　按照目前的二手房买卖交易程序，一般是由买房人先将买房定金或全款存入在中介机构，待更名过户、办理产权证完毕后，房屋中介再将房款转给卖方，自己提取不超过2%的佣金。但在这个过程中，买卖双方大量的资金，包括购房者的定金和购房款，代办的银行贷款，都有一段时间压在房屋中介机构，无论是卖房者还是买房者，都无法对这笔资金进行监管，更不用说控制。

　　据南京市房管部门估计，全市有大大小小3000多家房产中介，每年代理销售房屋两万多套，而每套房子动辄几十万甚至上百万的成交金额，这意味着全市房产中介行业的账上每年流动着几十个亿甚至上百亿的资金。

　　二手房交易法律法规缺失

　　采访中记者了解到，我国目前有关二手房交易的相关法律法规严重缺失，更没有法律规范这笔巨款的保存、使用和管理。据有关人士介绍，关于房屋中介的法律规定在民法通则和合同法中都有涉及，包括反不正当竞争法、广告法、合同法、无照经营取缔办法，以及2004年国家工商总局出台的《经纪人管理办法》等法律法规，都涉及对房产中介相应行为的规范。然而，这些法律、法规对于中介行业存在的具体问题针对性较弱。即使建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布的《城市房地产中介服务管理规定》这个规范房产中介市场最直接的依据，其中也没有关于购房款管理的相应规定。也就是说，中介们是否利用流过手中的钱财牟利，全凭他们的自觉。

　　 中介商拿着房款去炒股放贷

　　当法律监管缺失的时候，中介商当然不愿意放过巨额的现金流中蕴藏着的巨大“商机”。于是截流这些本该是业主的钱财，用来炒股、放贷，就成为这些中介的生财之道。据南京市房产部门的一位官员披露，房地产公司资金紧张时，往往都从房产中介公司借贷，利率很高，短期月息都在10%到20%。房产中介之所以有钱可贷，就是因为有这个巨大的现金流。

　　房屋中介如果拿着房款去炒股或放贷，都是风险极大的投资活动。一旦借贷的资金链断裂，或股市出现暴跌，本小利大的房产中介公司当然会破产了事，而受损失的只能是售房者。

　　《房地产中介服务管理办法》虽然规定“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿”，但单凭这一点是不能保护售房者的。

　　中介公司只要十万注册资金

　　根据规定，只要有十万元钱的注册资金，就可以注册一家房产经纪有限责任公司，而对个体工商户的要求就更低，由此导致这一市场良莠混杂。

　　有的房屋中介连个像样的门面房都没有，有的甚至在临街的窗户玻璃上贴个“房屋中介”的纸条，就算开了一个公司。即使是那些投资足额的房产经纪有限责任公司，也无力承担资金链断裂的后果，又如何保证售房者的利益呢？更何况那些本来就是一间房、一张桌子的皮包公司。

　　如果出现“房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失”的情况，解决的途径只有到法院按合同法打官司。而打官司最好的结果，是按中介合同的条款退回中介费，其他损失不会有人承担，中介机构也不会承担任何责任。因为当初的合同就是中介公司制定的。

　　 中介执业人员进入门槛很低

　　按照有关规定，房产中介执业人员应到工商局备案，取得执业人员备案书方可上岗执业。但是，备案只是一道手续，并没有设立什么门槛，因此，什么人都可以当房产中介，包括下岗职工、在校学生，甚至是农民工。虽然目前获得《经纪人资格证书》并不难，只要经过有关部门的培训几乎都可以过关，以黑龙江省哈尔滨市为例，据有关部门统计，全市大约4000人左右的房产中介经纪人队伍中，经过培训取得《经纪人资格证书》的只有300多人。更何况我国至今还没有一部经纪人法。

　　管理真空致消费者投诉无门

　　法律的缺失，必然导致管理的混乱与无序。房产中介属中介机构，又从事房屋交易，工商局可以管，房产局也可以管，但由于法律规定的不明确，很容易造成管理的真空地带，甚至在出现问题后，消费者都不知向什么部门投诉。有关部门即使想查处，也难以下手。南京那家公司非法挪用业主房款500多万，有关房管部门也只能“停止其交易资格”，而对那些发布虚假信息和广告，使得交易者上当受骗的房产中介的监管和处罚更是难以做到了。

　　本报南京8月8日电