住改商 须经有利害关系业主同意

　　

昨日，成都市第十四届人大常委会第三十四次会议第二次全体会议顺利举行，备受瞩目的《成都市物业管理条例》（下简称《条例》）经过四次审议被表决通过，该条例将在上报省人大常委会会议批准后正式实施。会议还对正在进行修订的《成都市古树名木保护条例修正案（草案）》进行了审议，修改过后将提交下一次常委会会议继续审议。本次会议还表决通过了关于批准成都市2006年市级财政决算的决议和人大常委会教科文卫委、农业委、民宗侨外委关于市十四届人大五次会议主席团交付审议的代表提出的议案审议结果的报告。

　　农村新型社区首次纳入范围

　　与此前的几次草案不同的是，本次表决获通过的《条例》，首次将农村新型社区纳入了条例的调整范围。据了解，成都市目前聘请物业服务企业进行物业管理的小区基本上在城镇。然而不容忽视的是，近年来随着城乡一体化的推进，该市各区（市）县建立了不少农民集中居住区，这些居住区基本上未聘物业公司，而实行自主管理。为了适应统筹城乡综合配套改革试验区进程需要，条例将农村新型社区纳入了调整范围。

　　自主管理小区同样受约束

　　尽管物业管理逐渐普遍，但仍有不少小区还在实行传统的自主管理。据调查，成都市目前实行自主管理的小区约占50%左右。对这一部分小区，条例是否要将之纳入调整范围？由于物权法关于建筑物区分所有权的规定中，既包括实行委托管理的小区，也包括实行自主管理的小区，并增加了“其他管理人”这一物业服务主体。经过反复研究论证，《条例》虽然未在适用范围和物业管理定义的条款中增加自主管理小区，但在附则中增加了一款，即第98条第二款：“业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇佣、委托他人提供专项物业服务的，依照本条例第二章、第三章的相关规定执行。”这意味着，自主管理小区同样要受到条例约束。

　　新建住宅交付使用须备案

　　此前的几次审议过程中，关于是否设置新建住宅交付使用许可制度成为争论焦点。不论市民还是专家，在此观点上分歧明显，有人建议进一步加大监管力度，直接针对交付使用行为设置一项行政许可，有的则建议不设许可，而采取备案方式进行监管。经过认真研究，市人大法制委员会认为还是应采取备案方式，不过在三审稿的基础上强化了监管力度，如针对开发建设单位的违法交付使用行为设置处罚措施，并将其纳入了全市物业管理信用体系。

　　物业保修金使用后15日内应补存

　　住宅物业保修金关系到房屋质量的后续保障，其到底该如何使用、监管。昨日表决通过的《条例》增加了补存程序，即要求开发建设单位在保修金合法使用后15日内足额补存；其次，为促使保修义务的及时履行，还增加了垫支程序，规定当物业出现质量问题而开发建设单位不履行或者无法履行保修义务时，先用保修金垫支维修费用。

　　拥有多套房 只有一票投票权

　　业主大会的投票权也是此前争论焦点之一。到底是按“财产民主”还是按“人头民主”？物权法第七十六条对此作了折衷，规定实行人数、面积“双过半”或“双过三分之二”的表决方式，其立法意图在于使同一建筑区划内大、小业主互相牵制，使双方利益处于平衡割据。经过听证会、专家论证会等环节，在充分听取了各方意见之后，《条例》最终规定，“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。”不过，《条例》还增加了一款，规定“单个业主拥有多个物业或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。”

　　此外，条例还增加了“业主小组”这一业主自治组织，其目的是为了便于相关业主共同行使权利、履行义务。

　　住改商须经有利害关系的业主同意

　　“住改商”话题一直是争论最为激烈的话题，有人主张绝对禁止，有人则反对“一刀切”，认为可以“开口子”。对此，《条例》沿袭了物权法的相关规定。其中第48条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批”。审议过程中，有部分专家、部门及市民建议条例对“利害关系人”作出界定，不过，市人大法制委员会认真研究后认为，关于“利害关系的业主的”界定问题，涉及到对物权法的理解，地方立法不宜对基本法律作出解释性规定。

　　小区停车 交的是场地使用费

　　小区车位能否出租？机动车在小区内丢失，物管该不该赔偿？车辆停放是当前小区物业管理中发生纠纷和投诉较多的一个问题。此前的审议过程中，有市民曾提出，对小区内车辆停放到底是保管行为还是场地租赁行为，应有进一步明确；还有人提出，条例应当规定规划建设阶段机动车位的配置标准。由于车辆停放行为的法律性质属于意思自治范畴，法规不宜对此作出强制性规定，因此，《条例》所涉及的仅为利用物业共有部分设置的停车位。《条例》还在用语上将“停车费”改为“场地使用费”，据解释，其原因是由于：全体业主经业主大会共同决定，将停车位交给单个业主使用，是单个业主与全体业主之间的场地租赁法律关系；业主大会或者业主委员会委托物业服务企业向单个业主收取场地使用费是全体业主与物业服务企业之间的委托合同法律关系。

　　签了保管合同 小区丢车物管要赔

　　同样，对车辆丢失的责任追究，要视单个业主是否与物业服务企业形成了保管合同关系而定，为此，《条例》在第52条中增加了一款：“业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人协商后另行签订保管合同。”

　　关于车位规划、配建问题，条例增加了“新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准”，由市规划行政主管部门制定。本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库（位），具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。

　　记者 王玲 实习生 杨恬

　　新闻背景

　　成都物管条例创造多个“第一”

　　昨日，《成都市物业管理条例》经该市第十四届人大常委会第三十四次会议表决通过，即将报请省人大常委会会议批准施行。这是一部在成都20年地方立法史上创造了多个“第一”的法规：首个历经4次审议才交付表决的法规，首个开展立法听证的法规，首个专门组织全省范围内专家论证会的法规……“第一”的诞生，缘于这部法律所引起的广泛社会关注。数字表明，从今年1月首次公开征求意见至今，立法者先后收到各界提出的意见、建议2900余条。

　　四川日报记者胡敏李秋怡

　　《物管条例》要点解读

　　□新建住宅交付使用须备案□拥有多套房只有一票投票权□农村新型社区、自管小区同样受约束□签了保管合同小区丢车物管要赔