房地产泡沫越发严重看房价的秘密

　　上帝其实从来不掷骰子。人们以为的房价疯狂游戏，其实都是自然规律，总有兴衰成败的那一天。

　　生于上世纪80年代的人们，现在可以通过排队争着买房来重温的计划经济时代物质匮乏、凭票购物景象了。

　　最近的几个月里，几乎所有的大中城市的房价都突发性上涨，人们手里扬着厚厚的钞票，像买大白菜一样地排队购买总价上百万的房子。

　　住在北京朝阳公园桥东泛海国际小区马路对面的文强，有些看不懂对面的这个楼盘。2005年初，文强以5300元每平米的价格购买了目前居住的这套100平米的两居室，却怎么也没有想到，两年之后，与自己相隔不过数百米的这个新楼盘，居然卖到了均价23000每平米。甚至，还快要卖光了。

　　令文强困惑的，不仅仅是房价的高涨，同时也有一丝受冷落的惆怅。他曾经去过泛海国际的售楼处，那里的售楼小姐不像前几年卖房那样热情主动，说了句只剩几套214平米以上的大户型了，就撂下文强走了。

　　这是一场不对称的角力，参战的双方甚至不在同一条地平线上。一套房子的意义，已经从原来的商品交易的买卖，演变为一场对生存空间和社会资源的争夺战。有的人赢了，有的人则一败涂地。

　　截至2007年6月底，深圳市房地产均价达到了15487元／平方米，比5月份上涨14.6%，在短短四个月之内，深圳房价暴涨了50%。最新的统计数据表明7月份深圳房地产均价为1.35万元，较6月份均价下降了7%。

　　就在同时，根据广州市房管局下属的阳光家缘网站公布的数据，广州市7月份商品住宅签约均价为9473元／平方米，首次突破9000元的整数大关。上海、北京等各大城市房价都有上涨，其中北京房价仅6月份就上涨10%。房价为什么会上涨得这么疯狂?一切纷扰，只有拨开迷雾才能看到真相。

　　房子和排骨的联系

　　一切先从经济谈起，不要认为房子的大幅涨价和猪肉的大幅涨价八杆子也打不着。

　　我们目前所处的是一个什么样的时代?经济迅速发展，国力逐渐增强，财富显著增加。而现在，几乎所有的东西都在涨价，从粮食到猪肉，再到方便面，人们的衣食住行每个方面都在接受涨价的严峻考验。

　　物价为什么会上涨?

　　发展中国家为了增加出口贸易，都选择了以资源换贸易的方式，主动低估本国货币的实际价值，来实现对外贸易。而随着劳动生产率的提高和经济的持续发展，其货币实际处于缓慢的升值通道当中，积累到一定程度，就会产生升值压力。

　　从2002年初到2005年初，美元相对欧元贬值了大约40%，这大大提高了人民币升值压力，因为原本就低估的人民币，挂钩美元也相对贬值，除了美国，日本等国家也加入要求中国货币升值的行列。

　　人民币升值是一个趋势，没法避免，中国只有采取积极措施去接受这个挑战。

　　问题是，升值后怎么办?货币如果单纯快速升值，无疑是一种灾难。采取合适的方法成功缓解货币升值带来的风险，是中国政府需要考虑的重大问题之一，但却存在一个简易公式使得普通人能对货币升值产生最直观的印象：

　　“实际汇率＝名义汇率-相对物价指数”。

　　名义汇率自然就是我们平时日常看到的外汇市场传来的每日变动的货币买卖交易价格。实际汇率则是通过对两个国家的价格指数进行调整后的经济指标，反映了一个国家真实的货币价值水平。

　　可以看出，如果中国不得不进行人民币升值，为了不使得实际汇率短期大幅变动，最好的方法就是在名义汇率上涨的时候，也大幅提高国内的相对物价指数，两两相减，互相抵消。

　　谜底终于揭开了。

　　大幅提高国内物价，成为中国应对人民币升值的一个选择。于是，从猪肉价格开始，人们发现东西都在涨价，通货膨胀的隐忧已经悄然到来。而房子，作为重要的资产，更是理所当然成为释放人民币升值压力的重要工具之一。

　　韩国排骨就是个佐证。上世纪80年代，美元走弱，韩国经济持续增长，同样积累了巨额贸易顺差，韩元面临着升值压力。而韩国政府在一边缓慢小幅对货币进行升值的同时，采取通过国内资产价格膨胀、上涨物价的方法，使得实际汇率有序上升，成功化解了韩元的升值压力。1985年9月至1989年4月间，韩元对美元名义汇率上升34%，但由于韩国CPI消费物价指数一直超过美国，所以没有引起太大的经济动荡。

　　从另一个方面讲，由于原来的货币被人为低估，现在的物价上涨，实际上也是重估一切商品物质的真实价值。在那几年里，韩国的物价上涨指数一度高达10%。人们津津乐道的韩国排骨售价一斤合160元人民币。

　　贬值和泡沫双重作用下的房子

　　但有些事情，还是无法避免的。那就是由通胀带来的房地产泡沫和股市泡沫。

　　这实在是一个微妙到艺术层面的经济游戏。为了缓解货币升值压力，政府需要提高土地价格、房地产价格、能源价格、劳动力工资等诸多方面，从而可以增加生产成本，提高产品售价，从而造成产品竞争力下降，由于产品的低价优势不再，出口减少，贸易顺差也会逐渐下降。

　　由于货币的过多，以及国外投机资金处于对货币升值趋利因素的纷至沓来，钱多和提高物价的双重需要，就造成了货币贬值现象。出于对价格飞涨的预期，泡沫也就随之形成。中国6月份CPI指数涨幅高达4.4%，工业价格指数涨幅也达2.5%，而2007年1～6月份的城镇固定资产投资则增长了26.7%。

　　房价同理。6月份全国房价涨幅为7.1%。北京6月份房价同比上涨10%，深圳同比上涨了13.9%。

　　政府面临的困境就是，一方面流动性过剩的热钱还在到处涌动，另一方面政府却又需要它们造成的轻微的通货膨胀来抵消货币升值带来的影响，同时又害怕因此造成股市和房地产的泡沫危机。

　　即使宏观调控尚属成功的韩国，在货币升值期间也经历过一次股市泡沫过程，股市从140点上涨到1000点，涨幅超过7倍。而韩国的房价，仅1987～1989年，首尔的地价就上升了68.2%，房价则上涨了82%。货币升值和流动性问题似乎总是相生相随的一对兄弟。1985年，日本政府被迫开始持续大幅调高名义汇率，推动实际汇率大幅上升，造成严重的资产泡沫，并使得日本经济陷入长时期的衰退之中。由于日元的大幅度升值，国外热钱蜂拥而来，日本的基础货币发行增长率从之前的年均5%迅速提高到了10%，大量货币的发行也造成了流动性过剩问题，日本资本市场尤其是房地产市场开始呈现出严重的泡沫化。

　　房地产泡沫越发严重，对于过剩资金的依赖性也就越大，当1989年国外资本获利撤离，日本央行为了控制通货膨胀而逐渐上调再贷款利率收紧银根的时候，由于流动性的大量减少，造成了日本房地产市场泡沫在1991年宣告破裂，狂泄50%，从而使日本走上了长达10年的通货紧缩和经济萧条时期。

　　中国社会科学院金融研究所金融研究中心主任尹中立就此认为，在目前货币升值和流动性过剩的大背景下，中国包括房地产在内的所有资产价格上涨的趋势短期难以改变。

　　而中国目前的经济增长主要是由投资带来的增长，其动力不是消费因素，已经促使正常资金过多流向房地产等产业。

　　钱多不是替罪的羔羊

　　用常规的经济眼光去分析目前的房地产市场，注定如盲人摸象。诸如政府的多次宏观调控造成住宅土地供应不足，屡创新高的土地拍卖价格也进一步抬高房价等原因的确存在，但人们还是无法找到一个令自己信服的理由，来解答2007年房价疯狂跳跃性上涨的原因。

　　毕竟，无论是宏观经济的稳定发展、对未来住宅需要的增加，还是地方政府提高土地转让价格、间接大幅提高开发商征地成本，或者是市场提供产品供不应求、消费者投资欲望强烈等等所有的原因，甚至于开发商和地方政府同为暴利联盟连手推市等这样一些猜测，都无法在几个月的短期内使房地产市场突然疯狂。

　　曾有报道公开宣称，继一线城市房价大涨之后，二、三线城市的房价也将展开报复性上涨，幅度不会低于10%，事实验证了这个论断：2007年6月份，广西北海市以15.5%的涨幅位居全国房地产涨幅排名之首，石家庄市则以9.4%的涨幅直逼深圳和北京。

　　两年前，人们还对“国八条”持有善良的期望；一年前，人们也对“国六条”继续寄予希望。但那时的普通民众，还不知道著名经济学家凯恩斯的名著《就业、利息和货币通论》里面一个简简单单的名词——“流动性”，会如何影响自己的生活。

　　一直以来，我们习惯将巨额外汇储备当做祖国经济发展实力雄厚的象征，但当钱真的多余出来的时候，日子就不那么好过了。居民和企业的储蓄高居不下，把钱大多用来投资而不是消费，贸易顺差持续增长，外汇储备持续增长，人民币升值的前景看好，投机热钱越来越多。

　　由于目前美元的实际贬值，人民币虽然对外升值、对内贬值，但还是属于实际汇率低于名义汇率的贬值期间。人民币实际有效汇率下降，伴随着产品出口额上升，使贸易顺差继续扩大。这些海外投机资金的涌入，一方面为了人民币升值预期而来，另一方面又绐人民币升值带来压力，会进一步加大升值压力。

　　“对于外国投资者进入国内房地产市场，无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则，坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者谋取暴利的市场。”社科院金融研究中心研究员易宪容说。

　　在一个相对封闭的世界里，如果经济蒸蒸日上、汇率必须升值、货币又发行过多的时候，这样的现象就产生了：攥着大把钞票的人们，豪气万千地互相加价去争抢一件东西。房地产业似乎已经成为了职业炒房者的游戏，和与广大真正有购房需求的消费者关系不大。

　　独立房地产评论犬石夫认为，钱多并不是房价飙升的根本理由。就目前中国的人均收入和社会财富分配状况来说，一味放任房地产价格按照完全商业意味进行逐利投机是不行的。失业人口的高速攀升，和近乎空白的社会福利，都提醒政府应该扩大有效土地供给、将土地转让成本下降、调整供应结构、增加大量中低价位的商品住宅，同时增大保障性住房供应，以满足无力购房者的居住需求，才是真正维护社会稳定和经济稳定的必要措施。

　　沉默的大多数

　　来自安晰口江苏北部的2006年毕业的几个大学生，在苏州工业园区的某知名企业工作了一年后，选择了在毕业纪念日这天共同离开这个江南城市，回到各自的家乡发展。

　　就在他们离开不久的7月底，根据搜房网苏州网站的统计数据，苏州房地产住宅成交均价已经突破每平米6500元，而且上涨趋势不减，突破每平米7000元心理关口已经是指日可待。

　　老家在江苏北部盐城市的田晓惠说，做出离开苏州的决定，对于他来讲是一种痛苦，也是一种无奈。因为他即使举全家之力，也无法凑齐在苏州买房子的首付款。如果购买一套均价6500元的100平米的房子，首付30%o就需要近20万元，再加上各项税费、装修以及今后的婚礼支出，他大概需要40万元才能在苏州立足，这还不包括身负几十万元的按揭贷款。

　　就在一年前，人们还对政府控制房价上涨幅度的决心表示出信任，并期望已经偏高的房价能够在宏观调控下逐步回落。但面对政府的一次次的调控带来的房价一次次的上涨，悲观的人们发现，调控带来的成本和代价都通过房价转嫁到了购房者身上。