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筹建住房保障司六部委会战“公屋”http://www.sina.com.cn 2007年08月20日02:35 大众网-齐鲁晚报
香港的公屋计划曾经重创香港楼市，而一项中国内地版的“公屋计划”也正试图从根本上抑制内地楼市的“高烧”。８月１７日，记者了解到，建设部正在筹建住房保障司，以实际行动迎接建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”。以此为信号，一场包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部、国税总局等参与的住房保障“会战”即将展开。 住房保障司筹建 将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案等职能，同时，“两限房”也可能被归属住房保障司进行管理。 “以后会有一个专门机构来管理全国保障性住房工作。”消息人士告诉记者，建设部正在筹建住房保障司——建设部已经向中编办提交了相关人员编制的申请，目前看把握较大。 按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作，一直由建设部住宅产业司（即房地产司）主管，设一名分管副司长，具体工作由住房保障处完成，编制工作人员不超过７人。显然，这样的人员配备已经无法满足保障性住房领域的管理工作需要。 记者了解到，住房保障司设立之后，将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能，同时，属性一直存在争议的“两限房”（限套型、限房价）也可能被归属住房保障司进行管理，此前，建设部刚刚明确“两限房”属于住房保障体系。 “除了落实既有的经济适用房、廉租房之外，‘两限房’恐怕是这个司的另一个工作重点。”上述消息人士表示。他透露，在“两限房”被定性为保障性住房之后，将在全国范围内推广，且很可能带有部分强制性要求，即要求人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及在市场中所占的比例。 目前，真正成规模推广“两限房”的大型城市仅有北京、广州两地。截止到２００７年２月，广州的总量已经达到１１０００套。合富辉煌首席分析师黎文江提供了一组数字：按规划，限价商品房在五年内要占总量的４３％，经济适用房占１７％，剩下的４０％则由开发商自由定价。也就是说，限制房价的中小户型，再加上经济适用房，由政府直接控制的房源将达到供应总量的６０％，倘若这一模式被强制推广至全国，保障性住房的增量可想而知。 一位接近政府的专家向记者表示，目前正在编制的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的执行方案中，政府倾向于以此解决中等收入者的住房问题。 “对于‘两限房’的开发量，初期可能不做具体要求，但要求加大供给力度，不能是面子工程。”消息人士透露。他同时表示，加大限价房供应力度，是权衡政府、公众与市场三方利益的最佳方案，“‘两限房’用地是有偿出让的，同时政府又可以限价，这样，在地方财政压力不大的情况下，又能解决城镇居民的住房问题，一举两得。”他表示。 多部委协同作战 这样就可以用本来比较紧张的财政投入，撬动更多的廉租房建设，实现应保尽保。 在目前政府的规划中，两限商品房将和经济适用房、廉租房一起逐步构建起一个供应总量较大的住房保障体系，而完善这一体系，显然仅依靠建设部，将是独木难支。记者目前掌握的情况表明，央行、财政部等部门随后将在国务院的安排下，逐步介入内地“公屋”的庞大计划当中。 今年３月，建设部副部长仇宝兴称，虽然中央明确了从土地出让净收益中提取固定比例资金，建设廉租房，但大量中西部地区由于房地产市场发展相对滞后，希望中央财政给予转移支付。“目前，这个问题已经基本落实。”消息人士透露。 在廉租房建设资金保障方面，除了对中西部落后城市“特事特办”之外，还将有“普适性”原则。目前，按照国务院要求，建设部已经会同央行制定“廉租房建设金融支持办法”，在１０月份此办法敲定后，地方财政和银行贷款将按照适当比例，共同负担廉租房建设所需资金，而国税总局也在抓紧制定对保障性住房开发、建设、销售、租赁环节的税收减免政策。 “这样就可以用本来比较紧张的财政投入，撬动更多的廉租房建设，实现应保尽保。”建设部一位内部人士表示。此前，完全依靠地方财政收入的廉租房，一直受制于财政资金的紧张，而无法大规模开建。 与此同时，民政部也会同建设部正在紧张编制《城市低收入家庭资格认定办法》。消息人士透露：“主要是结合当地人均收入、低保线等，划定合理的经济适用房、廉租房以及限价商品房的购买人群标准，以此解决目前存在的违规购买以及界定标准不合理问题，同时民政部系统也将起到监督保障性住房销售、租赁等方面的责任。” 改变市场预期 通过加大保障性住房投入，将间接对房地产市场，尤其是房价产生影响。 记者了解到，上述一系列的“会战”措施，将在即将召开的“全国住宅工作会议”上定案，全部完成则在１０月前后，届时，住房保障立法工作也将进入实际阶段。 建设部政策研究中心一位专家表示，一方面，此举对于解决城镇居民基本住房问题将起到实质性的作用；另一方面，保障性住房工作的加大力度，有利于改变市场预期，“不仅是购房者的市场预期，也包括房地产投机资本的预期。”他强调。 实际上，以保障性住房分流住房刚性需求、控制房价，海外都有不少成功的经验。在上世纪８０年代，香港房地产价格出现了第一轮快速上涨，当时香港政府所采用的若干控制房价的措施中，加速由政府投资的“公屋”建设便是其中之一。资料显示，１９９５年，香港“公屋”数量达到２１０００套，事后证明，这些“公屋”一方面确保了中低收入者的居住权，另一方面又起到了分流市场需求的作用。 其实，内地政府一直在酝酿相关政策。早在１９９８年国务院下发的纲领性文件中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，但在执行过程中，商品住房成为主体，而保障性住房长期缺失，从而造成大量中低收入者在商品房市场中解决基本居住问题，最终形成刚性需求，导致房价居高不下。 在上述专家逻辑中，目前房地产投机资本之所以活跃，其信心正是来源于市场的刚性需求，而通过加大保障性住房投入，增加供给的方式，恰恰可以分流市场中的这部分需求，从而间接对房地产市场，尤其是房价产生影响，同时也可以从根本上减缓外资对于中国内地房价控涨的压力。 在１９９８年房改文件被“歪曲”执行了将近十年之后，针对房地产行业的“纠偏”或许才刚刚开始。 据《中国经营报》 资料 香港公屋制度 从世界范围来看，为低收入人群提供必要的住房保障，是各国政府普遍需要解决的问题。２０世纪５０年代，许多国家和地区纷纷推行公共房屋计划，其中香港的公共租住房屋（简称公屋制度）是一个成功典范。香港政府于１９５４年开始实施公共房屋计划，经历５０多年社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不仅持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住环境和管理服务。截至２００４年３月底，香港约２０１．９万人（占香港人口的３０％）居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为６４．８万个，占全港房屋单位总数约三成。 评论 廉租房体系要尽快完善起来 陈晟 现在建设部已经把我们的保障体系从低保的范围扩大到了低收入人群。也就是说，即使房价降下来也买不起房的这批人，也纳入到了“应保尽保”的这个范围里面，应该保障的就去全力保障。所以我觉得随着我们住房保障体系的推进和建立，中低收入者可能更多的是要寄希望于政府来解决他们的住房问题。 而市场化供应的一些房子，特别是高端的，完全可以由市场化规律去决定。你为了住更大的房子，占有更多的资源，自然应该付出更大的代价——你要交税。而这部分税赋更多的要转移到政府的财政收入里面去，开展保障中低收入人群的工作。我觉得这是可以达到的。但是同时要提到的一点是，在中低收入和高收入者中间还有一批中等收入的人群。我觉得这一块需要开发商有所作为，就是说在普通商品房上，要多造一些中等收入人群也能够享受的住宅。 实际上经济适用房或廉租房更多应该是政府在主导，如果开发商参与的话，可能会因利润要求等各方面有所限制。我觉得更多的主导性还不能完全要求开发商而应该由政府来决定。一方面需要政策方面的强制要求，另外一方面，因为中低价房可能在土地出让或者是税赋上面有些政策上的倾斜。尽管房产商利润低，但是他投入的资金成本也相对少，有些有实力的开发商或者是有社会责任感的开发商会愿意来做这些事情。 目前来说，还是应该多渠道去解决。我觉得这里有对未来房屋供应的一种预判或预期。此外还有两种方法：一是中低收入者积极努力去创造财富，变成高收入者；二是如果因为实际的困难和一些不可抗拒的因素，他无法向上，那么就只能等待政府的支持。 总之，我觉得还是要有所区分。整个的城市化进程伴随着房价的上涨，这不仅仅是中国的现象，全世界都是这样。所以我们还是呼吁廉租房体系尽快完善起来，有大批量的房屋提供给中低收入者。 （作者系中国指数研究院华东分院副院长） |
２００７年２月１２日，西安市明德门廉租房小区到处洋溢着喜庆的气氛，首批２８户廉租房住户领到了钥匙。 ＣＦＰ／图
