全国房价进入新一轮上升通道？

　　全国房价进入新一轮上升通道？

　　中房协负责人预言，下半年楼市价格上涨压力仍在

　　核心提示

　　国家发展改革委和国家统计局8月13日发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3％，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等。央行发布的二季度中国货币政策执行报告中同时提醒：今年以来，房地产价格又出现了加快上涨势头。

　　六、七月份，本是楼市交易的传统淡季，但全国楼市行情的热度堪与炎夏试比高。一系列统计数据和市场动向均显示，数年调控之下，房价未见低头却又抬头，并且，涨幅比以前明显加快。

　　全国房价普涨，行情逐月走高

　　从整体看，全国房价在大幅普涨，行情逐月走高。

　　国家发展改革委和国家统计局8月13日发布的调查显示，今年二季度，土地交易价格同比上涨13.5％，房屋租赁价格上涨2.5％，房屋销售价格涨幅比一季度高0.7个百分点。

　　对今年前6个月公布的调查数据对比分析发现，全国70个大中城市房屋售价1至6月份同比分别上涨：5.6％、5.3％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％。其中，新建商品住房售价涨幅更大，前6个月同比分别上涨：6.1％、5.9％、6.0％、5.3％、6.6％、7.4％。

　　由此可窥上半年房价演变趋势：1至4月，房价涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，到了6月涨幅更是突破7％的新高。

　　四、五、六月份的数据更是凸现了当前房价运行中呈现出的新动向：一是涨幅加速放大。同比反映速度，环比反映趋势。全国新建商品住房售价同比4月份涨5.3％，5月份涨6.6％，6月份涨7.4％；环比4月份比3月份涨0.7％，5月份比4月份涨0.8％，6月份在5月份高涨的基数上，又涨1.0％。二是大多数民众所必需消费的品种——普通住房，售价涨势惊人。5月份同比大涨7.2％，环比高涨0.9％。6月份同比涨7.7％，环比涨1.0％。三是炒家青睐的二手房市场整体涨势比一手房更快，5月份同比上涨6.8％，6月份同比涨7.8％。价格上行趋势强劲。

　　中西部“狂飙突进”，调控压力大增

　　从局部看，中西部地区房价加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国。

　　一季度，70个大中城市中，房价涨幅在平均涨幅(5.6％)之上的城市有21个，其中西部地区5个，占23.8％；中部地区6个，占28.6％。这意味着，一季度中西部城市对全国房价上涨的“贡献率”超过了东部城市。

　　4月，房价涨幅在全国平均涨幅(5.4％)之上的城市有28个，其中12个城市属于中、西部地区，所占比重达42.8％。

　　5月，全国有16个城市房价涨幅在平均涨幅(6.4％)之上，其中西部地区5个，占31.2％；中部地区2个，占12.5％。

　　6月，房价涨幅在全国平均涨幅(7.1％)之上的城市有10个，中、西部地区各占2个，占比40％。

　　换言之，今年前6个月，在房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重均在四成以上，而去年同类数据不足三成。

　　这一中西部城市房价狂飙的趋势，在全国房价“领涨军团”构成中体现得更为明显。在全国房价涨幅前5位的城市中，一季度中西部占2个，北海和泸州；4月份，中西部城市增至3个，分别是北海、大理、蚌埠。5月份，在全国房价涨幅并列前6位的城市中，中西部占了4个，北海、蚌埠、泸州、大理。即便在6月份，全国房价涨幅前5席中，中西部仍占据2席：北海、蚌埠。

　　尤须警惕的是，像北海这样的二线城市，在今年前6个月中，竟有4个月领涨全国，新建商品住房保持在同比15％以上的涨幅，其中4月份甚至达23.6％。而在6月新建商品住房售价环比涨幅较高的城市中，中西部占了3个，乌鲁木齐、南宁、洛阳均上涨1.7％以上。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部二线城市扩散。中西部地区的“狂飙突进”令整个楼市调控压力大增。

　　东部强烈弹升，调控效果遭蚕食

　　从效果看，以房价曾经有所回调的长三角区域为代表的东部地区，今年以来房价反弹强烈，又创新高。

　　统计数据显示，6月份发改委调查的70个大中城市中，位居长三角地区的南京房屋销售价同比上涨11.3％、宁波8.5％、杭州6.9％。上海尽管同比数据涨幅不高，但环比明显上涨0.7％，宁波、杭州的环比涨幅更是分别高达1.9％和1.7％，南京房价环比也上涨0.8％。这说明，长三角房价的上涨趋势已非常明显。

　　在上海，市场信息反映，3月份以来，新楼盘开始大面积调高售价。5月份后，房价涨幅加快，且上涨区域不再限于中心城区，连供大于求的远郊地区也加入上涨行列。

　　长三角楼市既是全国的风向标，又是调控的样本——2005年下半年起房价曾率先回调。眼下，这一区域房价的强烈弹升，从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。

　　深圳则是沿海城市房价反弹的一个极端缩影：现已连续4个月领涨全国、连续17个月同比涨幅超过10％，6月份达15.9％。其他东部城市房价与深圳相比，差别只在涨幅，相同的是涨势。

　　此外，从季节看，六、七月份历来都是楼市的销售淡季，眼下却反季节升温。6月份全国新房价格涨幅反比5月份高出0.8个百分点。全国70个大中城市中，有4个城市新房涨幅超10％。淡季不淡，反而高涨，这说明高烧不退的行情已经颠覆了楼市的季节性规律。

　　无论是整体还是局部、是补涨还是反弹、是现状还是预期，种种迹象表明，房价进入了新一轮上升通道。

　　■观点

　　中房协副会长朱中一：股市与楼市相互影响

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在此间召开的2007年博鳌房地产论坛上认为，虽然上半年房地产市场运行基本平稳，但存在的问题和矛盾依然比较突出。供不应求的局面下半年还难以缓解，住房价格上涨的压力依然存在，房地产投资投机性有上升趋势。

　　朱中一认为，今年上半年房价快速上涨的主要原因是市场供不应求。同时，流动性过剩增加了投资需求的数量，外来人口购房增加加剧了供应紧张；居民对住房价格提升的预期，也是房价上涨的重要原因。除此之外，不少地方土地价格攀升，比如北京、上海、杭州等地近期出让的地块价格，加上建后的价格，已经超出了当期市场的住房价格。因此，2007年下半年房价上涨的压力依然存在。

　　在流动性过剩与人民币升值预期的整体环境下，股市与楼市是普遍关注的两大市场。

　　朱中一介绍，今年一季度最初是股市大幅度上涨，大部分的资金从银行和楼市抽投到股市，使房地产形势有一些变化，特别是在购买新建商品房方面。二季度后期国家宏观政策对股市进行了调控，各地的房地产市场又热了起来，商品房销售量大幅度增加。

　　他认为，针对房地产市场发展的现状和问题，在下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施，比如作为物权法配套法规的《城市房屋拆迁管理条例》的修订与实施、金融市场保障的完善等等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。

　　■原因分析

　　供求、地价、投机：三个因素助推房价飞涨

　　在调控政策频出的背景下，房价依然进入快速上升通道。谁是当前房价高涨的“推手”？有效供给不足、地价飞涨抬高成本、人为炒作哄抬被认为是直接导致房价上涨的三大因素。

　　有效供给不足，供求偏紧导致房价上升

　　究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升的疑问，可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。

　　首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。

　　央行日前发布的二季度中国货币政策执行报告中说，今年以来，国内住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张。上半年，尽管全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5％，不仅增速比去年同期提高了4.3个百分点，比今年同期固定资产投资的增速也要高出2.6个百分点，但房屋竣工增速远低于房屋销售增速，住宅空置面积有所下降。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1％，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5％。

　　长江商学院教授周春生分析说，要堵截房价过快上涨，首先还得增加有效供给，舒缓供求关系。

　　地价飞涨，拉升房价的标杆效应扩散

　　地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过每平方米万元大关。6月下旬，上海杨浦区的新江湾城D1地块竞拍成交的楼面地价就高达每平方米12509元，接近其周边在售新房的成交价。而7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价每平方米6677元已算“天价”，如今，新地价在两百来天里暴涨87％。

　　地价频创新高、楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”，不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。“羊毛出在羊身上”，房地产研究者顾海波指出，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会计入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常显露狂飙的“牛角”。

　　“炒风”过重，助推房价潜滋暗长

　　“炒风”乘势而起，非正常因素也在助推房价节节高。中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。这进一步烘托、放大了供求紧张，为房价上涨火上浇油。

　　除开发商、二手房中介之外，投资者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。经济学家赵晓指出，面对本币升值，老百姓“为避免财富不像冰棍那样化掉”，买房不仅是逐利的理性选择，也是无奈的选择。

　　但投机者就不同了，他们手中有一定余钱，但主要是利用信贷杠杆，“四两拨千斤”，两到三成的首付是自己的，七八成的房款都是银行的。买进的房子就是为了待价而沽，一般持房时间不会超过两年。

　　均据新华社电

　　■相关报道

　　深圳房价上涨波及珠三角

　　本报综合报道 深圳一手商品房价格今年以来累计上涨幅度达到50％，致使中心城区突破2万元／平方米大关。短短半年之后，深圳正式跻身成为国内房价最高的城市。正当地方政府想尽各种办法遏制房价之际，邻近深圳的珠三角二线城市东莞、惠州，早已从深圳购房者那里分得一杯羹。

　　深圳炒家转战珠三角

　　东莞和惠州开发商已开始炒作“惠深同城”、“莞深同城”概念，大力吸纳从深圳转移出来的投资资金。珠三角新一轮房价上涨，俨然要在深圳甚至广州的带动下风起云涌。

　　万科、金地、招商等一大批深圳的开发商已经改变了东莞自身的房地产市场格局；本地开发商为了适应新的形势，大力进行品牌和品质的提升，迎合外来投资者的购买喜好。

　　对于目前深圳的房地产形势，该市房地产分析人士秦刚在一次关于“莞深同城”的论坛上指出，深圳市场风险确实非常大，资金外溢非常明显，其中投资占主体，自住占小部分。

　　除了温州炒房团和山西炒房团，深圳也由于资金过剩而导致房地产市场暴涨。深圳香地房地产咨询公司的统计显示，在2005年深圳购买2套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例分别为20.16％、16.5％和21.5％。由于这个数据，业内人士分析，假如这类购房者都以投资为主诉求的话，那么深圳投资客比例已经非常接近20％的警戒线。

　　惠州和东莞房价跟风上涨

　　深圳的“高烧”让购房者将目光转向外地，邻近深圳的惠州和东莞率先受益。惠州市房地产市场一份分析报告显示，第二季度，惠州商品房市场呈现空前繁荣，外地购房者尤其是深圳人对惠州楼市的影响越来越大。如领墅深圳客的比例达到50％左右，格林童话世界的外销率达到了近60％。

　　在觉察到深圳大量过剩资金外溢之际，珠三角各地开发商也积极推波助澜渴望分享这一场盛宴。据了解，东莞、惠州甚至广东东部邻近深圳的地方，专门针对深圳购房者的促销活动越来越多，还有不少机构组织深圳购房团，正在将深圳资金引导向珠三角的各个城市角落……

　　本报记者 戴远程 实习生 范晓仪

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