没有只涨不跌的房产市场

　　房市

　　当国内的房价涨声一片时，近期美国的次级债危机却遍及全球，而次债危机的导火索就是由于美国房地产市场衰退、继而房价下跌引起的。

　　从美国房地产市场的经验来看，自从2001年“9·11”后，房地产市场受到经济增长刺激开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价2003年—2006年四年涨幅超过50％，1995年—2006年房价翻了一番多。然而，当几乎所有人都在看涨的时候，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价下跌超过了10％。进而引发次级债危机。

　　对比两国房地产市场，有一个共通点就是：由于炒房者的推波助澜致使房价高涨。而美国的事实表明，世界上没有只涨不跌的房产，以预期的高收益推动的房价上涨态势是不可持续的。

　　经记者调查了解，目前国内的炒房者大致可分为三种：一是类似股市中的机构投资者的“大资金投资客”。他们往往一掷千金，并且依靠过硬的人脉关系“买断”某个楼盘部分的新房源。记者曾在广州天河区某个楼盘看到其中一幢完全空置，但被告知：该楼的房屋已经售罄，是某炒房团“大手笔”买下了这幢楼的所有房子囤积起来。

　　二是看好房地产升值空间的富裕型个人投资客。他们看好房地产的升势，把手中的闲钱变现为房产实现保值升值，并加大了房产市场的需求。

　　三是类似股市散户的“小资金投资客”。他们普遍通过“以租养房”的方式来维持资金链条的顺畅和平衡。

　　专家视点：由于现在国家规定购房的首付至少是总房价的30％，也就是说，购房者只需要支付30％的保证金就可以拥有一套房子的“筹码”，这就使他们可以利用房贷首付30％这一杠杆效应放大他们炒房的收益，通过快速的买入卖出实现较高收益。

　　但随着房价持续上涨，炒房就逐渐进入“击鼓传花”游戏中：看最后是谁在高位接盘。尤其是在一些中小投资客中，不乏借款炒房或者通过交叉抵押贷款来炒房的人，当炒得越凶就越接近泡沫破灭的时候，如果房价大幅下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，那么就会处于困境。

　　警示：至今，我国已经多次出台调控房价的措施，而且中国进入了加息通道，预期还会多次加息。而美国房价暴跌就跟其连续加息有关，2004年开始美国连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。

　　炒房者垄断房源导致供不应求，有真实需求的老百姓买不起房子，这是对何谓泡沫的解释。泡沫总有一天会被刺破，美国房价的今天有可能就是中国房价的明天。

　　本报记者 骆海涛

　　实习生 刘湖源

　　图：

　　绘图：喻焰