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问题症结：物管选聘未市场化http://www.sina.com.cn 2007年08月21日09:57 南方日报
住宅物管服务收费指导标准征求意见结束 业主代表对部分细节和实操性存争议 问题症结：物管选聘未市场化 本报讯 (记者／张玮 实习生／林燕德)《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准(征求意见稿)》自10天前在网上公布，向社会公众征求意见后，引起了市民的广泛关注。昨日是征求意见截止时间，记者联系到多位业委会代表和物管企业代表了解情况，发现大部分人认为新标准较之旧标准有很大改善，有利于规范整个行业发展，但对于“菜单式”收费的实操性、多层住宅提高物管收费价格是否合理等也提出一些异议。 观点一 质疑“菜单式”收费是否具有实操性 据记者了解，深圳此次拟出台的方案最大特点之一，就是将收费指导标准的形式由原来的“综合式”改为了“菜单式”，并至少为业主给出了3125种收费标准的组合。对此，许多业主认为这样的收费更加个性化。 景洲大厦业主委员会主任邹家健说，菜单式让业主心里更有底了。但他认为，高层住宅最高一级的收费指导标准为3.9元／平方米·月，这个价格比较高。据他介绍，他所居住的高层住宅小区现在的物业收费为2.7元／平方米·月。“据我统计，目前我所在小区附近的物业收费平均在2.8元／平方米·月左右，根据指导标准，高层住宅最高一级是3.9元／平方米·月，比统计到的平均价格还高1元左右。”邹家健说，最担心的是物业管理公司以指导标准为由，要求涨价，否则降低服务质量。 而深圳市金地物业公司品牌部经理董俭则认为，3000多种收费组合只是数字上的标准组合，但实际对一个具体物业项目，可供选择的收费是有限的。 观点二 多层如涨价需先提高物管水平 此次新的收费标准方案将多层住宅收费标准上调了20％—30％，其中最高一级和最低一级的收费指导标准分别为1.3元／平方米·月和0.6元／平方米·月。市国土资源和房产管理局有关人员表示，这是在对这些住宅进行成本核算和调查后得出的。但对于这点，原文华花园业委会主任张学乾持有不同意见。 他认为，目前深圳的多层住宅大部分是有些年月的老式小区，这些小区原来的物业管理状况比较混乱，受损严重。即使提高收费标准，业主上交的物业管理费也无法支撑小区重新维修的费用。张学乾担心，物业管理公司借此堂而皇之地涨价，小区真正的物权所有者——业主却不能获得相应的服务。 与此同时，市人大代表吴立民也表达了类似担忧。“原来老的住宅区，尤其是政府投资兴建的住宅区，管理质量是不到位的。部分老住宅区还存在‘只收费，不管理’的现象，由于服务质量太差，拒交管理费的现象不少。所以，居民需要的是服务质量，如果质量好了，价格涨一些没有问题，但服务不提高，而只是提高价格的话，可能会引起很多居民反对。” 观点三 出台指导标准未能解决根本问题 景洲大厦业主委员会主任邹家健认为，目前物管企业选聘尚未市场化，是物业收费问题的症结所在。“我住的景洲大厦小区，自主对物管公司进行招投标，使物管费从每平方米3元多降低到2元多。参与选聘的物管企业主动提出降价，而服务质量一点也没下降。”邹家健认为，物管企业招投标还未完全市场化，业主不能自由选聘物管企业，就无法与物管公司处于同一平台进行谈判。 “我认为出台指导标准还是有现实意义，但这种做法还未解决根本问题。物业管理公司和业主之间关于管理质量、收费标准应是一个市场行为，但这个行为没发育好，所以政府才出面制定一个参考价格，让双方谈判博弈时有一个凭据。但从长远看，应解决制度建设，即扶持业委会，让业主去监督，由业主监督和决定要不要其服务。”万科四季花城业委会主任许爱国说。 观点四 未成立业委会小区能否实行新标准最低价 据有关部门的最新统计，深圳目前尚有50％的小区未成立业委会。而新收费标准规定，对于已经成立了业主委员会的小区，物管收费可由业主和物管企业协商确定，未成立业委会的小区则实行政府指导价。对此，罗湖宁水花园业委会委员胡国剑认为，这个规定不利于未成立业委会的小区业主维权。 “对于未成立业委会的业主来说，新指导标准实施时，仍要参照老标准，新指导标准形同虚设。”胡国剑提议说，希望能将该条改为：未成立业委会的小区，实行新标准的最低价。“最低价的实行，让无业委会小区业主也能享受到新指导标准的保护。如果物业管理公司不能接受这个最低价，就会主动促使小区成立业委会。” 胡国剑还认为，新指导标准的出台是一件好事，但是物业管理上最根本最关键的问题仍未解决。“目前物业管理收费混乱，不是没有政府指导价，而是业委会没有定价权。所以关键是要让未成立业委会的小区尽快成立业委会。” |
