中房协认为调控房价 用财税手段更有效

　　 涨！涨！涨！

　　上半年的全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比均创下了2006年以来的新高。

　　在北京、深圳等一线城市连续多月10%的同比涨幅的引领下，房产价格上涨态势正在向其他地区一路蔓延。2005年3月以来住房价格相对稳定的长三角地区的房价出现反弹，南京、杭州、宁波6月份房价同比涨幅分别为11.3%，8.6%、6.9%。随后的二三线城市房价也呈现出普涨局面。

　　针对这一态势，8月11日，中国房地产协会产业与市场研究专业委员会专门发布《2007年上半年中国房地产市场研究报告》，专项对今年以来的房地产市场上扬态势做系统分析。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，今后应加强包括出台物业税法、调整利率等在内的财税等市场调节手段。

　　 三大因素助推上半年楼价

　　中房协报告认为，今年上半年虽然摆脱了2005年来土地供应连续减少的局面，土地供应同比增长10%，但由于前两年基数较小，供应总量依然不足，一些企业在取得土地后，开发建设速度减缓，上半年全国完成土地开发面积占同期土地购置面积比重68.4%，而占历年待开发土地面积比重仅40%，土地有效供应明显不足。

　　与土地购置面积同比上升10%相比，同期购置土地费用却同比上升高达28.6%。朱中一认为，这表明土地购买价格的上涨。单位土地面积开发成本明显加大，反映出拆迁安置费用的提高，和实行“招拍挂”后地价的上涨，而这一切终将反映到房价上。

　　另一组形成对比的数据是，商品房供应增幅回落与需求显著上升的反差，供不应求的矛盾正在加剧。上半年除完成土地开发面积增幅比去年同期回落26.4个百分点外，商品房新开工面积同比回落3.2个百分点，竣工面积低了9.3个百分点。

　　而相形之下，需求类指标增幅却强劲上升，上半年商品房销售面积同比增长21.5%，增幅比去年同期提高了5个百分点；商品房销售面积同比增长33.8%，增幅同比提高了9.3个百分点，其中商品住宅销售面积同比增长22.5%，增幅比去年同期提高了5.9个百分点。商品住宅销售额同比增长36.8%，增幅比去年同期提高了13.9个百分点。

　　行政干预适得其反

　　在分析中国楼市快速上扬深层原因时，也有不少反思近两三年来政策宏观调控得失的声音。中房协报告认为，今年以来，房价普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。比如，套型90平米一下占70%以上的规定，与实际需求不一致。

　　对此，朱中一表示，需求结构的变化主要与住房的价格有关，与硬性的指标关联不大。但靠行政的手段使需求适应供应结构的调整，难以达到目的。通过对北京、上海、深圳、天津4城市消费者调查，有70~80%的消费者选择了100平米以内户型，而对90平米户型的需求，深圳只有46%，上海仅37%。

　　“对调整住房结构，政府应该多采取财税等经济的手段，这样收效会更大。”朱中一说，调控需要政府行政与市场机制两种手段互相结合。

　　除了反思调控，中房协也对金融系统执行不到位提出了批评：银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。

　　此外，朱中一还认为，近年来外资进入开发领域，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。

　　物业税出台“越早越好”

　　针对上半年市场发展现状，中房协报告预计，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。朱中一表示，物业税等财税金融手段、金融政策调整、土地市场治理、住房保障制度落实等均是未来调控的主要手段。

　　对于万众关注的物业税何时出台，朱中一表示，目前是针对现有住房数量、还是人均面积大小等都还存在不同方案，“但就目前来看，迟早都要走这一步，早一点走更好。”(据《中国经济周刊》报道)