今年第四次加息累积效应初显

　　“又加息了？”“房奴”李先生在电话那头喊出了声，这是昨晚7点。

　　差不多同时，在南京某房地产网站上班的曹小姐刚回到家中又折回公司，将网站上的“房贷速算器”再次更新。这已是今年3月18日以来她第四次更换“房贷速算器”上的利率。

　　累积效应让楼市风险正变大

　　“还没开始还贷就加了两次息

　　今年6月份，开头提到的李先生在百家湖国际花园看中一套127平方米的房子，总价70万，如果首付三成21万，剩下的49万办理商业贷款，分20年还清的话，每月要还3544元。想想不断上涨的房价，咬了咬牙，李先生把购房合同签了。李先生的房子是6月份买的，现在还没有开始还贷，在这个等待银行放贷的过程中，央行加了两次息，一次是7月21日，昨天又是一次。如果计算一下，经过这次加息，他的每月还贷将变成3632元，短短两个月时间，每月的支出就多了88元。再计算了一下所有的利息，李先生更是沮丧了。光利息他就要付381678元，上次算时还是360684元的，房贷还没开始还，利息一下子多了2万多块。“真是不算不知道，一算吓一跳。现在本金利息加起来总共要还871678元。将近90万，我真成了百万‘负翁’了。”李先生调侃道，“我现在在上海工作，家却安在南京，每两个星期才能回南京一次，为啥要这么来回奔波？就是觉得上海的工资高一些，想多赚点钱能还上房贷。”李先生说，现在生活的重心都是围绕房贷来转。今年股市不错，他也拿了三四万块钱进去，碰上5·30大跌，之前的利润全没了。现在指数又高了起来，星期一大涨了248点。欣喜地查了一下账户，总共赚了5000元。真可谓好景不长，才隔了一夜，加息了。”

　　贷款负担加重，楼市步伐可能放缓

　　与此前都是周末加息不同，此次工作日期间便加息让不少业内人士大呼意外。南京青衣墨子不动产公司负责人说，由此可以看出央行加息的巨大决心，“不管什么时候，只要流动性依旧过剩，市场依旧火热，加息是肯定的、也是迅速的”。据了解，从2004年10月首次加息开始，短短三年间，央行已8次加息了。一位三年前购买商品房的市民表示，从当初5.76%的贷款利率水平上涨到现在的7.56%，房贷利率多了2.8％。三年下来，每月还款大约增加近300元。对于普通购房者而言，这样的幅度并非小数目。南京万唐置业总经理周斌说，或许对于已经购买房子的市民而言，由于房价本身上升了很多，他们在分享房价上升带来的愉悦时可能并不会觉得负担加重；但对于还未购买房子的市民而言，一方面要承担高价位房价，另一方面还要负担高利率的贷款，两者相加，负担可想而知。

　　南京一家民间研究机构的专家认为，此次再次加息后，市场上投资和自住的购房者都将会有所减少，负担的加重无疑将使得不少人放慢步伐。累积效应显现，楼市风险加大当购房者的脚步放慢后，进而影响的必然是开发商。城中一位不愿具名的开发商表示，加息虽然每次的幅度较小，但累积起来看不容小觑。尤其是那些依靠银行贷款生存的开发企业，高利率将给其致命一击，在本身很难拿地的今天，加息无疑如催化剂进一步加速房企优胜劣汰。“先淘汰的必然是那些中小企业，但对于大企业而言，风险同样存在。”一位业内人士表示：事实上，在房价上涨到如今这一高位的时候，不少开发商已经心惊胆战。一家前不久高价夺得河西某地块的开发商坦言，目前而言，不管是开发商还是购房者赌的都是预期，而预期是一个虚幻的东西，一旦市场出现震荡，楼市就会一泻千里。“就像美国的此次次级债危机，发生之前并没有任何征兆；而美国的次级债危机正是与该国连连加息有关。”该开发商表示，当加息加得越高、房价涨得越高时，楼市泡沫也就越容易破灭。南京大学房地产信息研究中心一位专家同样认为，连续上调房贷利率后，楼市风险将进一步加大；地产业实际上正在不知不觉中被“温水煮蛙”。他提醒，购房者和开发商留意这种“小幅多频”方式所形成的累积效应，而投资者更应该谨慎入市。

　　到手利息比年初多了七成

　　自3月18日央行今年首次加息，到昨天再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，2007年共加息四次。一年期储蓄存款利率提高到了3.60%，再加上8月15日刚刚实行的利息税新政，扣税后存款实际利率为3.42%。

　　以一年期10万元存款为例，在今年初加息前，利率为2.52%，扣除20%的利息所得税后，可得2016元利息。四次加息、利息税降至5%后，可得3420元利息。利息增加了1404元，增幅高达70%。

　　国债收益又比存款少了

　　在降税和本次加息后，3年期的储蓄利率税后收益为4.7025%，5年期达5.2155%。而对于5月10日开始销售的3年期国债，由于恰逢今年的第二次加息，因此票面年利率相应提高到了3年期4.11%，5年期4.62%，分别比同期限存款利率低0.5925%和0.5955%。6月11日开始销售的2年期首期电子国债票面年利率仅为3.42%，比4.0185%的税后存款收益率低0.5985%。算下来，存款收益比国债收益高出近0.6个百分点。

　　储蓄型险种再受冲击

　　经过这次加息，一年期定期存款的税后利率由3.16%上升到了3.42%，而寿险产品的预定利率仍为2.5%，两者之间的收益率差距越来越大，也意味着储蓄型的险种越来越没吸引力了。保监会自1999年6月以来就规定寿险产品的预定利率不得超过2.5%，也就是说，市民购买寿险产品的保底收益率在2.5%以下，其余就要看是否有分红或者其他投资回报了。

　　传统寿险受冲击最大，分红功能的万能险、分红险产品抵御加息的能力稍强一些。因为保险公司能够把投资收益和投保人进行一定比例的分享，公司相当一部分资金投在银行存款中，加息减税有助于提高保险公司的投资收益，从而间接提高投保人的分红。这样，分红和预定收益加起来，仍然有可能跑赢3.42%。

　　TIPS

　　历次加息后，到银行转存的人都会增多，不少市民赶着把刚存的钱转存。在此，专家提醒，已存天数较长的再进行转存不划算。储户可用公式算一下转存临界点：临界点=所存的天数×（新利率-原利率）÷（新利率-活期利率）。如果已存天数大于临界点，则转存不划算。若存入天数小于临界点，则可以转存。

　　TIPS

　　从年初到现在30万组合贷款

　　每月增加84.73元利息

　　我们以15万商业贷款和15万公积金贷款，贷款15年为例，以年初的利率水平计算，15万商业贷款月供为1250.76元，总利息为75137.09元，公积金贷款月供为1154.4元，总利息为57792.26元。

　　在最新利率水平下，按照现行优惠利率8.5折实际利率为6.426%，则15万商业贷款月供为1300.57元，比年初增加49.81元，总利息84102元，比年初增加8964.91元；15万公积金贷款月供为1189.32元，比年初增加34.92元，总利息64077.3元，比年初增加6285.04元。从年初到现在月供利息增加了84.73元。

　　左小蕾：

　　不要觉得0.27%对自己影响不大

　　银河证券首席经济学家左小蕾说，央行加息已在预期内。目前我国通货膨胀预期还很高，流动性过剩还比较明显，央行采取了适度从紧的货币政策。有人觉得0.27%对自己影响不大，是不对的，因为央行逐步的加息会产生一个累积效应，所有的市场参与主体都应该根据自己的情况去调整。

　　她还说，以前央行加息习惯上是在周末宣布，这样会有一个间隔，但这次选择周二宣布加息，从经济学上来说，如果央行的做法超出了市场参与主体预期的话，理论上讲，应该产生冲击性的影响。

　　作者：黄淑惠 徐关辉 李幂 黄阳阳 王琴/来源：南京晨报