老旧小二手房会不会降价

　　■本报通讯员 荆海燕 本报记者 徐叔竞

　　本报讯 下半年银行房贷额度吃紧，杭州有关二手房房贷门槛将提高的风声最近不绝于耳。8月伊始，在国有四大银行尚未对二手房有大的动作之前，股份制商业银行光大银行率先行动，对一些“房龄超过20年、面积小于60平方米且地段较差的二手房”停止办理贷款。随后各大银行相继跟进，除限贷外，还对面积小、房龄老的二手房提高了首付比例。事实证明，杭州二手房限贷的脚步已经迈出。

　　凭借“老城区黄金地段”和“中小户型”两大优势打天下的老旧小二手房，自去年以来非常走俏，杭州翠苑、朝晖、采荷、德胜等一批上世纪八九十年代的老小区更是成为最近几个月杭州各大二手房中介公司挂牌房源中的成交明星。但是，在这场或将到来的二手房限贷风暴中，这些老旧小二手房还会是香饽饽吗？

　　限贷背景下，老旧小房首当其冲

　　历史的经验对于判断房价的走势具有很强的参考意义。从上一次（约2005年4月份）大规模限贷的实际影响来看，老旧小户型的卖方的确要比买方受到的影响更大。当时受限房源大部分是1985年以前的老房子和50平方米以下的小户型，因为多数银行不提供贷款或者要求首付4~5成。

　　当时很多客户因此对购买老小房子有了风险意识。已经签约买了这类房子但还没来得及签贷款合同的客户，多数被要求提高首付，但所幸该政策并不是一刀切，各大银行限贷政策也各不相同，有些只对1985年以前的老房子不予贷款，有些只对总价30万元以下或者面积在50平方米以下的房源限贷，因此这类客户仍然可以根据实际情况，选择放贷条件相对宽松的银行来办理按揭手续。而那些还没有下单的客户因为有了心理准备，在选择的时候也多了一分风险意识，偏向选择新一点或面积大一点的房子，老旧小房子的境遇面临转折，成交困难。

　　据中原地产统计，当时限贷政策出台后，老房子的价格在两个月内普遍下降了500元/平方米左右，一些之前涨势明显的老旧小物业回落的速度更快，以翠苑一区为例，2005年3月份均价已经接近8000元/平方米，但到了当年5月，基本回落至7300元/平方米；市中心的艮园小区一套1985年的两室小户型，2005年4月底的成交价格为7600元/平方米，而在3月初的时候，同类物业成交价格还在8500元/平方米左右。

　　二手房将迎来观望期

　　从纵向比较来看，这一轮银行收缩房贷业务的举措，跟2005年那一次如出一辙。被下了“禁令”的二手房，主要集中在房龄、面积、总额三大指标不乐观的老房子上。而从横向比较来看，在7月底8月初限贷政策出炉以来，在一些执行比较严格的城市如深圳等地，二手房的成交已有明显回落趋势。据中原统计，随着银行对个人房贷的紧缩，深圳二手房成交率已从五六月份的10%降到3%，市场弥漫着浓厚的观望气氛。

　　杭州各银行虽然也在收紧房贷，但是力度相对来说较轻，目前为止尚未有大规模的限贷政策出台，尽管有部分客户的按揭贷款被银行退回，但是绝大多购房者仍然可以比较顺利地办出按揭。尽管杭州二手房透明网的数据显示，最近二手房成交势头不减，但是成交金额在40万元以下的房源有所下降。“可以肯定的是，由于价格虚高且存在未来出售难的潜在风险，众多买家已经对老小二手房提高了警惕。”一位中介机构资深人士说道。

　　记者从浙江中原地产了解到，据一线经纪人反映，通过限贷，将一部分首付能力较弱的客户拒之门外，缓解了部分房源供不应求的局面，因此价格也会趋于平抑。最近来门店咨询的客户，已经不像前段时间那样急吼吼下单了，在看到合适房源之前，这些客户并不急着“抢房”。