购买“小产权房”不受法律保护

　　(记者 郭俊敏 实习生 唐婉丽)农村的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，但不得用于商品住宅开发。购买在农村集体建设用地上开发的商品住宅(俗称“小产权房”)是不受法律保护的。昨日，记者获悉，市国土资源局日前公布了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》(下简称《办法》)，对全市范围内农村集体建设用地使用权流转的管理进行了明确规范。《办法》自公布之日起开始试行。

　　·背景·

　　维护土地使用人的权益

　　“出台这个文件，是为了规范农村集体建设用地使用权的流转行为，维护土地所有人和使用人的合法权益。”市国土局相关负责人称。据该负责人介绍，目前我市许多农村地区存在将农村集体建设用地使用权出租、出让等流转情况，有些做得规范，有些则相对不太规范，甚至一些农村还存在集体土地上违法开发商品住宅，并将这种“小产权房”进行销售；小产权房是不受法律保护的。《办法》对集体建设用地使用权流转的用途范围、年限、价格、收益管理等方面内容进行了明确界定，这是我市首次出台文件对集体建设用地使用权的流转进行明确规范。

　　·方式·

　　流转须征得2/3村民代表同意

　　据悉，农村的集体建设用地范围主要包括：兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地，乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。根据《办法》，集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价(出资)入股、联营、抵押等形式。

　　《办法》提出，集体土地所有者将集体建设用地使用权流转，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体建设用地使用权流转可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式进行。同时，《办法》还规定，以下几类集体建设用地不得流转：在城市(中心城区、县城)规划建设用地范围内的；在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的；土地权属有争议的；司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的；初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。

　　 ·用途·

　　使用者不得改变土地用途

　　根据《办法》规定，集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。同时，集体建设用地还可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途，当用于这类用途且有两个以上意向用地者时，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。土地使用者应当按照规划确定土地的用途，不得擅自改变土地用途。

　　·宅基地·

　　村民退出宅基地

　　补偿不低于征地补偿标准

　　《办法》对村民的宅基地的流转管理进行了规定。《办法》提出，农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。依法取得的宅基地由区(市)县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。此外，《办法》还鼓励符合一定条件的农村村民退出宅基地，退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。农村村民退出宅基地的补偿，要求不得低于当地征地补偿标准。

　　 ·收益·

　　流转收益优先用于农民社保

　　《办法》提出，集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。