新房契税缴纳不按合同价，要按财政局的“市场价”　购房人质疑契税征收标准

　　张女士去年8月份交了购房首付款，今年6月份才得以签订购房合同，10个月来因为房价不断上涨，高新区财政局认为张女士合同房价过低，要求其按该区6月份市场均价而不是合同成交价缴纳契税。

　　购房人和法学专家对契税征收的标准和宽松的裁量权提出质疑。

　　■商报记者王俊伟

　　【事件起因】迟签购房合同多缴675．66元契税

　　在郑州市一家房地产公司工作的张女士，近两个月来被她的购房合同搅得心烦——她一直在为房子契税奔忙。

　　去年8月，张女士到郑州国家高新技术开发区（以下简称高新区）管委会旁边的西现代城买了一套商品房，当时，仅仅交了首付款，而没能签订购房合同。今年6月份，售房公司和她签了合同。

　　本以为心头的一块石头落了地，但新的麻烦却又来了：高新区财政局认为她的房价“明显低于市场价格”，要她按照该区6月份的房产市场均价2800元／平方米缴纳契税，而不是合同中的2045．73元／平方米缴纳，这一项又得让她多缴675．66元。

　　巧合的是，就在购买这套房产之后的去年11月份，张女士在自己所在的房地产公司又购买了更大一套房子，价格1886元／平方米，而这套房子当时的市场价应该在2400元左右，因为内部职工享受了优惠。郑州市契税征管部门并没有提出“价格明显低于市场价”的异议，并没让她“根据市场价”缴纳契税。

　　张女士据此提出异议，认为多收675．66元的契税不合理。

　　实际上，提出异议的不止张女士一个人。西现代城的销售部经理弓冬冬透露：“在我们这里买房的，有一二百家都被要求按市场价缴税。”

　　【高新区财政局】购房价明显低于市场均价

　　张女士在西现代城购买的房子较小，建筑面积44．76平方米，总价款91567元。按照“低于144平方米的商品房以成交价2％缴纳契税”的规定，张女士应该缴纳1831．34元契税。

　　然而，在张女士出示的一张由高新区提供的“契税账户”单上，该区财政局却要求张女士缴纳2507元契税。

　　20日上午11时，记者随同张女士再次来到高新区财政局。一位朱姓的工作人员解释说：“张女士的房价明显低于6月份2800元／平方米的市场均价，应该按照市场价缴税。”

　　这位工作人员出具了2004年10月14日河南省财政厅的《豫财农税［2004］36号》文件，文件要求：“商品房按合同价格计税，合同价低于其销售起价的，按其销售起价计税。”

　　这位朱姓工作人员称“销售起价”就是市场均价，而市场均价是由高新区房管局提供的。

　　【省财政厅】征管部门有权按市价征税

　　到底如何理解“销售起价”，契税应该按照合同成交价缴纳还是应该按照“市场均价”？记者21日上午前往《豫财农税［2004］36号》文件的制定者河南省财政厅寻找答案。

　　河南省财政厅农税局局长韩伟就是该文件的起草人。韩伟解释说：“房产契税应该依据1997年国务院通过的《中华人民共和国契税暂行条例》征收。”

　　该条例第四条规定，契税的计税依据为房屋买卖的成交价格，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。韩伟据此认为高新区财政局的征收办法并不违规。

　　至于省财政厅关于“按照销售起价征收”的规定，是省财政厅的内部文件，旨在指导征收部门工作人员的工作。韩伟说：“如果买卖双方合谋，将合同中的价格定得很低，其他价款私下给付，卖方就会少缴营业税，买方就会少缴契税。”但韩伟也承认，“市场价格”确实不容易统一认定。

　　【高新区房管局】合同价就是市场价

　　据高新区财政局的工作人员透露，该区目前正在销售的房产只有3处，西现代城属于稍贵的一个。

　　如果事实果真如此，西现代城的平均价格应该是高于高新区的市场均价。而张女士及另外近200购房人与西现代城签订的合同价格却被认为“明显低于市场均价”。这样的市场均价是如何核定出来的？

　　西现代城销售部经理弓冬冬称，他们没有向高新区房管局报过“销售起价”，也没有每月上报“销售均价”，财政局核定的价格可能是房管局根据各购房者的合同价格核算出来的。

　　然而令人意外的是，高新区房管局一位张姓工作人员称：“新房的市场价格就是合同价，只有二手房才需要进行市场价评估，财政局认定的市场均价并不是由我们提供的。”

　　但该工作人员同时称上述说法只是他个人意见，财政部门如何征税，房管局无法干涉。

　　【法律人士】裁量空间太大难以界定

　　河南国基律师事务所律师张建营给张女士建议：张女士去年8月份就交了房屋的首付款，说明她与房产公司在当时就达成了购房的“意思表示”，就可以按照当时的“市场均价”或合同价缴纳契税。

　　但高新区财政局要凭房产合同的签订日期收缴税款，省财政厅农税局局长也认为，如果真的依照去年8月交首付款时的时间标准来缴税，就得缴纳自那时起一直到今天的滞纳金。

　　河南政法干部管理学院行政法系副教授马明华认为：“契税条例授权的初衷是防止逃税，但存在很大问题。一是征收机关自由裁量空间太大，对于税收行政领域是不适宜的，二是在目前瞬息万变的房价状态下，市场价谁来核定？如何核定？这增加了执法难度。”

　　他甚至认为目前此税种实际上在增加买房人的负担，如果将来征收物业税后，建议取消这个税种。

　　张女士提供的购房契税单据

　　商报实习生王欢／摄

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